Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
1 (20)  
Styrelsen och verkställande direktören för Zenith Group Real Estate I AB (publ) avger följande  
årsredovisning för räkenskapsåret 2022.  
Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp  
i hela kronor (kr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.  
Förvaltningsberättelse  
Information om verksamheten  
Zenith Group Real Estate I AB (”Bolaget” eller "Fonden") etablerades under 2017. Den huvudsakliga  
verksamheten består av investeringar i fastighetsfonder inom den Europeiska unionen. Bolaget inriktar sig  
främst på investeringsobjekt i Norden, primärt i Sverige. Bolaget finansierar investeringarna med de  
medel som erhålls vid utgivning av vinstandelsbevis.  
Bolagets verksamhet och finansieringsmodell innebär att det klassificeras som en alternativ  
investeringsfond (AIF) enligt lagen (2013:561) om Förvaltare av alternativa investeringsfonder.  
Regelverket för alternativa investeringsfonder innebär att bolaget måste förvaltas av en AIF-förvaltare  
som innehar tillstånd från Finansinspektionen samt att ett förvaringsinstitut utses för att förvara bolagets  
investeringar. Bolaget har utsett och ingått avtal med FCG Fonder AB som AIF-förvaltare samt Danske  
Bank som förvaringsinstitut. FCG Fonder delegerar i sin tur förvaltningen av fondens tillgångar till Zenith  
Group AB som är en del av den närstående koncernen Zenith Group Holding AB.  
Avtalet med FCG-Fonder AB löper till augusti 2023.  
Aktiekapitalet i Bolaget ägs av Zenith Fund Holding AB org.nr. 559103-6644. Bolaget har inga anställda.  
Bolagets emitterade vinstandelsbevis med ISIN SE0010636191 är upptagna till handel på en reglerad  
marknad, NGM Nordic AIF, sedan den 7 juni 2018. Vinstandelsbevisets kortnamn är ZenithREI-1.  
Företaget har sitt säte i Stockholm.  
Bolagets verksamhet under året  
Bolaget har under året förvaltat sina två investeringar, i Terraviva 1 AB respektive i Mengus 2019 AB.  
Fonden har styrelserepresentation i båda företagen.  
Terraviva 1 AB (”Terraviva”) har uppfört bostäder i Nynäshamns kommun. Projektet har omfattat en total  
bostadsyta uppgående till 10 600 kvm fördelat på 220 lägenheter varav 48 är bostadsrätter och resterande  
är hyresrätter. Projektet är slutfört och bostäderna avyttrade. Fonden har under året erhållit utdelning från  
Terraviva uppgående till sammanlagt 50 144 900 kr.  
Mengus 2019 AB (”Mengus”) är en fastighetsfond som investerar i och utvecklar kommersiella  
fastigheter i Stockholm. Mengus har hittills genomfört två investeringar.  
Väsentliga händelser efter årets slut  
Den 16 februari 2023 betalades ränta på det av Fonden utgivna vinstandelslånet uppgående till 20 444  
Tkr. Räntebetalningen är hänförlig till Fondens realiserade resultat i Terraviva.  
Avtalet med FCG-Fonder AB löper fram till augusti 2023. Bolaget har inlett dialog med en annan  
potentiell extern AIF-förvaltare som visat intresse att ta över uppdraget.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
2 (20)  
Resultat och ställning  
Rörelsekostnader  
Bolagets externa kostnader under perioden uppgår till -2 571 Tkr (-2 762 Tkr) varav -1 604 Tkr (-1 604  
tkr) avser förvaltningsarvode till AIF-förvaltaren. Övriga kostnader avser bland annat avgift till  
förvaringsinstitutet -113 Tkr (-108 tkr) samt kostnader rörande uppbyggnaden av fonden och försäljning  
av vinstandelsbevisen som periodiseras över vinstandelsbevisens löptid -532 Tkr (-532 Tkr).  
Värdeförändringar från Finansiella anläggningstillgångar  
Aktierna i Terraviva och Mengus värderas till verkligt värde. Det verkliga värdet per bokslutsdatumet  
motsvarar substansvärdet baserat på verkligt värde av de underliggande tillgångarna, i Mengus värderas  
de underliggande investeringarna av ett externt värderingsinstitut.  
Värdeförändring från Långfristiga skulder  
Vinstandelslånet/vinstandelsbevisen värderas till aktuell NAV-kurs vilket för innehavarna av  
vinstandelsbevisen per balansdagen innebär en värdeökning under året om 8 529 Tkr.  
Finansiering  
Bolaget har per balansdagen utfärdat vinstandelsbevis uppgående till 58 410 000 kr nominellt. Det hittills  
emitterade vinstandelsbevisen har emitterats till en genomsnittlig kurs om 109,8%.  
Net Asset Value (NAV)  
AIF-förvaltarens beräkning av NAV på vinstandelsbevisen uppgick per balansdagen till 141,90%  
(127,29%) av nominellt belopp.  
Bolagsstyrningsrapport  
Principer för bolagsstyrning  
Zenith Group Real Estate I AB tillämpar svensk lag. Denna rapport är upprättad i enlighet med  
Årsredovisningslagen 1195:1554. Bolaget följer även Nordic Growth Markets (”NGM”) regelverk för  
bolag med noterade skuldebrev på NGM Nordic AIF. Detta är Bolagets femte bolagsstyrningsrapport.  
System för internkontroll och riskhantering  
Bolagets verksamhet består av investeringar i huvudsakligen onoterade företag. Bolagets  
verksamhetsinriktning tillsammans med dess finansieringsmodell innebär att Bolaget lyder under  
AIFM-direktivet och är därmed klassificeras som en alternativ investeringsfond. Bolaget har uppdragit åt  
FCG Fonder AB (”FCG”) som AIF-förvaltare att förvalta Bolagets tillgångar samt med Danske Bank som  
förvaringsinstitut att förvara Bolagets tillgångar. I tillägg till bolagsordningen, styrelsens arbetsordning  
och övriga interna riktlinjer följer Bolaget även AIF-förvaltarens riktlinjer för intern kontroll och  
riskhantering.  
Det viktigaste inslaget i bolagets system för intern kontroll och riskhantering i samband med den  
finansiella rapporteringen är AIF-förvaltarens fastställda processbeskrivning för NAV-sättning av  
Bolagets utgivna vinstandelsbevis. AIF-förvaltarens satta NAV ligger till grund för Bolagets finansiella  
rapporter.  
Aktieägare  
Aktiekapitalet i Bolaget uppgår till 500 000 kr och ägs av Zenith Fund Holding AB som i sin tur ägs av  
Zenith Group Holding AB. Aktierna i Zenith Group Holding ägs direkt och indirekt av Tommy Jacobson,  
Sune Nilsson, Ulf Eklöf, Lars Thorén, Real & HT Invest Ltd., Schönborgs Holding AB, Fattaneh Tehrani  
och Bo Eklöf. De fyra förstnämnda innehar mer än 10% av kapital och röster. Det finns inga  
begränsningar för hur många röster en aktieägare får avge på årsstämman.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
3 (20)  
Särskilda bestämmelser i bolagsordningen  
Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter  
eller om hur bolagsordningen ändras. Ändringar i bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.  
Bemyndigande  
Det finns för närvarande inga bemyndiganden för styrelsen att ge ut nya akter eller förvärva egna aktier.  
Hållbarhetsrapport  
Någon hållbarhetsredovisning har inte upprättats då AIF-fonden är en artikel 6 fond.  
Flerårsöversikt (Tkr)  
Skuldsättningsgrad (ggr)  
Kassalikviditet (%)  
2022  
18  
8 245,0  
2 058  
2021  
30  
3 645,3  
1 964  
2020  
115  
14 130,3  
0
2019  
119  
22 632,1  
0
Periodens resultat  
För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper.  
Förslag till vinstdisposition  
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):  
balanserad vinst  
årets vinst  
1 964 341  
2 057 693  
4 022 034  
disponeras så att  
i ny räkning överföres  
4 022 034  
Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt  
kassaflödesanalys med noter.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
4 (20)  
2022-01-01  
-2022-12-31  
2021-01-01  
-2021-12-31  
Not  
Resultaträkning  
Nettoomsättning  
2 008 125  
0
2 008 125  
0
Rörelsens kostnader  
Övriga externa kostnader  
2, 3  
-2 571 189  
-2 571 189  
-563 064  
-2 761 770  
-2 761 770  
-2 761 770  
Rörelseresultat  
Resultat från finansiella poster  
Vinstandelsbevis  
Resultat från övriga värdepapper som är  
anläggningstillgångar  
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter  
Räntekostnader och liknande resultatposter  
14  
4
-8 529 348  
-17 094 150  
11 022 989  
143 802  
-16 686  
2 620 757  
2 057 693  
21 859 000  
0
-38 739  
4 726 111  
1 964 341  
Resultat efter finansiella poster  
Resultat före skatt  
2 057 693  
1 964 341  
Skatt på årets resultat  
5
0
0
Årets resultat tillika årets totalresultat  
2 057 693  
1 964 341  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
5 (20)  
2022-12-31  
2021-12-31  
Not  
Balansräkning  
TILLGÅNGAR  
Anläggningstillgångar  
Finansiella anläggningstillgångar  
Andra långfristiga värdepappersinnehav  
Andra långfristiga fordringar  
6, 8, 9  
10  
37 284 868  
0
55 978 333  
0
37 284 868  
37 284 868  
55 978 333  
55 978 333  
Summa anläggningstillgångar  
Omsättningstillgångar  
Kortfristiga fordringar  
Kundfordringar  
Fordringar hos koncernföretag  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
2 510 156  
23 563  
1 094 107  
3 627 826  
0
23 563  
1 596 161  
1 619 724  
Kassa och bank  
6
47 106 780  
19 806 825  
Summa omsättningstillgångar  
50 734 606  
21 426 549  
SUMMA TILLGÅNGAR  
88 019 474  
77 404 882  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
6 (20)  
2022-12-31  
2021-12-31  
Not  
Balansräkning  
EGET KAPITAL OCH SKULDER  
Eget kapital  
Bundet eget kapital  
Aktiekapital  
500 000  
500 000  
500 000  
500 000  
Fritt eget kapital  
Balanserad vinst eller förlust  
Årets resultat  
1 964 341  
2 057 693  
4 022 034  
4 522 034  
0
1 964 341  
1 964 341  
2 464 341  
Summa eget kapital  
Långfristiga skulder  
Vinstandelslån  
6, 13  
82 882 100  
74 352 752  
Summa långfristiga skulder  
82 882 100  
74 352 752  
Kortfristiga skulder  
Leverantörsskulder  
Övriga skulder  
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  
Summa kortfristiga skulder  
31 875  
502 031  
81 434  
51 563  
0
536 226  
587 789  
615 340  
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  
88 019 474  
77 404 882  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
7 (20)  
Rapport över förändringar i eget kapital  
Aktie-  
kapital  
Balanserat  
resultat  
Årets  
resultat  
Summa  
eget kapital  
Ingående eget kapital 2021-01-01  
Årets resultat  
500 000  
0
0
500 000  
1 964 341  
1 964 341  
2 464 341  
Utgående eget kapital 2021-12-31  
500 000  
500 000  
0
1 964 341  
Ingående eget kapital 2022-01-01  
Balanseras i ny räkning  
Årets resultat  
0
1 964 341  
-1 964 341  
2 057 693  
2 464 341  
0
2 057 693  
1 964 341  
Utgående eget kapital 2022-12-31  
500 000  
1 964 341  
2 057 693  
4 522 034  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
8 (20)  
2022-01-01  
-2022-12-31  
2021-01-01  
-2021-12-31  
Not  
Kassaflödesanalys  
Den löpande verksamheten  
Rörelseresultat  
Erlagd ränta  
-563 064  
-16 686  
143 802  
-2 761 770  
-32 405  
Erhållen ränta  
105 240  
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar av rörelsekapital  
-435 948  
-2 688 934  
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet  
Förändring av kundfordringar  
Förändring av kortfristiga fordringar  
Förändring av kortfristiga skulder  
-2 510 156  
502 054  
0
630 346  
435 528  
27 551  
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
-2 416 498  
-1 623 061  
Investeringsverksamheten  
Erhållen utdelning  
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar  
Kassaflöde från investeringsverksamheten  
50 662 400  
-20 945 946  
29 716 454  
540 000  
-625 000  
-85 000  
Finansieringsverksamheten  
Återbetalda lån  
Kassaflöde från finansieringsverksamheten  
Periodens kassaflöde  
0
0
2 250 000  
2 250 000  
541 939  
27 299 956  
Minskning/ökning av likvida medel  
Likvida medel vid årets början  
Likvida medel vid årets slut  
19 806 825  
47 106 780  
19 264 885  
19 806 825  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
9 (20)  
Noter  
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper  
Allmänna upplysningar  
Årsredovisningen för Zenith Group Real Estate I AB (publ) har upprättats i enlighet med  
Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att företaget i sin  
årsredovisning ska tillämpa International Financial Reporting Standards (IFRS) i den utsträckning detta är  
möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och  
beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som krävs i förhållande till IFRS.  
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av Bolaget  
Inga nya standarder har trätt i kraft som haft en påverkan på redovisat resultat och balans.  
Nya standarder och tolkningar som träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2023 väntas  
inte ha en väsentlig inverkan på Zenith Group Real Estate I AB (publ) finansiella rapporter på  
kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner.  
Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående period.  
Intäktsredovisning  
Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den  
omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och intäkterna  
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.  
Intäkten och kundfordran för 2022 avser rådgivningstjänster.  
Finansiella instrument, redovisning och värdering  
Redovisning och borttagande från balansräkningen  
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas när bolaget blir part i ett instrument. Köp och  
försäljning av finansiella tillgångar och skulder redovisas på affärsdagen.  
En finansiell tillgång tas bort från redovisningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har  
löpt ut och bolaget har överfört risker och förmåner förknippade med äganderätten. En finansiell skuld tas  
bort från redovisningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.  
Vinster och förluster som uppstår vid bortbokning redovisas direkt i resultaträkningen.  
Klassificering och värdering  
Finansiella tillgångar  
Finansiella tillgångar redovisas vid första redovisningstillfället till verkligt värde plus  
transaktionskostnader med undantag för transaktionskostnader som är hänförliga till finansiella tillgångar  
som redovisas till verkligt värde som istället kostnadsförs direkt.  
Bolaget klassificerar och värderar sina finansiella tillgångar i följande kategorier:  
finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde, och  
finansiella tillgångar som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen  
Klassificeringen av investeringar i skuldinstrument beror på bolagets affärsmodell och de avtalsenliga  
villkoren.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
10 (20)  
Andra långfristiga fordringar  
Fordringar som förfaller senare än ett år klassificeras som andra långfristiga fordringar.  
Finansiella skulder  
Bolagets finansiella skulder består av posterna leverantörsskulder och vinstandelslån.  
Posten vinstandelslån redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Övriga skulder i form av  
leverantörsskulder värderas efter första redovisningstillfället till upplupet anskaffningsvärde.  
Leverantörsskulder  
Leverantörsskulder avser förpliktelser att betala tjänster som har förvärvats i den löpande verksamheten.  
Betalningsvillkor uppgår oftast till 30 dagar. Leverantörsskulder klassificeras som kortfristiga skulder om  
de förfaller inom ett år.  
Långfristiga skulder/vinstandelslån  
Bolagets långfristiga skulder avser utgivna vinstandelslån och återbetalningen beror enligt  
vinstandelslånens villkor på utfallet av bolagets investeringar. Lånet har ingen garanterad avkastning eller  
någon garanterad rätt till återbetalning. Avkastningen är villkorad av det realiserade resultatet på bolagets  
investeringar. Avkastning och återbetalning regleras tidigast vid avyttringstillfället för varje investering.  
Lånet löper på sju år från 2017-12-31 med möjlighet för bolaget att förlänga med tre år. Ägarna till  
vinstandelslånet har rätt till 80% av det realiserade resultatet av bolagets investeringar med en ”hurdle  
rate”, dvs förtur till avkastning före aktieägarna, uppgående till 5 % av investerat belopp per år. Posten  
värderas till verkligt värde enligt av AIF-förvaltarens fastställda nettotillgångsvärde (NAV).  
Skulder som förfaller senare än ett år klassificeras som långfristiga skulder.  
Finansiella instrument verkligt värde  
Investeringarna i balansposten 'Andra långfristiga värdepappersinnehav' värderas i enlighet med de  
värderingar som ligger till grund för den externa AIF-förvaltarens fastställda nettotillgångvärde (NAV)  
för de av Bolaget utgivna vinstandelsbevisen. AIF-förvaltaren anlitar ett oberoende värderingsinstitut för  
att utföra värderingarna. Värderingarna görs enligt International Private Equity and Venture Capital  
Valuation Guidelines (IPEV) vilket är en internationell standard.  
IPEV innebär att för finansiella instrument som saknar observerbara marknadstransaktioner görs  
värderingen till verkligt värde genom en värderingsteknik som använder andra tillämpliga observerbara  
indata. Fondens investeringar värderas till substansvärdet vilket baseras på verkligt värde i de  
underliggande fastigheterna.  
I första hand värderas de underliggande fastigheterna till det pris som erhållits om det nyligen genomförts  
en ordnad transaktion i värdepappret mellan marknadsaktörer så att priset därför kan anses vara  
representativt för verkligt värde, denna metod används för innehavet i Terraviva då bolaget ingått avtal  
om avyttring av sin fastighet.  
Om ingen extern representativ transaktion finns görs värderingen av underliggande fastigheter genom en  
kombination Ortsprismetod och Avkastningsmetod:  
Ortsprismetoden innebär att värderingsobjekt jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper,  
exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur.  
Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar som samt det restvärde som fastighetsinnehavet  
förväntas ge upphov till nuvärdesberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som  
kan härledas från ortsprismetoden.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
11 (20)  
Nedskrivningar av finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde  
Posterna Fordringar hos koncernföretag, Likvida medel och Andra långfristiga fordringar redovisas till  
upplupet anskaffningsvärde och är därför inom tillämpningsområdet för förväntade kreditförluster.  
Bolaget bedömer de framtida förväntade kreditförlusterna för dessa poster och redovisar en kreditreserv  
för sådana förväntade kreditförluster vid varje rapporteringsdatum.  
På grund av låg sannolikhet för fallissemang hos motparterna uppgår bolagets beräkning av förväntade  
kreditförluster på dessa poster uppgår till oväsentliga belopp och därmed har ingen justering gjorts i  
redovisningen.  
Inkomstskatter  
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då  
underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i  
eget kapital.  
Aktuell skatt  
Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs  
inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per  
balansdagen.  
Uppskjuten skatt  
Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser.  
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag  
redovisas i den omfattningen det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga  
överskott.  
Eftersom den övervägande delen av bolagets avkastning på kommande investeringar enligt nuvarande  
skatteregler bedöms vara skattefria finns en osäkerhet kring huruvida underskottet från tidigare år  
kommer kunna utnyttjas varför bedömningen gjorts ayy inte redovisa någon uppskjuten skattefordran.  
Kassaflödesanalys  
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast  
transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.  
Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker  
och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har  
en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.  
Nyckeltalsdefinitioner  
Skuldsättningsgrad (ggr)  
Avsättningar och skulder inklusive uppskjuten skatteskuld dividerat med justerat eget kapital (ggr) (eget  
kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt).  
Kassalikviditet (%)  
Omsättningstillgångar exklusive lager och pågående arbeten i procent av kortfristiga skulder.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
12 (20)  
Not 2 Övriga externa kostnader  
2022  
2021  
Förvaltningsarvode till AIF-förvaltaren  
Revisionskostnader  
1 603 722  
91 497  
1 603 721  
229 563  
Periodiserade kostnad för uppbyggnad av fonden och  
försäljning av vinstandelsbevis  
Avifter förvaringsinstitutet  
532 054  
113 377  
531 853  
108 065  
Övriga externa kostnader  
230 539  
288 568  
2 571 189  
2 761 770  
Not 3 Arvode till revisorer  
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och  
verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att  
utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller  
genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.  
2022  
2021  
PricewaterhouseCoopers AB  
Revisionsuppdrag  
125 750  
229 563  
Revisionsnära tjänster  
Skatterelaterade uppdrag  
Övriga uppdrag  
0
0
0
0
0
0
125 750  
229 563  
Not 4 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar  
2022  
2021  
Omvärdering av innehav  
Erhållna utdelningar  
Räntor  
-39 639 411  
50 662 400  
0
21 207 425  
540 000  
111 575  
11 022 989  
21 859 000  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
13 (20)  
Not 5 Aktuell och uppskjuten skatt  
Avstämning av aktuell och uppskjuten skatt  
2022  
2021  
Procent  
Belopp  
Procent  
Belopp  
Resultat före skatt  
2 057 693  
1 964 341  
Skatt enligt gällande skattesats  
Skattemässiga justeringar från  
värdeförändringar i finansiella tillgångar  
Skattemässig justering utdelning från  
näringsbetingade andelar  
20,60  
-423 885  
-8 165 719  
10 436 454  
20,60  
-404 654  
981 559  
Skattemässiga justeringar från  
värdeförändringar vinstandelslån  
Återföring av negativt räntenetto  
Skattemässigt underskott vars skattevärde  
ej redovisas som tillgång*  
-1 757 046  
-83 417  
-6 387  
-576 905  
Redovisad aktuell skatt per 31 dec 2022  
0,00  
0
0,00  
0
Ackumulerat skattemässigt underskott per 31 dec 2022 uppgår till 9 812 348 kr. Inga begränsningar finns  
avseende underskottet.  
*Eftersom den övervägande delen av bolagets avkastning på kommande investeringar enligt nuvarande  
skatteregler bedöms vara skattefria finns en osäkerhet kring huruvida underskottet från tidigare år  
kommer kunna utnyttjas varför bedömningen gjorts att inte redovisa någon uppskjuten skattefordran.  
Not 6 Finansiella tillgångar och skulder  
Av tabell nedan framgår hur finansiella tillgångar och skulder klassificeras utifrån IFRS 9.  
Bolaget klassificerar de finansiella tillgångarna till verkligt värde i tre nivåer för att ge en indikation om  
tillförlitligheten i de indata som använts vid fastställandet av verkligt värde. De tre nivåerna beskrivs i  
IFRS 13 och är:  
Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (såsom börsnoterade  
derivat, finansiella instrument som innehas för handel och tillgångar som kan säljas) baseras på noterade  
marknadspriser på balansdagen. Det noterade marknadspriset som använts för koncernens finansiella  
tillgångar är den aktuella köpkursen.  
Nivå 2: Verkligt värde på finansiella tillgångar som inte handlas på en aktiv marknad (t.ex. OTC-derivat)  
fastställs med hjälp av värderingstekniker som i så stor utsträckning som möjligt utgår från  
marknadsinformation medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt.  
Samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värdevärderingen av ett instrument är observerbara.  
Nivå 3: I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation. Detta  
gäller t ex för onoterade instrument.  
Bolagets finansiella tillgångar värderade till verkligt värde utgörs av innehaven i Terraviva I AB och  
Mengus Holding 2019 AB som båda klassificeras som nivå 3.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
14 (20)  
Bolagets utgivna vinstandelslån klassificeras som nivå 3 då värdet förklaras av värdet på bolagets  
finansiella tillgångar.  
Tillgångar  
värderade  
till verkligt  
Finansiella  
tillgångar  
värderade  
värde via till upplupet  
resultaträkni anskaffnings  
Tillgångar  
Andra långfristiga värdepappersinnehav  
Kassa och bank  
Fordringar hos koncernbolag  
Utgående balans per 31 dec 2022  
ngen  
37 284 868  
värde  
0
47 106 780  
23 563  
Summa  
37 284 868  
47 106 780  
23 563  
0
0
37 284 868  
47 130 343  
84 415 211  
Skulder  
värderade  
till verkligt  
Finansiella  
skulder  
värderade  
värde via till upplupet  
resultaträkni anskaffnings  
Skulder  
ngen  
värde  
Summa  
Vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
Utgående balans per 31 dec 2022  
82 882 100  
0
82 882 100  
0
31 875  
31 875  
82 882 100  
31 875  
82 913 975  
Not 7 Förändringar för instrument i nivå 3  
Onoterade  
aktier  
34 145 908  
625 000  
Förändringar för instrument i nivå 3 under 2021  
Ingående balans 1 jan 2021  
Förvärv  
Summa  
34 145 908  
625 000  
Orealiserad värdeförändring via resultaträkningen  
Utgående redovisat värde per 31 dec 2021  
21 207 425  
55 978 333  
21 207 425  
55 978 333  
Onoterade  
aktier  
55 978 333  
20 945 946  
-39 639 411  
37 284 868  
Förändringar för instrument i nivå 3 under 2022  
Ingående balans 1 jan 2022  
Förvärv  
Orealiserad värdeförändring via resultaträkningen  
Utgående redovisat värde per 31 dec 2022  
Summa  
55 978 333  
20 945 946  
-39 639 411  
37 284 868  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
15 (20)  
Not 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav  
2022-12-31  
2021-12-31  
Ingående balans  
Årets investeringar  
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  
34 770 908  
20 945 946  
55 716 854  
34 145 908  
625 000  
34 770 908  
Ingående förändringar i verkligt värde  
Årets värdeförändring via resultaträkningen  
Utgående förändringar i verkligt värde  
21 207 425  
-39 639 411  
-18 431 986  
0
21 207 425  
21 207 425  
Utgående redovisat värde  
37 284 868  
55 978 333  
Not 9 Specifikation av andra långfristiga värdepappersinnehav  
Bokfört  
värde  
2022-12-31  
9 375  
Bokfört  
Kapital-  
andel  
Rösträtts-  
andel  
Antal  
andelar  
9 375  
värde  
2021-12-31  
9 375  
Namn  
Terraviva 1 AB – Stamaktier  
Terraviva 1 AB –  
Förlagsaktier  
9,75%  
9,53%  
10,51%  
0,25%  
0,25%  
0,76%  
1,02%  
1,02%  
1,02%  
0,76%  
10,51%  
0,25%  
0,25%  
0,76%  
1,02%  
1,02%  
1,02%  
0,76%  
10 417  
250  
10 417  
1 250 000  
1 250 000  
3 750 000  
5 000 000  
5 000 000  
5 000 000  
3 750 000  
-24 995 000  
401 338  
10 417  
1 250 000  
1 250 000  
3 750 000  
5 000 000  
5 000 000  
5 000 000  
3 750 000  
3 313 650  
14 686 350  
15 000  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier A  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier B  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier C  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier D  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier E  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier F  
Terraviva 1 AB –  
Preferensaktier G  
Terraviva 1 AB –  
Omvärdering preferens  
Terraviva 1 AB –  
Omvärdering stamaktier  
Mengus Holding 2019 AB –  
Stamaktier  
250  
750  
1 000  
1 000  
1 000  
750  
3,00%  
3,00%  
750 000  
15 000  
Mengus Holding 2019 AB –  
Preferensaktier  
Mengus Holding 2019 AB -  
Omv.stam  
30 682 062  
1 998 981  
9 736 116  
3 207 425  
Mengus Holding 2019 AB -  
Omv.pref  
4 162 695  
0
37 284 868  
55 978 333  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
16 (20)  
Not 10 Andra långfristiga fordringar  
2022-12-31  
2021-12-31  
Ingående anskaffningsvärden  
Avgående fordringar  
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden  
0
0
0
2 250 000  
-2 250 000  
0
Utgående redovisat värde  
0
0
Not 11 Avstämning av nettoskuld  
Nedan analyseras nettoskulden.  
2022-12-31  
2021-12-31  
Löptid på låneskulder  
Kassa och bank  
Låneskulder - förfaller inom 2-5 år  
47 106 780  
-82 882 100  
-35 775 320  
19 806 825  
-74 352 752  
-54 545 927  
Fördelning mellan rörlig och fast ränta  
Kassa och bank  
Bruttoskuld rörlig ränta  
47 106 780  
-82 882 100  
-35 775 320  
19 806 825  
-74 352 752  
-54 545 927  
Not 12 Förändring av nettoskuld  
Vinstandelsl  
ån som  
förfaller  
efter 1 år  
-57 258 602  
Likvida  
medel  
19 264 885  
541 939  
Förändring av nettoskuld  
Nettoskuld 1 jan 2021  
Kassaflöde  
Summa  
-37 993 717  
541 939  
Övriga förändringar  
Nettoskuld per 31 dec 2021  
-17 094 150  
-74 352 752  
-17 094 150  
-54 545 928  
19 806 824  
Vinstandelsl  
ån som  
Likvida  
medel  
19 806 824  
27 299 956  
förfaller  
efter 1 år  
-74 352 752  
Summa  
-54 545 928  
27 299 956  
-8 529 348  
-35 775 320  
Nettoskuld 1 jan 2022  
Kassaflöde  
Övriga förändringar  
Nettoskuld per 31 dec 2022  
-8 529 348  
-82 882 100  
47 106 780  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
17 (20)  
Not 13 Långfristiga skulder  
2022-12-31  
2021-12-31  
Vinstandelslån  
Vinstandelslån, nominellt belopp  
Vinstandelslån, överkurs  
Värdeförändring via resultaträkningen  
58 410 000  
5 738 856  
18 733 244  
82 882 100  
58 410 000  
5 738 856  
10 203 896  
74 352 752  
Vinstandelslånet är uppdelat i vinstandelsbevis som emitterats till ett nominellt värde om 10 000 kr per  
bevis. Vinstandelsbevisen har emitterats till en genomsnittlig kurs om 109,8%, dvs 10 982 kr per  
vinstandelsbevis. Bolaget har totalt emitterat 5 841 vinstandelsbevis med ett totalt teckningsbelopp om 64  
148 856 kr.  
Enligt villkoren för vinstandelslånet beror avkastningen på utfallet av bolagets investeringar. Lånet har  
ingen garanterad avkastning eller någon garanterad rätt till återbetalning. Avkastningen är villkorad av det  
realiserade resultatet på bolagets investeringar. Avkastning och återbetalning regleras tidigast vid  
avyttringstillfället för varje investering. Lånet löper på sju år från 2017-12-31 med möjlighet för bolaget  
att förlänga med tre år. Ägarna till vinstandelslånet har rätt till 80% av det realiserade resultatet av  
bolagets investeringar med en preferensränta/”hurdle rate”, dvs förtur till avkastning före aktieägarna,  
uppgående till 5 % av investerat belopp per år.  
Bolaget kan enligt villkoren i efterföljande emissioner emittera vinstandelsbevis upp till dess att det totala  
utestående lånet uppgår till 500 Mkr nominellt.  
Vinstandelsbevisen är noterade och upptagna till handel vid Nordic Growth Market och noterade på listan  
NGM Nordic AIF under kortnamn ZenithREI-1.  
Not 14 Värdeförändring vinstandelslån  
2022  
Nominellt Vinstandelslån Värdeförändri  
belopp  
överkurs  
ng  
Summa  
Vinstandelslån  
Ingående balans 2022-01-01  
Årets värdeförändring via  
resultaträkningen  
58 410 000  
5 738 856  
10 203 896  
74 352 752  
8 529 348  
8 529 348  
Utgående balans 2022-12-31  
58 410 000  
5 738 856  
18 733 244  
82 882 100  
2021  
Nominellt Vinstandelslån Värdeförändri  
belopp  
överkurs  
ng  
Summa  
Vinstandelslån  
Ingående balans 2021-01-01  
Årets värdeförändring via  
resultaträkningen  
58 410 000  
5 738 856  
-6 890 254  
57 258 602  
17 094 150  
17 094 150  
Utgående balans 2021-12-31  
58 410 000  
5 738 856  
10 203 896  
74 352 752  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
18 (20)  
Not 15 Uppgifter om närstående och närståendetransaktioner  
Aktiekapitalet i Bolaget ägs av Zenith Fund Holding AB som i sin tur ägs av Zenith Group Holding AB.  
Aktierna i Zenith Group Holding ägs direkt och indirekt av Tommy Jacobson, Sune Nilsson, Ulf Eklöf,  
Lars Thorén, Real & HT Invest Ltd., Schönborgs Holding AB, Fattaneh Tehrani och Bo Eklöf. De fyra  
förstnämnda innehar mer än 10% av kapital och röster. Det finns inga begränsningar för hur många röster  
en aktieägare får avge på årsstämman.  
Inga närståendetransaktioner har gjorts under året.  
Not 16 Finansiella riskfaktorer  
Bolaget utsätts genom sin verksamhet för olika finansiella risker; huvudsakligen marknadsrisk, kreditrisk  
och likviditetsrisk. Genom avtalet med bolagets AIF-förvaltare ska denne ansvara för det löpande arbetet  
med att identifiera, utvärdera och (om behov skulle uppstå) eliminera eller säkra oönskade finansiella  
risker. AIF-förvaltarens tillstånd innebär att ändamålsenliga rutiner fastställts och efterföljs.  
Marknadsrisk avser prisrisken i Bolagets investeringar, detta är en inneboende risk i företagets  
verksamhet och risken är överförd till ägarna av Bolagets utgivna vinstandelslån.  
Likviditetsrisk avser risken att bolaget inte kan infria betalningsförpliktelser vid respektive  
förfallotidpunkt. Bolaget är per bokslutet exponerad mot denna risk främst genom ingångna  
investeringsåtaganden, men även genom räntekostnader samt leverantörsskulder som uppstår på grund av  
rörelsekostnader. Likviditetsrisken övervakas och kontrolleras genom kassaflödesprognoser.  
Kreditrisk avser risken att en motpart inte kan infria sina betalningsförpliktelser gentemot bolaget.  
Bolaget är i sin verksamhet per balansdagen exponerad mot kreditrisk i begränsad omfattning genom sitt  
tillgodohavande på bankkonto.  
Löptidsanalys för finansiella skulder  
Bolagets långfristiga finansiella skulder med ett redovisat värde uppgående till 82 882 100 kr avser  
utgivet vinstandelslån. Vinstandelslånet löper ut senast den 31 december 2024 med möjlighet för Bolaget  
att förlänga löptiden ytterligare tre år till den 31 december 2027. Återbetalningstidpunkten och  
återbetalningsbeloppet är avhängigt tidpunkt för- och resultatet av Bolagets investeringar.  
Not 17 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser  
2022-12-31  
2021-12-31  
Eventualförpliktelser  
19 317 938  
40 263 884  
19 317 938  
40 263 884  
Bolaget har inga ställda säkerheter per 31 dec 2022. Bolaget har eventualförpliktelser avseende ett  
investeringsåtagande till portföljbolaget Mengus Holding 2019 AB om 19 318 Tkr per 31 dec 2022.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
19 (20)  
Not 18 Anställda och personalkostnader  
2022-12-31  
2021-12-31  
Nedan redovisas ersättningar till anställda hos AIF-förvaltaren FCG Fonder AB under året 2022.  
Kategori  
Särskilt reglerad personal 15 st (12 st)  
Verkställande ledning  
Anställda i strategiska befattningar**  
Ansvariga för kontrollfunktioner  
Risktagare  
11 420 959  
7 713 578  
0
2 302 456  
1 404 925  
22 841 918  
9 455 138  
6 282 559  
0
1 214 267  
1 958 312  
18 910 276  
Summa*  
22 841 918  
18 910 276  
*Totala ersättningar inkluderar både förmåner och faktiska ersättningar men exkluderar sociala avgifter,  
pension och andra skatter.  
**Anställda i strategiska befattningar ingår alla i den verkställande ledningen  
Not 19 Händelser efter balansdagen  
Den 16 februari 2023 betalades ränta på det av Fonden utgivna vinstandelslånet uppgående till 20 444  
Tkr. Räntebetalningen är hänförlig till Fondens realiserade resultat i Terraviva.  
Avtalet med FCG-Fonder AB löper fram till augusti 2023. Bolaget har inlett dialog med en annan  
potentiell extern AIF-förvaltare som visat intresse att ta över uppdraget.  
 
Zenith Group Real Estate I AB (publ)  
Org.nr 559105-6345  
20 (20)  
Undertecknade försäkrar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen  
och god redovisningssed, att aktuella redovisningsnormer har tillämpats och att lämnade uppgifter  
stämmer med faktiska förhållanden.  
Stockholm den dag som framgår från VD's och respektive styrelsemedlems digitala signatur  
Tommy Jacobson  
Styrelseordförande  
Erik Holmberg  
Styrelseledamot  
Lars Thorén  
Verkställande direktör  
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska signatur  
PricewaterhouseCoopers AB  
Magnus Svensson Henryson  
Auktoriserad revisor  
 
Revisionsberättelse  
Till bolagsstämman i Zenith Group Real Estate I AB (publ) , org.nr 559105-6345  
Rapport om årsredovisningen  
Uttalanden  
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Zenith Group Real Estate I AB (publ) för år 2022 med  
undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidan 2-3.  
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla  
väsentliga avseenden rättvisande bild av Zenith Group Real Estate I AB (publ)s finansiella ställning per den 31  
december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Våra  
uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidan 2-3. Förvaltningsberättelsen är förenlig med  
årsredovisningens övriga delar.  
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för Zenith Group Real  
Estate I AB (publ).  
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport  
som har överlämnats till bolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt  
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till  
Zenith Group Real Estate I AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska  
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna  
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget  
eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.  
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.  
Vår revisionsansats  
Översikt  
Revisionens inriktning och omfattning  
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i  
de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort  
subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med  
utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid  
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna  
kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk  
för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.  
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de  
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till bolagets struktur, redovisningsprocesser och  
kontroller samt den bransch i vilken bolaget verkar.  
Väsentlighet  
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för  
att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga  
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om  
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med  
grund i de finansiella rapporterna.  
1 av 5  
 
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella  
rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens  
inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma  
effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.  
Särskilt betydelsefulla områden  
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de  
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades  
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen som helhet, men vi gör inga  
separata uttalanden om dessa områden.  
Särskilt betydelsefullt område  
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla  
området  
Värdering av investeringar i onoterade tillgångar  
Totalt värde på Andra långfristiga  
Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande  
utgjorts av:  
värdepappersinnehav uppgår per 2022-12-31 till 37  
Mkr och utgörs av onoterade värdepapper.  
Värdering av onoterade värdepapper är beroende  
av företagsledningens antaganden och  
- Bildat oss en uppfattning om bolagets process för att  
fastställa verkliga värden på innehaven.  
bedömningar vilka bland annat inkluderar val av  
modell för värdering och den indata som används i  
modellerna. Bolaget inhämtar värderingar från ett  
externt värderingsinstitut som används för att  
fastställa redovisade värden.  
- Inhämtat värderingsinstitutets värderingar samt granskat  
använda principer, antaganden och modellval.  
- Analyserat rimligheten i bolagets värderingar.  
Välgrundade val av modell och indata är avgörande  
för en god uppskattning av verkligt värde av  
innehaven. Vi har därför bedömt detta som ett  
särskilt betydelsefullt område.  
- Granskat att lämnade upplysningar i årsredovisningen  
uppfyller kraven enligt IFRS 7.  
För ytterligare information, se not 1 –  
Redovisningsprinciper under Finansiella instrument,  
redovisning och värdering, not 6 – Finansiella  
tillgångar och skulder samt not 8 – Andra  
långfristiga värdepappersinnehav.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den  
ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för  
den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några  
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.  
Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av  
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan  
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om  
fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra  
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.  
Revisorns ansvar  
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller  
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en  
revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen  
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en  
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och  
2 av 5  
 
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut  
som användare fattar med grund i årsredovisningen.  
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen finns på Revisorsinspektionens  
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.  
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar  
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets  
vinst eller förlust  
Uttalanden  
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande  
direktörens förvaltning för Zenith Group Real Estate I AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner  
beträffande bolagets vinst eller förlust.  
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar  
styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet  
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Zenith Group Real Estate I AB (publ) enligt god revisorssed  
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.  
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid  
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till  
de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital,  
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.  
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar  
bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är  
utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras  
på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens  
riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska  
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.  
Revisorns ansvar  
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta  
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller  
verkställande direktören i något väsentligt avseende:  
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda  
ersättningsskyldighet mot bolaget  
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.  
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt  
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god  
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda  
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är  
förenligt med aktiebolagslagen.  
3 av 5  
 
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens  
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.  
Revisorns granskning av Esef-rapporten  
Uttalanden  
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande  
direktören har upprättat årsredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-  
rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Zenith Group Real Estate I  
AB (publ) för år 2022.  
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.  
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig  
elektronisk rapportering.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten.  
Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i  
förhållande till Zenith Group Real Estate I AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort  
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.  
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet  
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll  
som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga  
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.  
Revisorns ansvar  
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som  
uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.  
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att  
Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR  
18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.  
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt  
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i  
Esef-rapporten.  
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig  
granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed  
ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende  
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra  
författningar.  
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett  
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som  
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa  
beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna  
kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma  
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett  
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av  
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.  
4 av 5  
 
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML  
och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen.  
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten  
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidan 2-3 och för att den är upprättad i  
enlighet med årsredovisningslagen.  
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.  
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre  
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing  
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.  
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6  
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens övriga  
delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.  
PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Zenith Group Real Estate I AB (publ) s revisor av  
bolagsstämman den 20 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 2017.  
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur  
PricewaterhouseCoopers AB  
Magnus Svensson Henryson  
Auktoriserad revisor  
5 av 5