COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
MB 1
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2023 - 31 DECEMBER 2023
Organisationsnummer 559173-7548
FASTIGHET
II AB (PUBL)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
2 3
Innehåll:
Investeringsstrategi
VD har ordet
Fastighetspresentationer
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassaflödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Definitioner
Sida
3
4
5
9
11
15
19
20
21
22
23
24
25
26
27
43
44
49
INNEHÅLLSFÖRTECKNING INVESTERINGSSTRATEGI
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
2 3
INVESTERINGSSTRATEGI
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET II AB
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 procent per år (efter avgifter)
till bolagets investerare.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
4 5
Intäkterna för 2023 uppgick till 45,5 MSEK och driftnettot till 35,8 MSEK. Intäkterna har jämfört med föregående år ökat med 13,2 procent
vilket primärt beror på 2023-års indexering och förvärv.
Nettoandelsvärdet (NAV) per preferensaktie P2 per 2023-12-31 uppgick till 247 kr/aktie vilket är en minskning med 10,4 procent från
2022-12-31. Detta speglar det ekonomiska klimatet och hur fastighetsmarknaden har utvecklats under 2023. Vi ser en stor potential i den
framtida värdeutvecklingen av portföljen och bedömer att fastigheternas fortsatt starka lägen ger möjlighet till en unik värdeutveckling
där de kortsiktigt negativa effekter som orsakats av det försämrade marknadsläget på sikt begränsas av en fortsatt stark efterfrågan på
bostäder.
Hyresintäkterna för 2023 uppgick till 44,8 MSEK vilket är en ökning med 11,8 procent från föregående år. Under året har inga större
uthyrningar skett. Omförhandlade uthyrningar kopplade till fastigheten Gunhild 6 i Stockholm har resulterat i ett ökat driftnetto om 800
TSEK. Övriga intäkter för perioden uppgick till 712 TSEK.
Utöver arbetet med fastighetsförvaltningen har vi även arbetet aktivt med detaljplaneutvecklingen och innan årsskiftet har
exploateringsnämnden direktanvisat mark för bostäder för fastigheten Blixtlåset 1. Ett PM håller på att upprättas och tanken är att komma
igång med detaljplanen under mars månad. Vidare pågår förarbetet för fastigheter i Bromstensstaden (Gunhild och Lunden) för att
därefter ansöka om planbesked.
I mars avyttrades fastigheten Filtret 5 i Borås till ett noterat bolag 9 procent över senaste värdering. Coeli har gjort bedömningen att
bostadsutveckling inte kommer att kunna ske i närtid, varav en avyttring är lämplig. I juli ingicks avtal om avyttring av fastigheten Viby
19:16 i Upplands-Bro. Försäljningen gjordes på en nivå strax 6 procent över senaste värdering då fastigheten inte längre bedöms utgöra ett
strategiskt innehav då möjligheten att utveckla bostäder inom en snar framtid är låg, varför en avyttring bedömts vara lämplig.
Styrräntan har under 2023 höjts från 2,5 procent till 4 procent vilket påverkat bolagets finansieringskostnader och således resultatet.
Under 2023 har ett antal lån refinansierats och förlängts. I slutet av året har de längre räntorna kraftigt sjunkit och i januari passade vi
därför på att göra bolagets första ränteswap på 10 MSEK på 5 år. Förutom att swapen ökar räntebindningen i portföljen och ger en större
förutsägbarhet för de finansiella kostnaderna ger den också en omedelbar effekt på räntekostnaderna då de längre räntorna är lägre än
Stibor 3m. Den negativa yieldkurvan som nu råder på räntemarknaden tyder på att marknaden prisar flertalet sänkningar under 2024
vilket är positivt för bolagets räntekostnader men också fastighetsmarknaden som helhet.
Transaktionsmarknaden har präglats av en ”wait and see”-attityd där aktörer har avvaktat i väntan på att stressade försäljningar. Totala
transaktionsvolymen 2023 uppgick till 86,2 MdrSEK vilket kan jämföras med rekordåret 2021 där transaktionsvolymen uppgick till
363,0 MdrSEK i Sverige. Noterade fastighetsbolag var fortsatt nettosäljare samtidigt som onoterade bolag och fonder har ökat sina
transaktionsandelar under året, där internationella fonder väntas investera stora volymer de kommande åren.
De stigande finansieringskostnaderna har ökat pressen på fastighetssektorn, i synnerhet på de noterade bolagen som har använt
obligationsmarknaden som finansieringskälla för sin snabba tillväxt. En kombination av fallande aktiekurser och obligationsförfall har
tvingat dessa bolag att sälja fastigheter för att säkra sin likviditet då obligationsmarknaden har varit stängd under 2023, ofta till rabatt mot
bokförda värden.
Från rekordåret 2021 då 70 000 nya bostäder byggstartades med höga byggrättspriser som följd har antalet nystartade bostäder kraftigt
bromsats in och förväntas ligga kring 20 000 nya bostäder 2024. Detta kan främst förklaras av höga finansieringskostnader, sjunkande
bostadspriser och höga byggkostnader som har bidragit till det minskade sentimentet för nyproduktion. Till följd av detta bedömer
Boverket att antalet färdigställda bostäder har toppat under 2023 för att framöver sjunka till 28 000 fram tills 2025, en minskning med
över 50 procent. Detta är långt under det fastställda behovet om 67 000 nya bostäder per år fram till 2030.
Stockholm den 12 april 2024
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
4 5
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
FASTIGHETSPRESENTATIONER
SÖDERBY 1:816
Kommun: Haninge
Läge: Norra Brandbergen
Fastighetstyp: Industri/föreningslokal
Byggår: 1990
Uthyrningsbar yta: 926
Fastigheten förvärvades i november 2019 och är bolagets första förvärv. Fastigheten har tre hyresgäster
och en total uthyrningsbar area om 926 kvm (LOA) samt ett antal parkeringsplatser. Fastigheten är belägen
i ett industristråk norr om Brandbergens Centrum, och Coeli har erhållit positivt planbesked för utveckling
av bostäder inom fastigheten.
RUNÖ 7:145
Kommun: Österåker
Läge: Åkersberga
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 2008
Uthyrningsbar yta: 3 064
Fastigheten förvärvades den 16 mars 2020 och tillträddes den 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar
area om 3 064 kvm (LOA). Fastigheten ligger i det område som i framtiden kommer att utgöra Kanalstaden.
Österåkers kommun är positiva till Coeli som aktör och till en framtida utveckling av fastigheten. Vi har
tillsammans med arkitekt tagit fram skisser för framtida bostadsutveckling och har en god dialog med
kommunen.
KÄRRLILJAN 1
Kommun: Stockholm
Läge: Hässelby
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 2014
Uthyrningsbar yta: 2 340
Fastigheten förvärvades i juli 2020 och är belägen i Hässelby intill Åkermyntan Centrum. Närmsta granne är
det nyproducerade bostadsprojektet Lilys Kvarter som är uppfört av Hökerum. Bakom Åkermyntan Centrum
planerar PEAB för cirka 90 bostäder. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen. Fastighetens totala markareal
uppgår till cirka 9 200 kvm och byggnaden endast 2 340 kvm (LOA). Coeli har erhållit positivt planbesked
för utveckling av bostäder.
SICKLAÖN 73:116
Kommun: Nacka
Läge: Ektorp
Fastighetstyp: Handel, gym, Industri
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 3 845
Sicklaön 73:116 förvärvades och tillträddes i september 2020. Fastigheten har ett attraktivt läge intill Ektorps
Centrum i Nacka. De största hyresgästerna är ICA, Jyma Bil och Nordic Wellness som tillsammans hyr cirka
80 procent av fastigheten. Utvecklingen av Ektrops Centrum och området har pågått länge och är särskilt
prioriterat av kommunen. Coeli har erhållit positivt planbesked för fastigheten.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
6 7
FASTIGHETSPRESENTATIONER
TENNET 4
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Industri, gym
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 2 966
Fastigheten förvärvades och tillträddes i September 2020. Fastigheten är fullt uthyrd. Bland hyresgästerna
återfinns bland annat Actic, Röstkonsulten, Swea Autu, DAMU och NOA Aluminium som tillsammans hyr
cirka 85 procent av fastigheten. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum
och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
TENNET 3
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Lager, industri
Byggår: 1973
Uthyrningsbar yta: 1 215
Tennet 3 förvärvades och tillträddes i februari 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 215 kvm
(LOA) och är fullt uthyrd. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum och
är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
TENNET 8
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Vårdcentral
Byggår: 1989
Uthyrningsbar yta: 1 694
Tennet 8 förvärvades i mars 2021 och tillträddes i april samma år. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1
694 kvm (LOA) och är fullt uthyrd till Lideta Mälardalen. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter
från Tyresö Centrum och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
KVIBERG 3:5
Kommun: Göteborg
Läge: Gamlestaden
Fastighetstyp: Industri
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 1 900
Kviberg 3:5 förvärvades och tillträddes i april 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 900 kvm
(LOA). Fastigheten är belägen mellan ett utvecklingsområde och ett befintligt bostadsområde varför Coeli
bedömer att det finns god utvecklingspotential för fastigheten.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
6 7
FASTIGHETSPRESENTATIONER
GRÖNSAKSHANDLAREN 4
Kommun: Malmö
Läge: Jägersro
Fastighetstyp: Handelsfastighet
Byggår: 2001 och 2012
Uthyrningsbar yta: 12 278
Grönsakshandlaren 4 förvärvades i juni 2021 och tillträddes 1 juli 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area
om 12 278 kvm (LOA) där cirka 3 500 kvm är vakant. Coeli har ett flertal pågående dialoger med potentiella
hyresgäster och bedömer efterfrågan på lokalerna som relativt goda.
VEDDESTA 1:15
Kommun: Järfälla
Läge: Veddesta
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1968
Uthyrningsbar yta: 1 046
Veddesta 1:15 förvärvades och tillträddes i november 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 046
kvm (LOA). Fastigheten är belägen inom ett område som angivits som utvecklingsområde för bland annat
bostadsbebyggelse och flertal av de omkringliggande fastigheter ägs av professionella fastighetsägare som
avser att utveckla fastigheterna från industri- till bostadsfastigheter.
MANDELBLOMMAN 9
Kommun: Stockholm
Läge: Spånga
Byggår: 1960
Uthyrningsbar yta: 1 598
Tillträde 2022-02-24
Fastigheten Mandelblomman 9 förvärvades och tillträddes den 24 februari 2022. Fastigheten har en
uthyrningsbar area om 1 598 kvm (LOA) och är belägen inom kvarteret Mandelblomman, där Coeli sedan
tidigare äger två fastigheter. Fastigheten är fullt uthyrd till sex hyresgäster, där Maxel utgör den största
hyresgästen. Området har stor potential för framtida utveckling, och avsikten med förvärvet var att driva
detaljplaneprocess för att skapa byggrätter för bostäder inom objektet.
BLIXTLÅSET 1
Kommun: Stockholm
Läge: Hagsätra
Byggår: 1986
Uthyrningsbar yta: 1 058
Tillträde 2022-05-20
Blixtlåset 1 förvärvades och tillträddes 20 maj 2022 och har en uthyrningsbar area om 1 058 kvm (LOA).
Avsikten med förvärvet är att driva detaljplaneprocess för att skapa bostadsbyggrätter. Då fastigheten är den
enda industrifastigheten i området och området är prioriterat för bostadsutveckling, bedöms möjligheten till
bostadsutveckling vara mycket god. Fastigheten är fullt uthyrd och genererar ett stabilt kassaflöde under
utvecklingsperioden.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
8 9
LUNDEN 15
Kommun: Stockholm
Läge: Bromsten, Spånga
Byggår: 1963
Uthyrningsbar yta: 3 914
Tillträde 2022-07-01
Fastigheten Lunden 15 förvärvades och tillträddes den 1 juli 2022 och har en uthyrningsbar yta på 3 914 kvm
(LOA). Den är belägen inom utvecklingsområdet Bromsstensstaden, där flera aktörer för närvarande utvecklar
bostäder. Syftet med förvärvet är att driva detaljplaneprocess för att skapa bostadsbyggrätter. Fastigheten
är fullt uthyrd och genererar under utvecklingstiden ett stabilt kassaflöde.
GUNHILD 6
Kommun: Stockholm
Läge: Bromsten, Spånga
Byggår: 1988
Uthyrningsbar yta: 5 950
Tillträde 2022-07-01
Fastigheten Gunhild 6 förvärvades och tillträddes den 1 juli 2022 och har en uthyrningsbar yta om 5 950
kvm (LOA). Fastigheten har ett strategiskt läge med närhet till såväl kommunikationer som service i
utvecklingsområdet Bromsstenstaden. Avsikten med förvärvet är att driva detaljplaneprocess och således
tillskapa bostadsbyggrätter. Genom en diversifierad hyresgäststruktur och utan vakanser, genererar fastigheten
ett stabilt kassaflöde under utvecklingsperioden.
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
8 9
NYCKELTAL
FASTIGHETSVÄRDE
764 MKR
UTHYRNINGSBAR YTA
43 937 KVM
ANTAL FASTIGHETER
14
DRIFTNETTO
35 136 TSEK
HYRESINTÄKTER
44 759 TSEK
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
10 11
FASTIGHETSRELATERADE
Driftnetto TSEK
Uthyrningsbar area kvm
Snitthyra, SEK/kvm
Antal fastigheter
Direktavkastning
Direktavkastning annualiserad
Marknadsvärde fastighetsbestånd TSEK
Belåningsgrad
Genomsnittlig ränta
Finansiella
Omsättning TSEK
Balansomslutning TSEK
Soliditet
Nettokassa TSEK
Aktierelaterade
Preferensaktier P1, antal
Preferensaktier P2, antal
Aktiekurs vid årets utgång, SEK
NAV per Preferensaktie P1 SEK
NAV per Preferensaktie P2 SEK
Resultat per Preferensaktie P1 SEK
Resultat per Preferensaktie P2 SEK
KAPITALBINDNING SEK
Kapitalbindning
Swedbank
Norion
Norion
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Handelsbanken
Swedbank
Swedbank
Svea
Svea
Svea
Svea
Svea
Svea
Svea
Svea
Svea
2022-12-31
KONCERNEN
33 479
51 673
782
16
3,8%
3,7%
881 900
51%
5,8%
40 163
924 930
47%
-414 995
500 000
1 579 900
224
-
275,37
-
-
FÖRFALLODATUM
2025-09-30
2024-06-22
2024-06-22
2024-05-30
2025-02-28
2025-08-30
2025-02-28
2025-06-30
2024-10-30
2025-12-31
2024-06-30
2024-09-30
2024-06-30
2024-06-30
2025-03-30
2025-03-30
2025-03-30
2025-03-30
2023-12-31
KONCERNEN
35 136
43 937
944
14
4,6%
4,4%
763 500
49%
8,2%
45 470
802 071
49%
-347 404
500 000
1 579 900
162
-
247,35
-
-28,02
LÅNESKULD
-10 280 036
-10 000 000
-15 000 000
-5 087 500
-18 975 000
-39 438 280
-11 880 000
-5 992 855
-17 952 000
-100 000 000
-16 000 000
-45 000 000
-20 000 000
-12 000 000
-22 000 000
-17 000 000
-3 000 000
-8 000 000
NYCKELTAL
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
10 11
NYCKELTAL
Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut
145 421 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de
närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.
Total emissionslikvid från samtliga tre emissioner som genomförts
under 2019 och 2020 uppgår till cirka 400 MSEK innan avdrag för
emissionskostnader. Totalt emitterades 1 579 900 aktier och den
genomsnittliga emitteringskursen uppgick till 253,20 SEK/aktie.
Coeli Fastighet II AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2022 och
2023 års rapportperioder.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer
som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både
direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa
system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten
utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse
för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 9 “Förvaltningsfastigheter”
för känslighetsanalys.
Bolagets värdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulativa krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i
lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare
eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk
som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget
och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar
till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen
blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt
uppvisat god avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar.
En investerare bör vara medveten om att det finns en risk för att en
investering i fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan
god avkastning som dylika investeringar uppvisat historiskt.
Risker med myndighetsbeslut
Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från myndighet,
t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner, kan få
konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas
negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna
som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman
med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada genom
brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser
föroreningar eller liknande.
Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet II AB
(publ), org nr 559173-7548, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2023 - 31 december
2023. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Coeli Fastighet II AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.
Bolaget investerar i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings-
och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i
fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det
finns möjlighet att skapa byggrätter för bostadsändamål eller andra
kommersiella fastighetsändamål med bra potential för värdeskapande.
Coeli Fastighet II AB grundades i september 2018. Bolaget har under
2019 och 2020 bedrivit kapitalanskaffning genom nyemissioner riktade
till allmänheten. Emissionslikviden kommer att användas för att göra
fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi.
Målet med investeringarna är att skapa en hög riskjusterad avkastning
för bolagets aktieägare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras Bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förordning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer
från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma)
samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förmaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org.nr. 516401-
9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd
som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under
Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att
Coeli Asset Management har rätt till en årlig portföljförvaltningsavgift
om 0,8 procent (exklusive moms) som beräknas på emitterad volym.
Eftersom samtliga emissioner är slutförda och Bolaget påbörjat
sina investeringar beräknas förvaltningsavgiften istället baserat på
marknadsvärdet av fastigheterna i Bolagets portfölj. Därtill har Coeli
Asset Management AB rätt till en AIFM-kostnad om 0,2 procent
på emitterad volym som avser hantering av risk, regelefterlevnad,
administration och rapportering.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Coeli Investment Management AB .
Moderbolaget har 67% av rösterna och 21% av antalet aktier.
FASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2023 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, 14
fastigheter med en total area om cirka 43 937 kvm, Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på
ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter
för bostadsändamål.
FINANSIERING
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapital till 390
790 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 377 559
TSEK motsvarande en belåningsgrad om 49 %. Den genomsnittliga
räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 8,2 %. Se även Not
1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
12 13
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även
Not 9 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan.
Det finns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan
komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke
om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för
efterbehandling eller marksanering vid förekomst av förorening i mark,
vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant
skick som följer av lagstiftning.
Osäkerhet vid värdering av fastigheterna
Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av
osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk
för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera
och påverka värdet negativt.
Finansiering
Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med lånat kapital.
Det innebär att Bolaget exponeras för risker som sammanhänger
med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade
avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering
och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen
löper ut. Det föreligger även en risk att Bolaget inte beviljas lån i den
utsträckning som önskas för en viss investering.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra effektiva energiinvesteringar.
HÅLLBARHET
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för hållbara investeringar. Coeli Asset Management AB har
etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket
inkluderar interna riktlinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken
metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i
fondens tillgångar.
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i
onoterade tillgångar, såsom denna fond. Hållbarhetsrisker integreras
i fondensinvesteringsbeslut utan att fonden främjar miljörelaterade
eller sociala egenskaper eller har hållbar investering som mål, detta i
enlighet med artikel 6 i SFDR.
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består av
styrelseordförande Stefan Renno och styrelseledamöterna Niklas
Lantz och Jan Nordström
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare
enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses
verkställande direktör i bolaget.
Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare
ska gälla till slutet av årsstämman 2023 och innebär att ersättningsfrågor
behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare
i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för
arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.
Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 125 000 kronor per år
per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån
styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av
styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant
arbete kunna utgå.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen
bedömer att det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2023
till 2 079 900 SEK, fördelat på 500 000 Preferensaktier P1 och 1 579
900 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar till tio röster på
bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en röst på bolagsstämma.
Aktierna i Fastighet II är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande
till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna
har inte varit föremål för något offentligt uppköpserbjudande. Det
finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt
styrelsen känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet II
AB är listat på Nordic Growth Market (NGM) AIF. Aktierna handlas
under kortnamnet CF2 PREF 2. Bolagets ISIN-kod är SE0012012672.
FRAMTIDSUTSIKTER
Faktorer som väntas påverka fastighetsmarknaden i störst utsträckning
är styrränta, inflation och konjunkturen i samhället. Riksbanken
indikerar fortsatt att man kommer sänka styrräntan under andra
halvan av 2024. Däremot indikerar prissättningen på marknaden att
sänkningar av styrräntan är att förvänta sig inom en snar framtid.
Konsumenter påverkas fortsatt av ökade kostnader, främst av ökade
boendekostnader och högre livsmedelspriser. Detta har även dragit
ner konsumtionsviljan, vilket har resulterat i ett ökat antal konkurser
under 2023 vilket har fortplantat sig in på bostadsmarknaden där
privatbostäder har sett en negativ prisutveckling. Kombinerat med
höga byggkostnader har antalet startade nyproduktioner minskat
markant från föregående år, och under kommande år prognosticeras
antalet färdigproducerade bostäder sjunka till nivåer långt under
Boverkets mål. Minskad produktionsvolym innebär att ett antal
byggaktörer fortsatt varslar delar av sin personal.
Trots den finansiella osäkerheten noterar Boverket att det
underliggande behovet för bostäder, framför allt i storstadsregionerna,
är fortsatt starkt. Detta indikerar att det på sikt finns en god potential
framgent för ökad efterfrågan på bostadsbyggrätter när marknaden
börjar stabilisera sig. Noterbart är att trots dagens marknadsläge sker
vissa byggnadsstarter, vilket indikerar att projekt i rätt lägen fortsatt
är genomförbara.
Dagens låga produktionsnivå på nya bostäder pressar fortsatt
upp det långsiktiga bostadsbehovet vilket på sikt resulterar i en
ökad efterfrågan på bostadsbyggrätter. Att fortsatt arbeta med
detaljplaneutveckling i lägen där attraktiva bostäder kan byggas
förväntas låsa upp betydande värde när antalet byggstarter
oundvikligen börjar stiga igen.
Marknadshyrorna bedöms fortsatt stiga trots ett tufft år 2023 vilket
tillsammans med en stor KPI-indexering, om än ej lika betydande
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
12 13
som indexeringen föregående år resulterar i en värdeökning då dessa
hyror materialiserar sig i fastighetsstocken. Sjunkande vakanser bland
fastigheter som är rätt placerade, tillsammans med en aktiv förvaltning
där kostnader relaterade till drift och underhåll minimeras förväntas
leda till ytterligare värdeskapande.
Coeli bedömer sammantaget att fastighetsbeståndet är väl
positionerat där sjunkande finansieringskostnader tillsammans med
en aktivförvaltning väntas skapa en god värdeutveckling i samband
med att det finansiella läget stabiliseras. Det förbättrade finansiella
läget öppnar även upp för en mer aktiv transaktionsmarknad, vilken
har varit vilandes i snart två år.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
Via bolagstransaktioner har två fastigheter frånträtts under året. Den
30 mars frånträddes fastigheten Borås Filtret 5 med en uthyrningsbar
yta om 2 540 kvm och den 2 oktober frånträddes fastigheten Viby
19:16 med en uthyrningsbar yta om 2 770 kvm.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2023
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2023
uppgick till 763,5 (881,9) MSEK. Förändringen förklaras främst
av försäljning av fastigheter under året.
• Hyresintäkterna uppgick till 44 759 (40 049) TSEK. Förändringen
förklaras främst av förvärv och indexering.
• Resultat efter skatt uppgick -44 267 (2 894) TSEK, varav -30 865
(15 123) TSEK avser värdeförändring fastighet.
• Resultat per aktie P2 uppgick till -28,02 (1,83) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 247,35
(275,37) SEK.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Efter räkenskapsårets slut har Bolaget ingått avtal om försäljning
av fastigheterna Tennet 3 och Tennet 4 till ett överenskommet
fastighetsvärde om 77 MSEK. Datum för frånträde är 30 maj.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
14 15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förslag till disposition av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (SEK)
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
i ny räkning överföres
2023-12-31
378 337 513
3 517 161
381 854 674
381 854 674
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
14 15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
Coeli Fastighet II AB tillämpar svenska lagar, svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat
den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget
tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561)
om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 17 april 2019. Riktlinjerna avseende
Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet II AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
ii-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
System för intern kontroll och riskhantering
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas
kontinuerligt. Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller
ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med
bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens
vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen
inhämtar och granskar AIF-förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll,
samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med
finansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering
av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller
såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek
och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.
Aktier och rösträtt
Coeli Fastighet II AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier
P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2023 till 2 079 841 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 579
841 preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF P2 och har ISIN-kod SE0012012672.
Större direkta eller indirekta innehav i bolaget
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2023 440 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 66,87 procent av rösterna
och 21,15 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta eller
indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Bolagsstämman
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls
årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets
balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman
väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner
principerna för ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt
att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget
i god tid före stämman. Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.
Bolaget har under räkenskapsåret 2023 haft följande bolagsstämmor:
Ordinarie bolagsstämma 2023-05-16
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2022 och att ingen utdelning ska ske. Ansvarsfrihet
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
16 17
beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Beslutades att, i enlighet med förslaget som lämnats av Coeli Investment Management AB, att omvälja Stefan Renno och Jan Nordström
samt välja in Niklas Lantz till ordinarie styrelseledamöter för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Stämman beslutade även, efter förslag
på stämman, att omvälja Stefan Renno till styrelsens ordförande.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
Årsstämman 2024
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2024 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.
Styrelsen
Styrelsens ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet II AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet II AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut
fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärderingen avseende räkenskapsår 2022 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemöte 2023 och styrelsens bedömning
är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter
utan suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2023 efter årsstämman 16 maj 2023 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Stefan
Renno (ordförande), Jan Nordström och Niklas Lantz.
Stefan Renno är ej oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen men oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga
två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning men oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens
sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende
styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt
att tjänsterna är av ringa omfattning.
Namn Invald Närvaro Funktion
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare
Jan Nordström 2018 6/6 Ledamot Nej Ja
Stefan Renno 2022 6/6 Ordförande Nej Ja
Niklas Lantz 2023 4/6 Ledamot Nej Nej
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
16 17
Styrelsen 2023
Helena Liljedahl
Jan Nordström
Mikael Larsson
Stefan Renno
Jakob Pettersson
Styrelsens ledamöter och VD
Information om VD och styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 16 maj 2023 följer nedan:
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan
28 november december 2018
VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Holding
Fastighet II AB samt Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: -
Niklas Lantz
Född: 1985
Huvudsaklig utbildning: Jurist
Ordinarie styrelseledamot sedan 16 Maj 2023.
Andra väsentliga uppdrag: Head of Legal för Coeli
Asset Management AB och Coeli Investment
Management AB.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från
Handelshögskolan i Stockholm
Verkställande direktör sedan december 2020,
ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob
analyschef på Newsec, där han huvudsakligen
ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning
och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som
managementkonsult hos Applied Value Group
och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig
förvaltare för Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: 50 000 Preferensaktier P1
Stefan Renno
Född: 1967
Huvudsaklig utbildning: Gymnasiestudier
Ordinarie styrelseledamot samt
styrelseordförande sedan 16
maj 2022.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i bland annat
Coeli Asset Management, styrelseordförande i Coeli SICAV II
samt styrelsemedlem i Coeli SICAV I och Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: -
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
18 19
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket
gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet
samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det
styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.
Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor
väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2023 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig
revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2024. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 4
ersättning till revisorer.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och
har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion
med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller
annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är ingen av de tre ledamöterna i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som
ej betraktas som oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB, en ej oberoende ledamot utför uppdrag
på konsultbasis åt Bolaget, en oberoende är ej anställd i ägarbolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens
sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende
styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras
objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
18 19
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto
Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar
Resultat försäljning kortfristiga placeringar
Ränteintäkter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Inkomstskatt
Summa skatt
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat motsvarar årets totalresultat
Resultat per Preferrensaktie P1 före och efter utspädning, SEK
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2022-01-01
2022-12-31
-8 165
-14 980
-228
-8 250
-42
-145
-19 679
-2 618
-22 468
-6 552
-6 552
(not 9)
(not 2)
(not 3, 4)
(not 5)
(not 9)
(not 6)
(not 7)
(not 7)
(not 8)
2023-01-01
2023-12-31
-6 401
-19 533
-111
-30 865
-56 910
-11 439
-30 414
-1 329
-31 325
-42 765
-1 502
-1 502
-44 267
-28,02
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
20 21
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Nyttjanderättstillgång tomträtt
Summa materiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leasingskulder
Uppskjutna skatteskulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leverantörskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2022-12-31
(not 9)
(not 14)
(not 12)
(not 13)
(not 15)
(not 16)
(not 14)
(not 8)
(not 16)
(not 18)
2023-12-31
-44 267
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
20 21
Ingående eget kapital 2022-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2022-12-31
Ingående eget kapital 2023-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2023-12-31
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2023 till 2 079 900 SEK, fördelat enligt följande:
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Aktiekapital
Preferensaktier P1:
Varje preferensaktie är berättigad till 10 röster.
Preferensaktier P2: Innehavare av preferensaktier P2 ska genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier
P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari
2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till
preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med
fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av
preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio
(30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Summa eget
kapital
-44 267
-44 267
Årets
resultat
-42 106
-44 267
-44 267
-2 894
-44 267
Övrigt
tillskjutet kapital
Aktiekapital
P2
Aktiekapital
P1
Kvotvärde
Antal aktier
Balanserat
resultat
-3 883
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie P2 2023-12-31
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie P1 2023-12-31
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
22 23
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2022-01-01
2022-12-31
-15 123
-3 444
-9 122
-1 233
-4 051
-152 436
-579
-153 015
-26 780
-34 820
-22 484
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter
Upplupen ränta
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
Försäljning fastighet
Försäljning av kortfristiga placeringar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Upptagna fastighetslån
Amortering av fastighetslån
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Tilläggsupplysningar
Erhållen ränta
Erlagd ränta
(not 9)
(not 13)
2023-01-01
2023-12-31
-42 765
-7 908
-4 337
-11 541
-3 155
-195 018
-72 018
-4 032
-28 223
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
22 23
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar
Resultat försäljning kortfristiga placeringar
Ränteintäkter
Räntekostnader
Nedskrivning aktier
Övriga finansiella kostnader
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED TOTALRESULTAT
2022-01-01
2022-12-31
13 494
13 494
-1 907
-14 493
-228
-16 628
-3 134
-145
-42
6 894
-1 280
-3 123
-
2 304
3 430
3 430
2 600
334
2 266
(not 2)
(not 3)
(not 5)
(not 6)
(not 7)
(not 10)
(not 7)
(not 8)
2023-01-01
2023-12-31
13 994
13 994
-1 537
-13 675
-111
-15 323
-1 329
-
-
9 468
-3 193
-4 142
-244
1 889
2 956
2 956
3 516
-
3 516
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
24 25
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordran koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2022-12-31
13 305
532 282
1 038
546 625
546 625
101 558
165
391
626
102 740
649 365
2 080
2 080
391 859
-15 788
2 266
378 337
380 417
225 810
225 810
39 332
943
2 863
43 138
268 948
649 365
(not 10)
(not 11)
(not 8)
(not 12)
(not 13)
(not 15)
(not 17)
(not 18)
2023-12-31
39 719
503 702
1 038
544 459
544 459
92 188
1 074
537
3 758
97 557
642 016
2 080
2 080
391 859
-13 521
3 516
381 854
383 934
143 680
143 680
113 896
-
506
114 402
258 082
642 016
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
24 25
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)
Ingående eget kapital 2022-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2022-12-31
Ingående eget kapital 2023-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2023-12-31
Summa eget
kapital
378 151
2 266
2 266
-
380 417
380 417
3 516
3 516
-
383 934
Årets
resultat
-11 008
2 266
2 266
11 008
2 266
2 266
3 516
3 516
-2 266
3 516
Överkursfond
391 859
391 859
391 859
391 859
Aktiekapital
P2
1 580
1 580
1 580
1 580
Aktiekapital
P1
500
500
500
500
Balanserat
resultat
-4 780
-11 008
-15 788
-15 788
2 266
-13 521
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
26 27
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)
2022-01-01
2022-12-31
2 600
3 123
-3 430
2 293
-1 606
-132 957
-132 270
-62
132 764
132 702
432
194
626
Den löpande verksamheten
Årets resultat före skatt
Justeringsposter
Nedskrivning andelar i koncernföretag
Erhållna koncernbidrag
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investeringar i koncernföretag
Lån till koncernföretag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
(not 13)
2023-01-01
2023-12-31
3 516
4 142
-2 956
4 702
36 896
-42 632
-1 034
-
4 166
4 166
3 132
626
3 758
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
26 27
NOTER (TSEK)
NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER
Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Klassificering och uppställningsformer
För moderbolaget redovisas en resultaträkning i likhet med koncernen där årets resultat är lika med totalresultat. Vidare används för
moderbolagetbenämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell
ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema,
medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive
IAS 7.
Nya redovisningsprinciper
Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2023 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens
finansiella rapporter.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt ikraft
Företagsledningens bedömning är att inga nya och ändrade standarder och tolkningar kommer att få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella
rapporter för den period de tillämpas första gången.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
28 29
Fastighetsförsäljning
Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett
tidigare tillfälle.
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
28 29
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
30 31
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
30 31
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
32 33
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
32 33
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
34 35
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
34 35
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
36 37
NOTER (TSEK)
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
36 37
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
38 39
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
38 39
NOTER (TSEK)
NOT 17 - SKULDER HOS KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2022-12-31
120 728
189 839
-84 757
225 810
2023-12-31
225 810
948
-83 078
143 680
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
40 41
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
40 41
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
42 43
NOTER (TSEK)
NOT 25 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
i ny räkning överföres
2023-12-31
378 337 513
3 517 161
381 854 674
381 854 674
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
42 43
NOTER (TSEK)
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen
har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt
över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag för
fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2024-04-12
Stefan Renno Jakob Pettersson
Ordförande VD
Jan Nordström Niklas Lantz
Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har avgivits 2024-04-12
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
44 45
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i
Coeli Fastighet II AB (publ),
org.nr 559173-7548
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet II AB för år 2023 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 11-43 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 16-19. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Översikt
Coeli Fastighet II AB (publ):s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska
fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde.
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel
viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser,
vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören
åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk
för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som
helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
44 45
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen som
helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och
våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter
på de finansiella rapporterna som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-10 samt
49-50. Informationen i ”Coeli Fastighet II AB:s ersättningsrapport 2023”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna
rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende
externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har
även tagit del av det formella uppdrags om koncernen har
lämnat till värderingsföretaget.
Vidare har vi utvärderat antaganden i värderingen och
stickprovsvis testat de uppgifter som koncernen lämnat till
värderingsföretaget.
Vi har granskat de upplysningar som koncernen lämnar i sin
årsredovisning kring förvaltningsfastigheterna.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur
behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår
granskning är vår bedömning att de av bolaget använda
antagandena ligger inom ett skäligt intervall.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens
balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar
påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av
förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål
för styrelsens och verkställande direktörens bedömningar.
Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 763,5 mkr.
Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna
redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort.
Av not 9 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar
och att en värdejustering skett med -31 mkr. Av not 9 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet.
Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och
bedömt framtida driftnetto. Betydelsen av uppskattningar
och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet,
tillsammans med det faktum att beloppen är betydande
gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt
betydelsefullt område i revisionen.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
46 47
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Coeli Fastighet II AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
46 47
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Coeli Fastighet II AB för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Coeli Fastighet II AB enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef- rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef- rapporten.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
48 49
DEFINITIONER
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar
och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML- format och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassaflödesanalys
samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Coeli Fastighet II AB (publ):s revisor av bolagsstämman
den 16 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 29 november 2018.
Stockholm den 12 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
48 49
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för
alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling,
finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda
nedan.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är
ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med
prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Investment Management AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.
DEFINITIONER
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som anges i de
finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto
Hyresintäkter
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto, TSEK
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen
Direktavkastning annualiserad, %
2023-12-31
44 759
- 7 815
-1 808
35 136
33 387
763 500
4,4
2022-12-31
40 049
- 4 832
-1 738
33 479
32 515
881 900
3,7
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
50 51
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-ii-ab/
FINANSIELL KALENDER 2024
Datum Aktivitet
2024-05-16 Årstämma
2024-08-30 Halvårsrapport 2024
FINANSIELL KALENDER
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
50 51
Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26
Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se