Diös Fastigheter AB

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Diös Fastigheter | Årsredovisning 2025

”2025 var ett starkt år både

vad gäller handling och resultat.

En tydlig riktning gav effekt

och skapar värde över tid.”

David Carlsson, vd

2025

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Introduktion ______________________________________________________________________ 3

Det här är Diös __________________________________________________________________________________________ 3

Starka regionstäder – stabila kassaflöden _______________________________________________________________ 5

Diös som investering ____________________________________________________________________________________ 6

Vd-ord ___________________________________________________________________________________________________ 7

Ekonomisk redovisning _________________________________________________________10

Förvaltningsberättelse __________________________________________________________________________________11

Risker och riskhantering ________________________________________________________________________________15

Bolagsstyrningsrapport _________________________________________________________________________________19

Styrelse _________________________________________________________________________________________________26

Koncernledning _________________________________________________________________________________________27

Finansiella rapporter ____________________________________________________________28

Resultaträkning koncernen _____________________________________________________________________________29

Balansräkning koncernen _______________________________________________________________________________30

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen __________________________________________31

Resultaträkning moderbolaget _________________________________________________________________________32

Innehåll

Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 10–55 och är reviderade av bolagets revisorer med undantag för

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 19-27. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer.

Balansräkning moderbolaget ___________________________________________________________________________33

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget ______________________________________34

Noter ___________________________________________________________________________________________________35

Årsredovisningens undertecknande ____________________________________________________________________55

Revisionsberättelse _____________________________________________________________________________________56

Hållbarhetsrapport ______________________________________________________________ 61

Vårt hållbarhetsarbete __________________________________________________________________________________62

Framtidssäkrade fastigheter ____________________________________________________________________________65

Trygga arbetsplatser ____________________________________________________________________________________69

Värdeskapande affärer __________________________________________________________________________________ 71

Hållbarhetsupplysningar ________________________________________________________________________________ 72

Nyckeltal _________________________________________________________________________77

Finansiella nyckeltal _____________________________________________________________________________________78

Aktien och ägarna ______________________________________________________________________________________82

Definitioner _____________________________________________________________________________________________84

Femårsöversikt __________________________________________________________________________________________85

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Omslag: Joanna Lundstam, fastighetscontroller, på huvudkontoret i Östersund.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Östersund

Sundsvall

Umeå

Skellefteå

Luleå

Gävle

Borlänge

Falun

Mora

Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på regionstäder. Med stark lokal närvaro och kraften från det

stora bolagets samlade kompetens, finansieringsmöjligheter och investeringskapacitet skapar vi långsiktigt

värde. Kombinationen av djup marknadskännedom och storskalighet ger oss unika konkurrensfördelar och

gör oss till en handlingskraftig stadsutvecklingspartner, en uppskattad hyresvärd och en trygg investering.

Enkla

Vi är tydliga, öppna och ärliga. Vi är transparenta och

stakar ut en klar riktning med konkreta mål. Med utgångs-

punkt i fastighetshantverket levererar vi i vardagen.

Det är så vi bygger värde och resultat över tid.

Nära

Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Vi agerar

utifrån hyresgästens bästa samtidigt som vi lyfter blicken

och ser till helheten i staden. Med lokal närvaro och kunskap

kan vi snabbt bemöta hyresgästens behov och önskemål.

Aktiva

Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar

fatta beslut. Vi gör klimatomställning till en del av

vår utveckling och förflyttar våra fastigheter framåt

i alla uthyrningar och investeringar.

32,5

2 927 3,4

5,4

1 582

52,5

315

62 98

Fastighetsvärde, mdr

Kommersiella kontrakt, st Genomsnittlig kontraktstid

för kommersiella kontrakt, år

Energieffektivisering

i jämförbart bestånd, %

Uthyrningsbar yta, tkvm

Belåningsgrad, %

Fastigheter, st

Miljöcertifierad yta, % Fossilfri energi, %

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Det här är Diös

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Östersund

Sundsvall

Umeå

Skellefteå

Luleå

Gävle

Borlänge

Falun

Mora

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Vi verkar i svenska region-

städer med tillväxtpotential

Våra städer präglas av framtidstro, god tillgång på fossilfri energi,

aktiva livsstilsval, hög tillgänglighet och drivande kommunledningar

som delar våra tillväxtambitioner. Här finns universitet och hög-

skolor som bygger kompetens och välutbildad arbetskraft. En stark

entreprenörs anda och företagsetableringar ger karriärmöjligheter,

kvalificerade jobb och stabilitet. Myndighetsetableringar skapar

många arbetstillfällen samtidigt som de är stabila hyresgäster med

stark ekonomi.

55 procent av våra hyresintäkter kommer från kontorssegmentet,

där snitthyran har ökat med 50 procent sedan 2018. Vi har stor

potential att förflytta hyresnivåerna genom aktiva omförhandlingar.

För att möjliggöra detta fortsätter vi investera och höja kvaliteten

i vårt bestånd och därmed etablera nya starka marknadshyror i

bästa läge.

Östersund

Antal fastigheter: 72

Fastighetsvärde: 3 894 mkr

Total uthyrningsbar yta: 245 tkvm

Luleå

Antal fastigheter: 34

Fastighetsvärde: 5 719 mkr

Total uthyrningsbar yta: 227 tkvm

Skellefteå

Antal fastigheter: 28

Fastighetsvärde: 2 449 mkr

Total uthyrningsbar yta: 139 tkvm

Umeå

Antal fastigheter: 37

Fastighetsvärde: 6 703 mkr

Total uthyrningsbar yta: 255 tkvm

Sundsvall

Antal fastigheter: 49

Fastighetsvärde: 4 959 mkr

Total uthyrningsbar yta: 216 tkvm

Gävle

Antal fastigheter: 39

Fastighetsvärde: 3 912 mkr

Total uthyrningsbar yta: 206 tkvm

Mora

Antal fastigheter: 14

Fastighetsvärde: 553 mkr

Total uthyrningsbar yta: 65 tkvm

Falun

Antal fastigheter: 22

Fastighetsvärde: 2 270 mkr

Total uthyrningsbar yta: 117 tkvm

Borlänge

Antal fastigheter: 20

Fastighetsvärde: 2 087 mkr

Total uthyrningsbar yta: 113 tkvm

UTVECKLING SNITTHYRA KONTOR

900

2 500

kr/kvm

2 300

2 100

1 900

1 700

1 500

1 300

1 100

Sundsvall UmeåLuleå

Gävle Dalarna Östersund

2019 2020 2021 2022 2023 2024

2025

Skellefteå

+50%

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Med visionen att skapa Sveriges mest inspirerande städer, utvecklar

vi attraktiva platser där människor vill bo, arbeta och mötas. Med

en långsiktig affärsmodell, rätt hyresgäst på rätt plats och attraktiva

fastigheter skapar vi stabila kassaflöden, hög uthyrningsgrad och

en uthållig intjäningsförmåga. Vårt centrala och kvalitativa bestånd,

tillsammans med lokal närvaro och ett konsekvent relationsfokus,

är kärnan i vårt erbjudande och en central del av vårt långsiktiga

värdeskapande. Våra portföljvärden bekräftas fortlöpande av mark-

naden i våra transaktioner.

Välpositionerade för strukturell tillväxt

Vi verkar i en region där historiskt stora pågående och plane-

rade investeringar formar framtiden, främst genom etablering

av elintensiva verksamheter och ökade satsningar inom försvar

och samhällsberedskap. Detta driver tillväxt som i sin tur driver

efterfrågan på moderna, centralt belägna och effektiva lokaler

och stärker våra städers attraktionskraft. Genom vår marknads-

position är vi väl rustade att möta och utveckla denna efterfrågan.

Omställning ger affärsmöjligheter

Förståelsen för klimatrisker och vår påverkan gör omställning till

en del av det dagliga arbetet. Förändrade förutsättningar präglar

idag arbetet med stadsutveckling i de städer där vi finns. Ett

systematiskt arbete med energioptimering, resurseffektivisering

och miljöcertifiering framtidssäkrar vårt bestånd och sänker våra

utsläpp. Det stärker vårt erbjudande och skapar långsiktiga och

lönsamma affärer.

Digitalisering, urbanisering och förändrade arbetsmönster

fortsätter samtidigt att omforma behovet av lokaler. Kontorets roll

som mötesplats och varumärkesbärare är tydligare än någonsin,

och vi ser en fortsatt hög betalningsvilja för moderna, flexibla

kontor och effektiv service i rätt lägen.

Våra fastigheter i centrum

Våra fastigheters blandade innehåll av kontor, service, utbildning,

vård och bostäder driver de urbana flöden som formar framtidens

stadskärnor. Vi arbetar nära våra hyresgäster, näringslivet och

kommunledningarna i våra städer och utgör därmed en aktiv

och långsiktig stadsutvecklingspartner, som både möjliggör och

driver fram attraktiva miljöer där människor och verksamheter

kan utvecklas.

Vi har ett diversifierat bestånd med ungefär 3 000 kommersiella

avtal, vilket skapar stabilitet i våra kassaflöden. Eftersom bostäder är

en viktig komponent i levande stadskärnor äger och utvecklar vi

även bostäder när det skapar värde och stärker helheten.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Unik position på en

attraktiv marknad

Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i utvalda

regionstäder i norra Sverige. Vi har en lokal närvaro, ett

centralt bestånd och stordriftsfördelar som ger ett starkt och

attraktivt erbjudande. Stora investeringar i elintensiva verk-

samheter och satsningar kopplat till försvar och samhälls-

beredskap i vår region pågår och planeras fortgå kommande

decennier, vilket ger goda strukturella tillväxtutsikter.

Långsiktig

affärsmodell

Vi är en långsiktig aktör som kan dra nytta av nya

affärsmöjligheter tack vare vår lokala närvaro och verk-

samhetens omfattning. Vi deltar aktivt i städernas tillväxt

och tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö.

Vår affärsmodell bygger på att kontinuerligt utveckla våra

fastigheter och möta efterfrågan på nyproduktion.

På så sätt skapar vi värde för våra hyresgäster och

framtidssäkrar våra fastigheter och vår affär.

Starka stabila

kassaflöden

Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment

och geografi, på en marknad med hög avkastning.

Våra hyresgäster finns inom både offentlig och privat

sektor. Genom att erbjuda attraktiva, centralt belägna

fastigheter, god service och infrastruktur samt lokal

expertis, säkerställer vi en stabil efterfrågan oavsett

konjunktur- och marknadstrender.

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös som investering

Diös erbjuder ett attraktivt, långsiktigt och stabilt värdeskapande baserat på en unik position

i växande regionstäder, en skalbar och hållbar affärsmodell samt starka och stabila kassa flöden.

Vår kombination av lokal närvaro, centrala lägen och stordriftsfördelar gör oss väl positionerade

att fånga strukturella möjligheter och fortsätta leverera avkastning över tid.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Tydlig riktning

och leverans

För ett år sedan kom jag som ny vd med stor respekt för det fina

bolag som byggts upp under 20 års tid. För mig har det varit

viktigt att nyttja det utifrånperspektiv som man bara har den

första tiden, ett värdefullt verktyg för att analysera var bolaget är

och vart vi ska. Diös har under lång tid haft en stark position i

våra regionstäder – med engagerade medarbetare, ett centralt och

attraktivt bestånd och en kultur präglad av närvaro och handlings-

kraft. Under 2025 har vi byggt vidare på den stabila grunden och

fortsatt tydliggöra hur vår lokala närvaro, vårt fastighetshantverk

med hyresgästen i fokus och vår diversifierade portfölj tillsammans

skapar en robust, skalbar och långsiktigt lönsam affär som också

bidrar till utvecklingen av våra städer.

En marknad i förflyttning

2025 kännetecknades av ekonomisk osäkerhet och svag tillväxt.

Fastighetssektorn som helhet påverkades av relativt låg transak-

tionsaktivitet och relativt hög omflyttningstakt hos hyresgästerna.

Samtidigt fortsatte långsiktiga drivkrafter, som elektrifiering och

samhällsinvesteringar, att stärka utvecklingen i Sveriges region-

städer. När vi stänger 2025 kan vi konstatera vilken motstånds-

kraftig marknad vi agerar på.

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Vd-ord

”Vi går in i 2026 med styrka.

Marknaden efterfrågar moderna,

centrala lokaler och regionstäderna

fort sätter att växa.”

David Carlsson, vd

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

I den här miljön har centrala och moderna lokaler blivit ännu

mer efterfrågade. Hyresgäster prioriterar god tillgänglighet, energi-

effektivitet och flexibilitet. Marknaden har blivit alltmer polariserad.

Attraktiva centrala lägen fortsätter att stå starka, medan ytterlägen

möter större utmaningar.

Under slutet av året såg vi en stabilisering av marknadsräntor

och fortsatt förbättrade finansieringsförutsättningar. Det skapar

ett investeringsklimat där aktörer med starka balansräkningar och

stark närvaro på sina marknader har större handlingsutrymme. För

Diös innebär detta goda möjligheter för fortsatt lönsam tillväxt.

Vår identitet är lokal – vår styrka är storskalig

Det som utmärker oss är inte bara var vi finns geografiskt, utan

hur vi arbetar. Vår affär bygger på lokal närvaro och aktiv förvalt-

ning av ett storskaligt centralt bestånd. I en marknad i rörelse blir

den kombinationen ännu mer relevant. Vi har 95 procent av vårt

bestånd i centrala lägen, cirka 3 000 kommersiella avtal och en

bred mix av kontor, service, utbildning, handel, bostäder och sam-

hällsverksamhet. Vår närvaro i städerna gör att vi ser möjligheterna

tidigt och våra stordriftsfördelar gör att vi kan agera när lägena

uppstår. Regionstäderna fortsätter växa, efterfrågan på kvalitativa

lokaler ökar och vi står väl positionerade att ta vara på de struktu-

rella möjligheter som växer fram.

Fastighetshantverket i praktiken

För mig är fastighetshantverk inget abstrakt begrepp. Det är

summan av tusentals beslut, möten och handlingar som sker varje

vecka ute i våra städer. Det handlar om att lyssna på hyresgästerna

och förstå deras vardag, att genomföra en hyresgästanpassning som

gör verksamheter mer effektiva, säkerställa lönsamhet, att förflytta

hyror i takt med marknaden. Att förvärva mark, att utveckla en

byggrätt, att genomföra projekt. Att finnas nära hyresgästerna,

kommunerna, länsstyrelserna, näringslivet, entreprenörerna och

konsulterna. Att bry sig. Att se detaljerna och helheten. Det är där

värdeskapandet börjar, och det är där Diös är som bäst. Det handlar

också om kostnadskontroll, varje dag, i det lilla och i det stora.

Under året har vi arbetat strukturerat med att optimera driften

och säkerställa att våra investeringar är lönsamma. Genom djup

kunskap om våra fastigheter, tät uppföljning och ett kontinuerligt

förbättringsarbete har vi sänkt kostnader, ökat effektiviteten och

samtidigt förbättrat upplevelsen för våra hyresgäster. Den discipli-

nen kommer vara fortsatt avgörande när vi driver affären framåt.

En hållbar affär är en lönsam affär

Omställningen är en av vår tids största affärsmöjligheter. När våra

städer växer, elektrifieras och moderniseras ökar kraven på energi-

effektivitet, service och attraktiva lägen. Det skapar ett affärsläge

där hållbarhet och lönsamhet går hand i hand. Vi prioriterar mins-

kad klimatpåverkan, med fokus på utsläpp från investeringar och

förvaltning, och fortsätter att driva energioptimering, miljöcertifie-

ring och gröna hyresavtal som en naturlig del av affären. Det är en

del av vår långsiktiga strategi på vår väg mot målet om att minska

våra utsläpp med 50 procent till 2030.

På energiområdet har vi dessutom goda strukturella förutsätt-

ningar genom vår geografi, med god tillgång till fossilfri energi,

och vår långsiktighet i arbetet med stabilitet och förutsägbarhet i

energikostnader. Det är viktigt för både hyresgäster och vår egen

kostnadskontroll.

Ett år av aktivitet och resultat

Under 2025 har vi visat tydlig handlingskraft. Förvaltningsresultatet

ökade med 10 procent. Nettouthyrningen på helåret var positiv,

driven av hög aktivitet i centrala lägen, som exempelvis uthyr-

ningarna av 1 200 kvm kontor till fintechbolaget Clear Street i

Centrala Umeå och 1 500 kvm till Kronofogden i Gävle samt

konverteringen av 1 200 kvm kontorsytor till 22 nya lägenheter

i Luleå. Och många, många fler. Det är starkt och har på helåret

skapat positiva värdeförändringar.

Vi har fortsatt att genomföra lönsamma investeringar i både

befintliga fastigheter och nyproduktion. Samtidigt har vi stärkt

vår balansräkning med lägre snittränta och lägre belåningsgrad.

Det är resultatet av en organisation som vet vart vi ska och leve-

rerar därefter.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Tillväxt förvaltningsresultat per aktie 10% snitt 3 år

Tillväxt substansvärde per aktie 10% snitt 3 år

Energianvändning Avkastning investeringar Överskottsgrad

92% -3% >10% 71%

till 2028

Riskbegränsande mål: Belåningsgrad 45–55% räntetäckningsgrad >2 ggr och soliditet >35%

snitt per år snitt per år till 2028

50%

Minskade

e-utsläpp

Till 2030

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Introduktion

Det här är Diös

Starka regionstäder – stabila kassaflöden

Diös som investering

Vd-ord

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Försäljningar på bok vidimerar värdering

Därtill fortsatte vi att göra transaktioner i syfte att koncentrera vårt

ägande till centrala lägen och möjliggöra för lönsam tillväxt. Totalt

förvärvade vi för 1,8 mdr och avyttrade för 1,6 mdr. Samtliga avytt-

ringar gjordes på bokfört värde eller över. Förvärvet av en portfölj av

centralt belägna fastigheter i Umeå om totalt 73 tkvm, med attrak-

tiv direktavkastning och bra potential, är ett tydligt exempel på hur

vi breddar vårt erbjudande i Umeå, nyttjar skalfördelar och stärker

vår position på norra Sveriges snabbast växande marknad.

Ödmjukhet, mod och beslutsamhet

Att kliva in i rollen som vd för Diös är att bli en del av ett bolag

med stark kultur, tydlig identitet och stolta, drivna och kompe-

tenta medarbetare. Det innebär också ett ansvar att utveckla både

affären och våra städer på lång sikt. För mig är det viktigt att vara

nära verksamheten. Det är ute i städerna som värde skapas och

där de små besluten avgör hur vi utvecklas över tid. Det kräver

mod att prioritera och en genomtänkt kapitalallokering, där

projekt och satsningar bedöms med ett långsiktigt perspektiv.

Transparens och tydlighet är avgörande – både internt, externt och

i våra relationer – liksom en konsekvent ambition att alltid sätta

långsiktighet framför kortsiktighet. Vi utvecklar fastigheter, men i

grunden utvecklar vi människors och företags vardag. Det kräver

både ödmjukhet, mod och beslutsamhet.

2026 och framåt

När vi tog fram våra nya finansiella mål gjorde vi det med stor

framtidstro. Siktet är inställt på 10 procent årlig tillväxt i förvalt-

ningsresultat per aktie och i substansvärde (EPRA NRV) per aktie.

Det uppnår vi genom minskade vakanser, lönsamma investeringar

i fastigheter och energieffektivisering, samt god kostnadskontroll.

Det är ambitiösa mål som speglar vår övertygelse om potentialen i

vår marknad, våra fastigheter och vår affärsmodell.

Vi går in i 2026 med styrka. Marknaden efterfrågar moderna,

centrala lokaler och regionstäderna fortsätter växa. 2026 markerar

också att Diös har varit börsnoterat i 20 år. Det är två decennier av

långsiktighet, lönsamhet och värdeskapande, och en viktig del av

vår historia.

Jag är stolt över att leda detta fina bolag och stolt över det vi har

åstadkommit under 2025. Jag är också förväntansfull över det vi

står redo att göra framåt. Vår riktning för lönsam tillväxt är klar.

Beslut i all ära, men det är handling och leverans som räknas.

2023

-16%

2022

2021

2024

-1%

2025

10%

202320222021

2024 2025

-5%

-2%

29%

202320222018

Scope 1 Scope 2

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

2024 2025

-24%

TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE TILLVÄXT I EPRA NRV PER AKTIE VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO

David Carlsson

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Ekonomisk

redovisning

Saga Zetterström, ekonomiassistent, och Anna-Carin Larsson, redovisningscontroller, på huvudkontoret i Östersund.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Förvaltningsberättelse

Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i svenska

regionstäder med tillväxt potential. Med rätt hyresgäst

på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en lång-

siktigt lönsam affär.

Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt

fastighetsvärde om 32 545 mkr. Vårt fastighetsbestånd är beläget i

nio regionstäder och består av kommersiella lokaler och bostäder.

Visionen är att skapa Sveriges mest inspirerande städer – platser

där människor vill bo, arbeta och mötas. Det gör vi genom förvalt-

ning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett ansvars-

fullt, långsiktigt och lönsamt sätt.

Vårt erbjudande bygger på lokal närvaro, relationer och en

strategisk förståelse för städernas utvecklingskraft. Det gör oss

till en trygg investering, en aktiv stadsutvecklingspartner och en

uppskattad hyresvärd.

Verksamheten var under 2025 organiserad i sju affärsenheter:

Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå.

Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen och

bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.

Vi vill skapa stabila kassaflöden och en stark intjäningsförmåga

över tid. Därför fokuserar vi verksamheten till regionstäder med tyd-

lig tillväxtkraft och strukturellt starka långsiktiga drivkrafter såsom

urbanisering, grön industriell omställning och digitalisering. Våra

städer präglas av hög tillgänglighet, aktiv livsstil, entreprenörsanda

och en dynamisk utveckling av såväl företagsklimat som utbild-

ningsmiljöer. Med ett bestånd som till 95 procent finns i A- och

B-lägen i våra stadskärnor är vi väl positionerade att möta efterfrå-

gan på moderna, centrala och effektiva lokaler.

Aktiv fastighetsutveckling och utveckling av byggrätter skapar

attraktiva miljöer för kontor, service, utbildning, handel, bostäder

och samhällsverksamhet. Vi arbetar utifrån principen att rätt hyres-

gäst på rätt plats skapar långsiktigt värde – för oss, för hyresgästen

och för staden.

Hållbarhet är både ett ansvar och en strategisk förutsättning för

vår affär. Vi arbetar systematiskt med energioptimering, resursef-

fektivisering och miljöcertifiering, samt ställer krav för uppföljning

i värdekedjan. Omställningen till ett klimatneutralt och resilient

samhälle driver investeringsbehov och skapar betydande möjligheter

i de regioner vi verkar i.

Vår finansiering präglas av långsiktighet, kostnadseffektivitet

och en balanserad riskprofil.

Engagerade medarbetare

Lokal närvaro

Attraktivt belägna fastigheter

Kapital

Tillgångar Affär

Attraktiva kontor

Sveriges mest inspirerande städer

Investeringar

Centralt belägna bostäder

Erbjudande

Uthyrning &

förvaltning

Lokaler för handel,

restauranger och annan

samhällsservice

Vision

Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter

i svenska regionstäder med tillväxtpotential.

Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva

fastigheter och en långsiktigt lönsam affär.

Affärsidé

Lönsam tillväxt

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Räkenskapsåret 2025 präglades av en allmän ekonomisk lågkon-

junktur, lägre räntor från centralbankerna och geopolitisk osäkerhet.

Under året fokuserade styrelsen och företagsledningen på hur detta

påverkade vår verksamhet och anpassade kontinuerligt strategier och

beslut gällande investeringar, transaktioner, finansiering, räntesäk-

ringar, löpande kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyres-

ökningar som resultat av indexjusteringar. Läs mer på sidan 14.

Resultat

Trots affärsklimatet har aktiviteten i våra städer varit hög. Intäkterna

ökade med 5 procent jämfört med föregående år och uppgick till

2 662 mkr (2 527). Intäktsökningen förklaras främst av indexjuste-

ringar och ett större fastighetsbestånd under året. Uthyrningsgraden

för året var 90 procent (91). Den lägre uthyrningsgraden förklaras

av fastighetsförsäljningar och något ökade vakanser. Driftöverskottet

ökade med 6 procent till 1 828 mkr (1 728). Ökningen förklaras av

att fastighetskostnaderna, relativt sett, inte ökat i samma omfattning

som intäkterna. Överskottsgraden uppgick till 70 procent (69).

Förvaltningsresultatet för året ökade med 10 procent jämfört med

föregående år och uppgick till 981 mkr (892). Ökningen förklaras

främst av det ökade driftöverskottet. Orealiserade värdeförändringar

på fastigheter uppgick till 11 mkr (59) och på derivaten till 67 mkr

(68). Resultat efter skatt var 808 mkr (691). Soliditeten per den

31 december 2025 var 36,5 procent (36,2) och belåningsgraden

uppgick till 52,5 procent (52,9). Avkastningen på eget kapital var

6,8 procent (6,1) under året.

Investeringar

Bedömd total investering för den pågående projektportföljen är

1 754 mkr, varav 1 087 mkr var upparbetat per den 31 december.

Under 2025 har investeringarna i nyproduktion koncentrerats

till Biet 6 och Biet 7 i Luleå och Vale 19 i Umeå. Hyresavtal har

tecknats för samtliga projekt. Förutom nyproduktion investerar vi

kontinuerligt i vårt befintliga bestånd genom om- och tillbyggna-

tioner samt energibesparande åtgärder. Dessa investeringar görs för

att driva högre uthyrningsgrad, högre hyror, ökad kundnöjdhet,

lägre kostnader och en minskad miljöpåverkan.

Transaktioner

Diös fastighetstransaktioner syftar till att optimera vårt bestånd och

stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året

avyttrades 15 fastigheter (45) till ett värde av 1 630 mkr (1 892) och

6 fastigheter (9) till ett totalt värde av 1 811 mkr (1 101) tillträddes.

Medarbetare, riktlinjer och ersättningar

Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal.

Antalet tillsvidareanställda per den 31 december 2025 uppgick till

145 (150), varav 58 var kvinnor (59). Majoriteten av de anställda,

90 personer (91), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärs-

enheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För

beslut om ersättning till ledande befattningshavare och de senaste

godkända riktlinjerna, se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten.

Alla anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, dit

avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast-

ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandels-

stiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2025

har avsättning skett med totalt 4 000 tkr (2 800). Vid årsskiftet ägde

Diös vinstandelsstiftelse 400 045 Diös-aktier (368 520). För mer

information, se bolagsstyrningsrapporten.

Riktlinjer och ersättningar till ledande

befattningshavare

För riktlinjer om ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyr-

ningsrapporten samt not 5 för belopp avseende ersättningar 2025.

Principerna för 2026 föreslås vara oförändrade.

Hållbarhetsrapport

Ansvarsfullt företagande handlar för oss om ett helhetsperspektiv

på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Det interna

arbetet identifierar relevanta fokusområden, minskar exponeringen

mot hållbarhetsrelaterade risker och bidrar med en positiv påver-

kan samt inspirerar och uppmuntrar våra intressenter att följa vårt

exempel. Hållbarhetsarbetet är integrerat i verksamheten och en

naturlig del av vårt värdeskapande.

Hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med den tidigare

lydelsen i årsredovisningslagens 6 kap, 11 § från innan 1 juli 2024.

Den är översiktligt granskad i enlighet med RevR 12 och återfinns

på sidorna 61-76.

Utdelning

Styrelsen har beslutat om en utdelningspolicy där utdelningen till

aktieägarna ska motsvara cirka en tredjedel av koncernens årliga

förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller koncernens

finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Styrelsen föreslår

en utdelning om 2,40 kr per aktie (2,20) jämnt fördelat på fyra

utdelningstillfällen, vilket motsvarar en utdelning om 34,7 procent

(34,9) av förvaltningsresultatet. Vinstdisposition och vinstutdel-

ning återfinns i not 27.

Förväntad framtida utveckling

Verksamheten kommer under 2026 att bedrivas med samma inrikt-

ning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter på ett sätt

som möjliggör lönsam tillväxt över lång tid. En nyckel komponent

i vår strategi och vår förmåga att skapa tillväxt är investeringar, som

kommer att vara en framträdande del av vår verksamhet framöver,

liksom transaktioner för att stärka vårt bestånd. Inför räkenskapsåret

2026 har vi satt nya finansiella huvudmål om 10 procent genom-

snittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och i substans-

värde per aktie. Målen speglar vår övertygelse om potentialen i vår

marknad, våra fastigheter och vår organisation. Målet att minska

våra koldioxidutsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till

2030 kvarstår. Klimatmålet är granskat och godkänt av SBTi. Vi

fortsätter att noggrannt bevaka och hantera världsläget. Styrelsen och

ledningen granskar och reviderar kontinuerligt strategier och beslut

för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY

2021 2022 2023 2024 2025

Utdelning, kr per aktie

kr per aktie %

Utdelningspolicy, %

1,00

3,00

2,00

4,00

5 000

35 000

30 000

Mkr Mkr

15 000

20 000

25 000

10 000

200

400

600

1 00

800

1 400

1 200

2021 2022 2023 2025

Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr

2024

Mkr %

2021 2022 2023 20252024

200

400

600

800

1 000

1 200

2 000

1 800

1 400

1 600

Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet utgörs av koncerngemensamma funk-

tioner såsom IT, ekonomi och finans, HR, hyresadministration,

kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.

Intäkterna uppgick till 217 mkr (205) och resultatet efter skatt var

205 mkr (276). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till

dotterbolag. Resultatet efter skatt inkluderade 0 mkr (0) i utdel-

ningar från koncernbolag, 184 mkr (162) i erhållna koncernbidrag

och -139 mkr (-121) i lämnade koncernbidrag. Årets skattekost-

nad uppgår till -1 mkr (0).

Aktien och ägare

Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapitalet

uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till

141 785 165 (141 785 165). Antal egna aktier vid årets ingång

uppgick till 354 218 stycken. Samtliga egna aktier har under året

överlåtis till en kurs om 67 kr per aktie. Transaktionen skedde i

samband med ett fastighetsförvärv i syfte att bistå säljaren att på

ett effektivt sätt bli aktieägare i Diös. Vid årets utgång har bolaget

0 stycken egna aktier (354 218). En aktie motsvarar en röst vid

årsstämman. De största aktieägarna är AB Persson Invest med 15,6

procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 procent

och Länsförsäkringar Fonder med 7,4 procent. För mer information

kring beslut på årsstämman, se bolagsstyrningsrapporten.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

David Carlsson tillträder som Diös vd 1 januari.

Uthyrning till Almi Invest AB och Almi AB om 1 500 kvm i centrala

Östersund. Inflyttning september 2025.

Tillträde av förvärv i Umeå med ett årligt hyresvärde om 134 mkr

och ett överenskommet fastighetsvärde om 1,6 mdr. Säljare är

Lerstenen.

Avyttring och frånträde av den nyproducerade fastigheten Mimer

1 i Borlänge med Högskolan Dalarna som hyresgäst för 706 mkr.

Köpare är Nordiqus.

Uthyrning till AcadeMedia om 4 100 kvm i centrala Falun. Inflyttning

beräknas ske under sommaren 2026.

Beslut om att skapa 22 nya bostäder i centrala Luleå genom konver-

tering av vakanta kontorsytor.

Refinansiering av 5,2 mdr skuld till längre kapitalbindning och villkor

som sänker portföljens genomsnittliga marginal med cirka 5 bps.

Emission av 2- och 3-åriga icke-säkerställda obligationer om 850

mkr samt återköp av egna obligationer om 431 mkr med förfall i maj

och oktober 2026.

Frånträde av sex fastigheter i Åre för 660 mkr. Köpare är Tagehus

Holding AB. Efter försäljningen äger Diös inga fastigheter i Åre.

Färdigställande av konvertering från kontor till hotell i fastigheten

Kraften 12 i Umeå. Hyresgästen Scandic tillträdde 1 december.

Väsentliga händelser

under året

Under året förvärvade vi fastigheten Stadsliden 3:10, Umeå företagspark.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Att identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår förmåga att skapa värde för våra intressenter

över tid. Risker kan uppkomma inom alla verksamhetsområden och bero på både interna och externa faktorer. Det

yttersta ansvaret för bolagets riskhantering ligger hos styrelsen. Vd och koncernledningen ansvarar för att styrelsens

riktlinjer efterlevs samt att processer och rutiner upprättats för riskhantering.

Vi delar in våra risker i tre kategorier: strategiska, operativa och finansiella. Nedan presenteras de som bedöms ha

störst påverkan på koncernen samt hur de hanteras.

Risker och riskhantering

Sannolikhet och påverkan

Låg

Medel

Hög

Trend (i förhållande till föregående år)

Ökad risk

Minskad risk

Oförändrad risk

Strategiska risker

1. Omvärldsrisker

2. Konkurrens och erbjudande

Operativa risker

3. Fastigheternas värde

4. Förvärv och investeringar

5. Medarbetare

6. Miljö

7. Klimatförändringar

8. Affärsetik

9. Lagstiftning och administration

10. It-säkerhet och system

Finansiella risker

11. Finansiering och likviditet

12. Rapportering

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Låg

Låg Medel

Sannolikhet

Påverkan

Hög

Medel Hög

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Strategiska risker

Strategiska risker kan påverka vår förmåga att genomföra affärsstrategier, uppnå långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelsen och koncernledningen och diskuteras regelbundet

vid styrelsemöten.

Typ av risk Beskrivning Hantering

Sannolikhet Påverkan Trend

1. Omvärldsrisker

Geopolitiska, makroekonomiska och externa händelser kan direkt eller

indirekt påverka vår verksamhet, marknad och fastighetsbranschen.

Globala trender kan leda till förändrade behov och beteenden hos

hyresgäster.

Vi styr verksamheten mot tydliga finansiella mål utformade för tillväxt

och att stärka bolagets motståndskraft. Genom krav på god soliditet,

stabila kassaflöden och en balanserad skuldsättning skapas handlings-

utrymme även vid förändrade marknadsförutsättningar.

2. Konkurrens och

erbjudande

Vi verkar på en konkurrensutsatt marknad. Det finns en risk att vårt

erbjudande, sett till hyresgäster, hyresnivåer, kvalitet och innehåll, blir

mindre attraktivt i jämförelse med andra fastighetsägare.

Vi har en decentraliserad organisation med lokal närvaro för att

proaktivt kunna anpassa verksamheten till föränderliga förhållanden.

Vi upprätthåller ett starkt kassaflöde för att kunna investera vid behov.

Genom nära relationer med våra hyresgäster kan vi snabbt identifiera

förändringar i efterfrågan.

Operativa risker

Operativa risker inkluderar risker som kan ha en direkt negativ inverkan på vårt resultat, finansiella ställning och verksamhet på kort och lång sikt. Dessa risker övervakas kontinuerligt av ledningen och rapporteras vid varje styrelsemöte.

Typ av risk Beskrivning Hantering

Sannolikhet Påverkan Trend

3. Fastigheternas

värde

Våra förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde och värdeföränd-

ringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beräknas

utifrån ett antal faktorer och förändrade eller felaktiga antaganden i

värderingsprocessen utgör en risk för att värdet på förvaltningsfastig-

heterna inte motsvarar det faktiska marknadsvärdet.

Fastighetsbeståndet externvärderas i sin helhet varje år genom att en

del av portföljen värderas varje kvartal för att säkerställa en kontinuerlig

bedömning av värdeutvecklingen. Bolaget arbetar kontinuerligt med att

bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut

vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla befintliga fastigheter.

Läs mer i not 9 Förvaltningsfastigheter.

4. Förvärv och

investeringar

En felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att

skapa värde utöver köpeskillingen, samt felaktiga bedömningar av

mervärde, synergier och fastigheters tekniska status utgör en risk.

Investeringar som inte förbättrar fastighetsportföljens kvalitet, ökar

energieffektiviteten eller höjer beläggningen, och därmed inte

genererar högre kassaflöden och ökar portföljens värde, utgör en risk.

Vi genomför omfattande finansiell, juridisk och fastighetsrelaterad due

diligence inför varje förvärv för att identifiera och analysera dolda risker

och möjligheter. Investeringsbeslut kalkyleras utifrån avkastningen i

relation till investeringsbeloppet. För att säkra konkurrensmässighet

över tid sker upphandling i konkurrens. Att teckna hyresavtal innan

produktionsstart minskar risken för icke-återvinningsbara kostnader.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

5. Medarbetare

Oförmåga att erbjuda rimliga, jämlika och icke-diskriminerande anställ-

ningsvillkor liksom en trygg och säker arbetsmiljö leder till bristande

förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens för att

bedriva verksamheten, vilket är en risk. Arbetsvillkor hos leverantörer

och samarbetspartners kan också utgöra en risk som påverkar oss direkt

eller indirekt.

Samtliga anställda förutom vd omfattas av kollektivavtal. Medarbetare

erbjuds kontinuerlig kompetensutveckling och vinstandelsstiftelsen ska-

par delaktighet i bolagets framgång. Medarbetarna erbjuds förmåner för

att främja fysisk aktivitet och god hälsa. Regelbundna arbetsmiljökon-

troller utförs av en intern arbetsmiljögrupp och månatliga medarbetar-

undersökningar identifierar nuläge och förbättringsområden.

6. Miljö

Fastighetsförvaltning och exploatering lämnar ekologiska avtryck.

Det kan ske genom direkta eller indirekta utsläpp, miljö- och vatten-

föroreningar samt avfallshantering. Enligt miljöbalken är det aktören

som orsakar allvarlig miljöskada som är skyldig bekosta återställnings -

åt gärder. Därutöver innebär det en ryktesmässig risk.

Försiktighetsprincipen tillämpas när det finns risk för skada på miljön eller

det omgivande området. Eventuella negativa miljöeffekter hanteras enligt

gällande regelverk och interna rutiner, extern expertis anlitas vid behov.

7. Klimatförändringar

Förändrade väderförhållanden till följd av klimatförändringar utgör en

risk för fysiska skador på våra fastigheter. Detta kan öka behovet av

investeringar i utsatta fastigheter eller områden. Klimatförändringarnas

omfattning innebär nya regleringar och lagar som kan påverka företaget

genom oförutsedda kostnader, skatter eller krav på investeringar för att

uppfylla reglerande krav.

Vi arbetar aktivt för att begränsa vår klimatpåverkan genom energi-

optimering samt minimera vårt resursutnyttjande för att begränsa våra

utsläpp. Ett proaktivt klimatrisk- och sårbarhetsanalysarbete innebär att

vi kan upprätta klimatanpassningsplaner och vidta åtgärder för att minska

skador i eller på fastigheter. Läs mer om regional och lokal kartering i

hållbarhetsrapporten på sidan 66.

8. Affärsetik

Det finns en risk att verksamheten bedrivs i strid med lagar och regler

samt interna styrdokument, såsom uppförandekoden. Olagligt eller

oetiskt agerande kan skada förtroendet för företaget och medföra

betydande finansiella konsekvenser.

Vi hanterar risken för olämpligt beteende hos medarbetare genom

tydliga ställningstaganden i styrdokument och samtliga anställda

genomför en årlig uppförandekodsutbildning. Ingen form av korruption

accepteras. Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tveksamheter,

orimliga eller tvivelaktiga krav, samt fria från hot och mutor.

9. Lagstiftning

och administration

Vår verksamhet påverkas av förändringar i lagstiftning och regler inom

flera olika områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör

tydliga risker. Otillräckliga eller icke ändamåls enliga rutiner, bristfällig

rapportering eller kontroll, mänskliga misstag och kompetensbrister

samt en otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra en

effektiv verksamhetsdrift.

Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk

sker löpande. Externa experter inom specifika områden konsulteras vid

otillräcklig intern kompetens. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer

upprättas för att förhindra fel och brister.

10. It-säkerhet och

system

Ändamålsenliga it-system är avgörande för verksamheten. Det finns en

risk för dataintrång, informationsläckage, driftstopp och andra stör-

ningsrisker om it-system och information hanteras felaktigt.

Vi arbetar med säkerhetsförebyggande åtgärder som brandväggar,

virusskydd, intrångstester och systemuppdateringar för att minimera

risker kopplat till it-säkerhet. Vi genomför löpande utbildningar i infor-

mationssäkerhet.

Typ av risk Beskrivning Hantering

Sannolikhet Påverkan Trend

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Finansiella risker

För ett fastighetsbolag är hantering av finansiella risker avgörande för långsiktigt värdeskapande och finansiell stabilitet. Dessa risker hanteras i enlighet med koncernens finanspolicy.

Typ av risk Beskrivning Hantering

Sannolikhet Påverkan Trend

11. Finansiering

och likviditet

Våra väsentliga finansiella risker är likviditets- och refinansieringsrisk,

ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. Dessa kan påverka bolagets

förmåga att uppfylla sina åtaganden eller ha en stor påverkan på det

finansiella resultatet.

För identifiering och hantering av de finansiella riskerna har bolaget

tagit fram en finanspolicy och tillsatt ett internt finansråd. Ränterisken

hanteras genom ett systematiskt arbetssätt med rörliga räntor samt

fasta räntor genom räntederivat och fasträntelån. Vi arbetar med flera

finansieringskällor och eftersträvar en jämn förfallostuktur för att be-

gränsa refinansieringsrisken. Kreditrisken hanteras genom riskspridning

där finanspolicyn reglerar motparter och hur stor volym som avtal får

innehålla. Information om hyresgästers finansiella ställning inhämtas via

kreditupplysningar och hyror förskottsfaktureras och betalas normalt i

förskott. Likviditetsrisken hanteras genom efterlevnad av finanspolicyn

som anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas

för att garantera en god betalningsberedskap. Läs mer i not 19 Skulder

till kreditinstitut.

12. Rapportering

Rapporteringsrisker är risker som innebär att de finansiella rapporterna

inte ger en rättvisande bild av företagets finansiella ställning och resultat.

Rapporteringsprocessen detaljplaneras och har en riskkartläggning

med kontrollaktiviteter som är utformade för att säkerställa ett korrekt

rapporteringsflöde och minimera risken för att felaktigheter ska kunna

uppstå. Styrelsen och ledningen granskar alla finansiella rapporter.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett

svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX

Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver

strukturen och processerna för bolagets styrning, ledning

och kontroll under 2025.

Svensk kod för bolagsstyrning

Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar for-

mer för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansätt-

ning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller

bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning

och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna

via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa

bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen

beskriver hur bolagets ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt

hur risker hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna

regel verk som är föremål för ständig utveckling och förbättring.

Diös avviker från koden på en punkt:

Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består

av fem ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets

uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt

den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.

Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden

följt koden under 2025 och har inga ytterligare avvikelser att

rapportera.

Externa regelverk

Svensk aktiebolagslag

Nasdaq OMX Stockholms regelverk för emittenter

Svensk kod för bolagsstyrning

Gällande redovisningslagstiftning

Interna regelverk

Bolagsordning

Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd

Interna riktlinjer, policys och handböcker

Årsstämma

Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans

med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet

till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen

och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl

valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande

befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av

koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning.

Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och

revisionsutskott.

Bolagsordning

I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med

säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt

via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed

förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma

och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio

suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst

596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst

296 000 000 aktier.

Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på dios.se.

Aktiekapital och aktieägare

Vid årets slut hade Diös 16 500 aktieägare (15 809) som totalt

ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde

om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 28,4 procent (28,3).

Största enskilda ägare per den 31 december 2025 var AB Persson

Invest med 15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill

Inter AB med 10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 7,4

procent (8,0) och Vanguard 3,3 procent (2,7). Totalt ägde bolagets

tio största ägare 51,7 procent (53,0) av röster och kapital.

Årsstämma 2025

Årsstämman 2025 ägde rum den 7 april i Östersund. Vid

stämman registrerades 280 aktieägare (278) som deltog antingen

personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade

aktier var 87 771 698 (92 321 155), motsvarande cirka 62

procent (65) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde

koncernens balans- och resultaträkning för 2024 och gav styrelse

och vd ansvarsfrihet för 2024 års förvaltning.

Aktieägare

Revisionsutskott/

styrelsen i sin helhet

StyrelseRevisorer

ErsättningsutskottVd

ValberedningÅrsstämma

Bolagsstyrningsrapport

BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Årsstämman beslutade att:

omvälja Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter Strand och

Per-Gunnar Persson som styrelseledamöter. Bob Persson

avböjde omval.

nyvälja Björn Rentzhog till styrelseledamot.

välja Per-Gunnar Persson till styrelseordförande.

fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens

förslag om 2,20 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till

9 april, 9 juli, 9 oktober 2025 och den 9 januari 2026.

omvälja revisionsbolag i enlighet med valberedningens

rekommendation.

anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra

anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.

att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen

inför årsstämma 2026.

bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, för-

värva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.

bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta

om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.

Valberedning

Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman

och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från

den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska

valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande

samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna.

Ledamöterna representerar tillsammans cirka 37 procent (37) av

aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2025.

I det fall större aktieägare avstår att delta i valberedningsarbetet

ska denne ersättas med representant för den i storleksordning

nästkommande ägaren. Om en ledamot i valberedningen lämnar

uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan

representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre

tillhör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytill-

kommen ägare. Om gällande principer får till följd att valbered-

ningens ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktie-

spararna erbjudas plats i valberedningen.

Valberedningens uppdrag

Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon-

staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera

uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen

har inför årsstämman 2026 hållit sex protokollförda möten där

samtliga frågor som framgår av svensk kod för bolagsstyrning har

behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod

för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt

förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:

i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt,

uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till

följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede,

styrelsens storlek,

vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda

inom styrelsen,

styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och

bakgrund,

arvodering av styrelseledamöter,

förslag till val av revisorer,

vilken modell för utseende av ny valberedning inför års-

stämman 2027 som ska tillämpas.

Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer

till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr

537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.

Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga

styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas

kunskaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående infor-

merat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets

verksamhet ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet

av den årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag

till styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar

som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och

strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet med

valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens leda-

möter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före

årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända

ägandet per den 31 augusti 2025.

Valberedningens sammansättning

I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2025 har

följande valberedning bildats:

Bob Persson, AB Person Invest

Markus Wallentin, Backahill Inter AB

Johannes Wingborg, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB

Pontus Åhlund, AB Karl Hedin

Per-Gunnar Persson, styrelsens ordförande

Bob Persson har utsetts till valberedningens ordförande. Aktieägare

som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e-post

till [email protected] eller via brev till: Diös Fastigheter AB,

Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.

Styrelsen

Styrelsens och ordförandens ansvar

Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant,

utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för

tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret

för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla

aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets

förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att

utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå

affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av

fastigheter ochstörre investeringar är ytterligare ansvarsområden.

I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt

uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Styrelsens arbete

Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med

vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för

diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid

det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov.

Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter,

styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och

instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finan-

siell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie

styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid

det konstituerande styrelsemötet den 7 april 2025 (och finns på

dios.se). Under 2025 genomfördes 19 protokollförda styrelsemöten

inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte per

capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behand-

lat under året är: övergripande policyer, övergripande strategiplan,

arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov,

transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbe-

tet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för

närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om

marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställd-

hetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också.

Utvärdering av styrelsens arbete

I enlighet med styrelsens arbetsordning har ordföranden säkerställt

att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens

ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför

valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett

antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot

besvarar individuellt.

Revisionsutskott

Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska

utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens

arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra

bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets

interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att

hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns

opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och

informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen.

Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för

att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av

bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid

framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid

utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider

tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad

rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i

Revisorsförordningen.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Per-Gunnar

Persson och Björn Rentzhog. I uppdraget ligger att, inom ramen

för de riktlinjer som årsstämman 2025 fastställde, arbeta fram

förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under

2025 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se

avsnittet Principer för ersättning samt not 5.

Revisorer

För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt

styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två

revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2025 valdes

Deloitte AB, med huvudansvarig revisor Kent Åkerlund för en

period för tiden intill årsstämman 2026. Ersättning till revisorer

finns specificerat i not 6.

Koncernledningen

Koncernledningens och vd:s ansvar

Vid utgången av 2025 bestod koncernledningen av vd David

Carlsson, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projekt-

chef Mats Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, transaktionschef

Annie Franzon samt HR-chef Annie Skoglund. Arbetet leds av vd

i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande

presentera relevanta informations- och beslutsunderlag inför styrelse-

möten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen

utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande

kravspecifikation. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen

årligen. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad,

där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom

arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs

upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultat-

utveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.

Principer för ersättning

Årsstämman 2025 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag,

om nedan riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i

Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på

ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avta-

lade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman

2025. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersätt-

ningar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad

dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det an-

ses nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och

hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av

bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare

beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse.

Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

Diös affärsidé är att äga och utveckla kommersiella fastigheter i

städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

"Diös står starkt i en tid där vår marknad

utvecklas snabbt och möjligheterna är stora.

Som styrelse har vi fortsatt att prioritera

långsiktighet, stabilitet och ett tydligt fokus

på värdeskapande för våra hyresgäster, våra

städer och våra aktieägare.”

Per-Gunnar Persson, styrelseordförande

Styrelseordförande Per-Gunnar Persson tillsammans med styrelsemedlemmarna Björn Rentzhog och Erika Olsén.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär.

Genom att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna

beslut med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar

vi förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor

vi ser den största utvecklingen av vår affär. Attraktiva arbetsplatser

i våra städer bidrar till ökade flöden av människor som gynnar

andra hyresgäster som finns i närheten. En framgångsrik

implementering av affärsstrategin och tillvaratagandet av bolagets

långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och

behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning till medarbetarna

ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation

till ansvar och befogenhet.

Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna

Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett

förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart

fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer

antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts

av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga

ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya

riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och

utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga

ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer

och ersättningsstrukturer i bolaget.

Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman

beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkstäl-

lande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande

befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och

beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av

frågorna.

Fast lön och incitamentsprogram

Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet

till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande be-

fattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incita-

mentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet i

incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i förväg

uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. De

i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till affärs-

strategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive

dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande

befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga

aktierelaterade ersättningar får förekomma.

Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda,

inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif-

telsen baseras på en kombination av bolagets resultat, avkastnings-

krav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000

kronor per år och anställd.

Pensions- och försäkringsförmåner

Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensions-

förmåner under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell

placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och

pensionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga

ledande befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspre-

mie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet ges

till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för

försäkrings- och pensionspremier.

Icke-monetära förmåner

Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad.

Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver

bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets

övriga anställda, förmåner av mindre värde.

Uppsägningstid och pensionsålder

Mellan bolaget och verkställande direktör gäller ömsesidig uppsäg-

ningstid om 4 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräk-

nas inte från inkomster från annan arbetsgivare. Avgångsvederlag

som motsvarar en ersättning om maximalt 12 månadslöner utgår

under förutsättning att ny anställning inte påbörjats. För övriga

ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mel-

lan den anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under

uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare.

Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år.

Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare följer

kollektivavtal.

Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin-

jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över

tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-

underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa.

Ersättning för 2025

Vd erhöll fast ersättning om 4 584 tkr, övriga förmåner om 157 tkr

samt pensionsavsättning om 1 311 tkr. Övriga ledande befatt-

ningshavare i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning

om 10 303 tkr, övriga förmåner om 856 tkr, pensionsavsättningar

om 3 255 tkr samt övrig ersättning om 1 745 tkr. Övriga ledande

befattningshavare i koncernledningen bestod av sex personer. För

mer information, se not 5.

Inför årsstämman 2026

Inför årsstämman 2026 kommer styrelsen föreslå viss justering av

ersättningsprogram till ledande befattningshavare.

Styrelsen om intern kontroll

Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll.

Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska

redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bola-

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

get lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och

regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella

felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen,

ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstate-

rade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finan-

siella rapporternas kvalitet. Diös ramverk för intern kontroll av

finansiell rapportering har uppdaterats under 2025. Det uppdate-

rade ramverket har implementerats och består av komponenterna

riskbedömning, kontrollaktiviteter samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Ett aktivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll.

Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande

arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens

arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett

antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets

finansiella rapportering. Instruktionerna i riktlinjer och ramverk

följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga

medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen.

Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen

utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom

ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och

framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och

finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen

övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under

året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och

bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att

den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit

del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk

rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas

arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2025 har styrelsen

haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets

externa revisorer.

Riskbedömning

Diös arbetar fortlöpande med riskbedömning och riskhantering

för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamåls-

enligt sätt inom fastslagna ramar. Koncernledningen genomför

årligen en analys där riskerna bedöms utifrån en given gradering.

I bedömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets

administrativa rutiner, fakturering och avtalshantering. Även

balans- och resultatposter, där risk för väsentliga fel finns, granskas

kontinuerligt.

Kontrollaktiviteter

Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen

genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som

styrelsen bedömer vara väsentliga för intern kontroll av den finan-

siella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapporte-

ring av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut

om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansie-

ringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade finan-

siella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation

med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller,

utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.

Information och kommunikation

Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manu-

aler, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät.

Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och

delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för

kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet

med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att

säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.

Långsiktigt värdeskapande

Långsiktigt värdeskapande förutsätter att vi tar ett socialt ansvar

i de städer där vi verkar, att vi jobbar resurseffektivt och att vi

tar hänsyn till klimatpåverkan i alla delar av verksamheten. Att

ständigt utveckla fastighetsbeståndet skapar motståndskraft i både

samhällsutveckling, klimatförändring och en föränderlig omvärld.

Arbetsmiljö och säkerhet är viktigt för medarbetarnas välmående

och engagemang. Diös rapporterar idag enligt GRI Standard

2021, se vår hemsida för mer information. Hållbarhetspolicy och

uppförandekod är de övergripande styrdokument som ramar in

hållbarhetsaspekterna i verksamheten.

Uppföljning

Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl

fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen

har avstämning med bolagets revisor minst en gång per år. Detta

STYRELSEN

Deltagande av totalt antal möten

Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott

Arvode,

tkr

P-G Persson, ordförande 60 2023 Oberoende 18/19 1/1 3/3 440

Ragnhild Backman, ledamot 62 2012 Oberoende 19/19 - 3/3 220

Peter Strand, ledamot 54 2019 Oberoende 15/19 - 2/3 220

Erika Olsén, ledamot 49 2022 Oberoende 19/19 - 3/3 220

Björn Rentzhog, ledamot 56 2025 Beroende gentemot ägare 13/13 1/1 2/2 220

Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 51 2023 Beroende gentemot bolaget 19/19 - 3/3 -

Bob Persson, ordförande 75 2011 Beroende gentemot ägare 6/6 - 1/1 -

Bob Persson avgick ur styrelsen i samband med Årsstämman 2025-04-07.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. En

årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat

funktion för internrevision. Behovet har hittills inte bedömts

vara väsentlig. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och

hållbarhetsavdelning, sköts från huvudkontoret vilket innebär att

rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar

för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer.

Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning

av resultat och balans görs kvartalsvis, såväl av ekonomi- och håll-

barhetsavdelningen som av koncernledning och styrelse. Styrelsen

granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering.

Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering,

intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver

detta har vi en visselblåsartjänst som nås via dios.se. Visselblåsar-

tjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och

externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella

avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten

administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och

professionalism.

Styrelsens årshjul

Styrelsemöte februari

Genomgång av helårsresultat

Fastställande av bokslutskommuniké

Styrelsemöte januari

Preliminärt resultat

Preliminär utdelning

Princip för närståendetransaktioner

Årsstämma mars

Styrelsemöten mars

Fastställande av årsredovisning

Börsregelverk Konstituerande styrelsemöte

Revisors avrapportering

Styrelsens arbetsordning och firmateckning

Vd-instruktion

Fastställande av finans- och kreditpolicy

Konstituerande styrelsemöte

Styrelsemöte april

Fastställande av delårsrapport Q1

Styrelsemöte maj

Strategier och mål

Styrelsemöte juli

Fastställande av delårsrapport Q2

Styrelsemöte september

Styrelsemöten och rapportdagar

för kommande år

Struktur och fokusområden

för Årsredovisning

Styrelsemöte oktober

Fastställande av delårsrapport Q3

Revisors avrapportering

Styrelsemöte november

Fastställande av budget

Revisors avrapportering

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Mathias Tallbom

Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974.

Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare på Diös.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001.

Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches,

Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Fastighetsbolaget Norkom.

Utbildning: Filosofie kandidatexamen från ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet

med inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle.

Aktieinnehav i Diös: 1 200 direktägda aktier.

Styrelse

Ragnhild Backman

Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.

Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef på Piren.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Majorna Invest AB, EcoDevelopment in Europe AB,

AB Övikshem, Willhem AB, Norrländska Grannstaden AB, Malmegårds Fastigheter AB

och Fastighetsägarna Sverige.

Utbildning: Civilingenjör, KTH.

Aktieinnehav i Diös: 70 000 via bolag.

Björn Rentzhog

Styrelseledamot sedan 2025, född 1969.

Nuvarande funktion: Vd och koncernchef i AB Persson Invest sedan 2011.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika roller inom AB Persson Invest-koncernen,

bland annat som vd för Wist Last & Buss.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande och ledamot i flertalet av

AB Persson Invests dotterbolag samt styrelseledamot i Ziklo Bank AB.

Utbildning: Civilekonom, Mittuniversitet.

Aktieinnehav i Diös: 22 074 488 aktier via bolaget AB Persson Invest.

Per-Gunnar Persson

Styrelseledamot sedan 2023, född 1965.

Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner

på Skanska och Coor Service Management.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB

samt styrelseledamot i Safjället Fastigheter AB, Chalmersfastigheter AB, AB Borudan Ett

och Anliem AB.

Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola.

Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier.

Peter Strand

Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.

Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB,

Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB

samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius.

Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande för Swedish Logistic Property AB samt

ledamot i Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Invest AB och Fridam Fastigheter AB.

Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.

Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier.

Erika Olsén

Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.

Nuvarande funktion: Co-Managing Partner för Areim AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO för Castellum, partner på Tenzing AB,

JLL Cross Boarder Team i London och Newsec.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.

Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.

Aktieinnehav i Diös: -

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Koncernledning

Mats Eriksson

Projektchef sedan 2016, född 1964.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion,

affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.

Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och

entreprenadjuridik.

Aktieinnehav i Diös: 9 000 direktägda aktier.

David Carlsson

Vd sedan 2025, född 1976.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd och koncernchef i det Umeåbaserade

fastighetsbolaget Balticgruppen, vice vd för Balticgruppen, ledande befattningar inom

Akademiska Hus, bland annat som regiondirektör för region Norr och Uppsala.

Utbildning: Executive MBA-examen inom ekonomi från Stockholm Handelshögskola

samt en MSc-examen från Umeå universitet.

Aktieinnehav i Diös: 25 000 direktägda aktier.

Rolf Larsson

CFO sedan 2005, född 1964.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ

chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.

Utbildning: Civilekonom och executive MBA från Stockholms universitet.

Aktieinnehav i Diös: 17 000 direktägda aktier.

Annie Skoglund

HR-chef sedan 2023, född 1985.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Rekryterare och HR-koordinator på Hemfrid i

Sverige AB och kommunikatör på Ung Företagsamhet Jämtland/Härjedalen.

Utbildning: Filosofie kandidatexamen i sociologi med inriktning mot Human

Resource Management från Mittuniversitetet.

Aktieinnehav i Diös: 644 direktägda aktier.

Johan Dernmar

IR-chef sedan 2021, född 1984.

Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, sju års erfarenhet från

Treasury och Investor Relations på SBAB Bank.

Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet.

Aktieinnehav i Diös: 11 000 direktägda aktier.

Annie Franzon

Transaktionschef sedan 2020, född 1988.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion

på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB.

Utbildning: Kandidatexamen i ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate Management

från Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA.

Aktieinnehav i Diös: 2 080 direktägda aktier.

Sofie Stark

Fastighetschef sedan 2020, född 1971.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef för Diös i Sundsvall sedan 2016, affärs-

enhetschef på Klövern, verksamhetsutvecklare på Tvättbjörnen förvaltning, näringslivs-

chef för Sollefteå kommun och egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi.

Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet.

Aktieinnehav i Diös: 12 100 direktägda aktier.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Koncernledning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Finansiella rapporter

Urban Carlsson, redovisningscontroller, Johannes Sjölander, projektledare, Viktoria Svande, kommersiell förvaltare, och Helena Engelbrecht, kommunikationsansvarig Corporate Communications, på huvudkontoret i Östersund.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Resultaträkning koncernen

I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.

RESULTATRÄKNING, mkr Not 2025 2024

Hyresintäkter 3 2 662 2 527

Fastighetskostnader

4 -834 -799

Driftöverskott 1 828 1 728

Central administration 5,6 -90 -85

Finansiella intäkter 7 11 16

Finansiella kostnader 8 -768 -768

Förvaltningsresultat 981 892

Värdeförändring fastigheter 9 -21 -67

Värdeförändring derivatinstrument 67 68

Resultat före skatt 1 027 893

Aktuell skatt 10 -76 -75

Uppskjuten skatt 10 -143 -127

Årets resultat 808 691

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 808 691

Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat sammanfaller således med årets

totalresultat.

DATA PER AKTIE

2025 2024

Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr

5,70 4,88

Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 785 165 141 430 947

Genomsnittligt antal aktier 141 712 380 141 430 947

Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång - 354 218

Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 72 785 354 218

Utdelning per aktie, kr 2,40

2,20

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.

Styrelsens förslag.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Balansräkning koncernen

TILLGÅNGAR, mkr Not 2025 2024

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella och immateriella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 9 32 545 31 413

Immateriella anläggningstillgångar 0 0

Nyttjanderättstillgångar 11 92 73

Övriga materiella anläggningstillgångar 12 8 5

Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 32 645 31 491

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7

Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 1 0

Reversfordringar 23 41

Derivatinstrument

19 3 3

Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 -

Summa finansiella anläggningstillgångar 34 51

Summa anläggningstillgångar 32 679 31 542

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 16 36 28

Övriga fordringar 249 160

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 78 92

Summa kortfristiga fordringar 364 279

Kassa och bank 321 405

Summa omsättningstillgångar 685 683

Summa tillgångar 33 364 32 225

Jämförelseåret är justerat med anledning av omklassificering av derivat. Derivaten redovisades som omsättningstillgångar respektive

kortfristiga skulder under jämförelseåret. Från och med 2025 klasificeras de som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de

fall återstående löptid är längre än ett år.

EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2025 2024

Eget kapital 17

Aktiekapital 284 284

Tillskjutet kapital 4 292 4 292

Balanserad vinst 7 603 7 084

Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 12 179 11 659

Summa eget kapital 12 179 11 659

Långfristiga skulder

Uppskjuten skatteskuld 10 2 511 2 363

Övriga avsättningar 18 11 10

Skulder till kreditinstitut 19 14 557 13 846

Leasingskuld 11 80 65

Derivatinstrument

19 124 220

Övriga långfristiga skulder 35 35

Summa långfristiga skulder 17 318 16 539

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 19 2 840 3 168

Leasingskuld 11 11 8

Derivatinstrument

19 65 36

Leverantörsskulder 57 57

Övriga skulder 143 21

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 751 737

Summa kortfristiga skulder 3 868 4 027

Summa eget kapital och skulder 33 364 32 225

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Förändring av eget kapital

och kassaflödesanalys koncernen

KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital

Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 10 968

Årets resultat 691 691

Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 4 292 7 084 11 659

Transaktioner med aktieägare

Avyttring egna aktier 354 24 24

Kontantutdelning (2,20 kr per aktie) -312 -312

Årets resultat 808 808

Eget kapital 31 december 2025 141 785 284 4 292 7 603 12 179

Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat sammanfaller således med årets totalresultat.

Mkr Not 2025 2024

Den löpande verksamheten

Driftöverskott 1 828 1 728

Central administration -90 -85

Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 7

Erhållen ränta 10 75

Erlagd ränta -796 -797

Betald skatt -86 -128

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-

kapital

874 800

Förändringar i rörelsekapital

Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -18 19

Minskning (-)/ökning (+) av skulder 41 -70

Summa förändring av rörelsekapital 23 -51

Kassaflöde från den löpande verksamheten 897 749

Mkr Not 2025 2024

Investeringsverksamheten

Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -940 -929

Förvärv av fastigheter -1 779 -1 097

Avyttring av fastigheter 1 509 1 761

Förändring av övriga finansiella tillgångar 16 -

Kassaflöde från investeringsverksamheten - 1 194 -266

Finansieringsverksamheten

Utbetald utdelning -234 -71

Avyttring egna aktier 24 -

Förändring av räntebärande skulder 3 904 3 432

Amortering av räntebärande skulder -3 480 -3 537

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 214 -176

Årets kassaflöde -84 307

Likvida medel vid årets början

405 98

Likvida medel vid årets slut

321 405

Likvida medel består av kassa och bank.

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Resultaträkning moderbolaget

RESULTATRÄKNING, mkr Not 2025 2024

Nettoomsättning 3 217 205

Bruttoresultat 217 205

Central administration 5,6 -259 -243

Rörelseresultat -42 -37

Resultat från andelar i koncernföretag 158 -

Värdeförändring räntederivat 67 108

Finansiella intäkter 7 879 1 157

Finansiella kostnader 8 -888 -970

Återföriing av periodiseringsfond - 0

Avsättning till periodiseringsfond -1 -

Erhållna och lämnade koncernbidrag 45 41

Aktuell skatt 10 -1 0

Uppskjuten skatt 10 -12 -22

Årets resultat efter skatt 205 276

Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat efter skatt sammanfaller

således med årets totalresultat.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Balansräkning moderbolaget

TILLGÅNGAR, mkr Not 2025 2024

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella och immateriella anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 0 0

Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0

Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 0 0

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 13 2 787 2 392

Fordringar hos koncernföretag 16 275 16 673

Uppskjuten skattefordran 10 40 52

Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 -

Summa finansiella anläggningstillgångar 19 103 19 658

Summa anläggningstillgångar 19 103 19 658

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos koncernföretag 3 196 3 191

Övriga fordringar 34 17

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31 46

Summa kortfristiga fordringar 3 261 3 254

Kassa och bank 227 365

Summa omsättningstillgångar 3 488 3 619

Summa tillgångar 22 591 23 277

Jämförelseåret är justerat med anledning av omklassificering av derivat. Derivaten redovisades som omsättningstillgångar respektive

kortfristiga skulder under jämförelseåret. Från och med 2025 klasificeras de som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de

fall återstående löptid är längre än ett år.

EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2025 2024

Bundet eget kapital

Aktiekapital 17 284 284

Reservfond 285 285

Summa bundet eget kapital 569 569

Fritt eget kapital

Överskursfond 3 952 3 952

Balanserat resultat -1 604 -1 592

Årets resultat 205 276

Summa fritt eget kapital 2 554 2 636

Summa eget kapital 3 123 3 205

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 2 1

Summa obeskattade reserver 2 1

Avsättningar

Avsättning pension 18 1 -

Summa avsättningar 1 -

Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 6 450 7 514

Skulder till kreditinstitut 19 4 877 4 718

Derivatinstrument 124 220

Summa långfristiga skulder 11 451 12 453

Kortfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 6 699 5 631

Skulder till kreditinstitut 19 1 094 1 869

Derivatinstrument 65 36

Leverantörsskulder 2 3

Övriga skulder 85 12

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 68 67

Summa kortfristiga skulder 8 014 7 618

Summa eget kapital och skulder 22 591 23 277

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Förändring av eget kapital

och kassaflödesanalys av moderbolaget

KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET

Mkr

Antal ute-

stående

aktier, tusental

Aktie-

kapital

Reserv-

fond

Överkurs-

fond

Balanserad

vinst

Totalt eget

kapital

Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952

1 592 2 929

Årets resultat efter skatt 276 276

Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 285 3 952 -1 316 3 205

Årets resultat efter skatt 205 205

Transaktioner med aktieägare

Avyttring egna aktier 354 24 24

Kontantutdelning (2,20 kr per aktie) -312 -312

Eget kapital 31 december 2025 141 785 284 285 3 952 -1 398 3 123

Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat efter skatt sammanfaller således

med årets totalresultat.

Mkr Not 2025 2024

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat -42 -37

Erhållen ränta 885 1 157

Erlagd ränta -899 -960

Betald skatt -1 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital

-57 160

Förändringar i rörelsekapital

Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 28 -172

Minskning (-)/ökning (+) av skulder 868 566

Summa förändring av rörelsekapital 896 394

Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 554

Investeringsverksamheten

Förändring av långa fordringar 398 -840

Avyttring finansiella anläggningstillgångar 514 -

Förvärv av finansiella anläggningstillgångar - -60

Kassaflöde från investeringsverksamheten 912 -900

Finansieringsverksamheten

Utdelning -234 -71

Avyttring av egna aktier 24 -

Förändring av långa skulder koncernföretag -1 064 443

Förändring räntebärande skulder 1 086 304

Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 701 -13

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 -1 889 663

Årets kassaflöde

138 317

Likvida medel vid årets början

365 48

Likvida medel vid årets slut

227 365

Likvida medel består av kassa och bank.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Noter

I noterna finns text eller tabell som förklarar inne-

hållet i posten samt vilken redovisningsprincip som

tillämpats.

Redovisningsprinciper

Uppskattningar och bedömningar

Risker

Klimatrisker

Noter

Redovisnings-

principer

Uppskattningar och

bedömningar Risker Klimatrisker

Grunder för redovisningen

Allmän information

Grunder för redovisningen

Resultat- och balansräkning

Not 2 - Segmentsrapportering

Not 3 - Intäkter

Not 4 - Fastighetskostnader

Not 5 - Anställda, personalkostnader mm

Not 6 - Central administration

Not 7 - Finansiella intäkter

Not 8 - Finansiella kostnader

Not 9 - Förvaltningsfastigheter

Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt

Not 11 - Leasing

Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar

Not 13 - Andelar i koncernföretag

Not 14 - Andelar i intresseföretag

Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav

Not 16 - Kundfordringar

Not 17 - Eget kapital

Not 18 - Övriga avsättningar

Not 19 - Skulder till kreditinstitut

Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Övriga noter

Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet

Not 22 - Skuldförvaltning

Not 23 - Ställda säkerheter

Not 24 - Eventualförpliktelser

Not 25 - Transaktioner med närstående

Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång

Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbo-

laget tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt

årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde

i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbolaget tillämpar

undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella

leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt

över leasingperioden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som

ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt

eget kapital.

Nya och ändrade standarder samt tolkningar

Koncernen

Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon

väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2025. Införandet

av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari

2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar

i de finansiella rapporterna. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder

som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2026 eller senare, bedöms inte få

någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

Moderbolaget

Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2025, har inte

haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter.

De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft

fr.o.m. 1 januari 2026 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig

påverkan när de tillämpas för första gången.

Klimatförändring

I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimatför-

ändringar. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader

och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I dags läget

gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställ-

ningen av verk sam heten inte innebär någon materiell påverkan i närtid

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen

den 2 mars 2026. Koncernens och moderbolagets resultat- och balans-

räkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 30 mars 2026.

Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett

svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära

kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp

och yta. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och

besöksadressen är Zätagränd 11 i Östersund.

Verksamheten

Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för

koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall,

Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort

ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar

bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från

huvudkontoret i Östersund.

Grunder för redovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända

International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av

International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC).

Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag

och genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-

terings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler

för koncerner. Tillgångar och skulder redovisas till anskaffningsvärde,

förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till

verkligt värde.

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag

och med tillämpning av Rådet förhållbarhets- och finansiell rapporte-

rings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och

årsredovisningslagen.

på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar

även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till

grund för gällande värdering av förvaltningsfastigheter beskrivs i not 9.

Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god

redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och

bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder,

intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl historiska

erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande

omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar

och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsätt-

ningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period

ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskattningar är

förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10.

Koncernredovisning

Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de

dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Kon-

cernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen

med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshand-

lingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet

för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens

resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag

som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det

innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört

in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och

kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens

kassaflöden.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING

Dalarna Gävle Sundsvall Åre/Östersund Umeå Skellefteå Luleå KoncernenIndelat per affärsenhet, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024Hyresintäkter 475 464 310 269 381 381 398 419 433 356 210 207 453 430 2 662 2 527Reparation och underhåll -12 -17 -11 -9 -14 -14 -15 -16 -11 -7 -5 -5 -13 -9 -81 -77Taxebundna kostnader -54 -51 -28 -23 -41 -41 -49 -54 -33 -31 -29 -27 -36 -38 -270 -266Fastighetsskatt -19 -17 -16 -14 -22 -20 -22 -20 -25 -20 -13 -10 -30 -26 -146 -126Övriga fastighetskostnader -40 -40 -29 -28 -38 -38 -48 -48 -41 -37 -17 -20 -40 -41 -252 -252Fastighetsadministration -14 -14 -11 -9 -12 -11 -16 -16 -12 -10 -7 -6 -13 -11 -85 -77Driftöverskott 338 325 215 187 254 259 250 264 312 251 138 138 321 305 1 828 1 728

Uthyrningsbar area, kvm 295 260 308 259 206 075 205 914 215 532 212 063 245 366 280 241 254 691 202 142 138 523 137 985 226 803 233 132 1 582 250 1 579 735Hyresvärde perioden 508 493 348 297 425 418 451 462 459 382 231 228 485 446 2 907 2 726Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 87 89 88 90 87 90 91 92 90 90 92 95 90 91Överskottsgrad, % 72 71 71 71 68 69 63 64 75 71 66 67 72 72 70 69

Förändringar av fastighetsbeståndetFastighetsbeståndet 1 januari 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215Förvärv - 149 1 551 247 - - - 1 562 - - - 1 401 1 811 1 101Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 121 189 111 55 70 62 133 98 269 177 69 35 167 313 940 929Försäljningar -688 -178 - -47 -82 -101 -677 -444 -32 -217 - -784 -151 -122 -1 630 -1 892Orealiserade värdeförändringar -25 -116 47 18 -49 10 -45 -7 80 79 -89 2 91 73 11 59Fastighetsbeståndet 31 december 4 910 5 501 3 912 3 753 4 959 4 772 3 894 4 483 6 703 4 824 2 449 2 468 5 719 5 611 32 545 31 413

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

FORTS. NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING

Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna

rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika

koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment utifrån vår

geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärs-

enheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå

och Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning

och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Den 1 december

2025 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Åre. Operativt är koncernen

organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna

rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av

respektive affärsenhets genererade avkastning.

Redovisningsprincip

Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs

verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper

som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som

koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.

NOT 3 INTÄKTER

Koncernens totala hyresvärde uppgick till 2 907 mkr (2 726) och bedömt

hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 285 mkr (236). I hyresvärdet

ingår tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastig-

hetsskatt och indextillägg.

Hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 662 mkr (2 527), motsva-

rande en ekonomisk uthyrningsgrad om 90 procent (91). I jämförbart

bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 1,1 procent jämfört

med förgående år. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag

för värdet av under året vakanta ytor samt vidaredebitering, servicein-

täkter och övriga intäkter. Vidaredebitering, serviceintäker och övriga

intäkter uppgick till 214 mkr (188). Ingen hyresgäst står för mer än 10

procent av koncernens intäkter.

Ekonomisk vakansgrad uppgick till 10 procent (9) och nettouthyrning-

en för året uppgick till 3 mkr (32).

INTÄKTER, mkr 2025 kr/kvm 2024 kr/kvmKONCERNENJämförbart bestånd 2 272 2 247Projektfastigheter 66 64Färdigställda projekt 1 0Förvärvade fastigheter 177 18Sålda fastigheter 99 162Kontrakterade intäkter 2 615 1 653 2 492 1 578Övriga förvaltningsintäkter 47 35Summa 2 662 2 527

INTÄKTER, mkr 2025 2024MODERBOLAGETKoncerninterna intäkter 215 204Övriga intäkter 2 1Summa 217 205

Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och

management fees.

Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen

nedan.

HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2025För- Antal Uthyrd Kontrakts-Andel av fallo åravtalarea, kvmvärde, mkrvärdet, %Kommersiella hyresavtal 2026 967 188 319 336 13 2027 774 284 667 472 19 2028 594 242 252 501 20 2029 402 203 715 384 152030+ 190 292 901 577 23 Summa 2 927 1 211 855 2 269 90Bostadshyresavtal 1 673 113 714 170 7Övriga hyresavtal 2 289 - 62 3Summa 6 889 1 325 569 2 501 100

Redovisningsprincip

Koncernens intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med

uthyrning av lokaler och bostäder samt övrig uthyrning inklusive index och

vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyres-

avtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet

med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyres-

avtalen, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell

period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda

hyresintäkter. Ersättningar i samband med förtida uppsägning av hyresavtal

intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hy-

resrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter

består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter avseende

fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheter-

na såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. Intäktsredovis-

ning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår bedömning är att vi

i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent

avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeg-

lar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa tjänster utifrån

gällande avtal.

Risk hyresintäkter

Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalnings-

förmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera

i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens

ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan på-

verkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och diver-

sifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar

risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort

skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt

omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa

fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.

NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna

ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäk-

ringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till hyresgäs-

terna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighetsskatten vidarede-

biteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministration innefattar bland

annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och

hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2025 kr/kvm 2024 kr/kvmKONCERNENDriftkostnader 522 330 515 326Reparations- och underhållskostnader 83 52 81 51Fastighetsskatt 146 92 126 80Fastighetsadministration 84 53 77 49Summa 834 527 799 506

Risk fastighetskostnader

Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oför-

utsedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnader,

utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom

översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i

hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader

för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser.

Vidare återfinns 71 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2

där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möj-

lighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer

fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.

NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER

OCH ARVODE TILL STYRELSE MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2025 2024varav män varav mänModerbolaget 159 58% 156 58%Koncernen 159 58% 156 58%

2025 2024LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER, Lön och Sociala Lön och Sociala tkrersättningkostnaderersättningkostnaderModerbolaget 120 702 37 462 109 684 34 711varav pensionskostnader1 13 745 4 257 11 514 2 780Koncernen 120 702 37 462 109 684 34 711varav pensionskostnader113 745 4 257 11 514 2 7801 Av moderbolagets- och koncernens pensionskostnader avser 1 311 tkr (237) vd.Företagets andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta 0,02462%. Företagets andel av totalt antal aktiva försäkrade i ITP 2 0,01514%

Vid utgången av 2025 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 ledamöter

(6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget

uppgick till 7 personer (6) varav 3 (2) var kvinnor.

Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt-

ning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat,

avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000

kr per år och anställd. För 2025 har avsättning skett med totalt 4 000 tkr.

LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN

STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr

2025 2024Styrelse Övriga Styrelse Övriga och vdanställdaoch vdanställdaModerbolaget 6 765 113 936 7 240 102 444Koncernen 6 765 113 936 7 240 102 444

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2025 2024Per-Gunnar Persson 363 207Bob Persson 140 413Ragnhild Backman 217 207Peter Strand 217 207Erika Olsén 217 207Björn Rentzhog 147 -Tobias Lönnevall - 67Summa 1 300 1 307

Ersättning styrelse

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman

2025 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 320 tkr

(1260). 440 tkr (420) går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamö-

ter erhåller 220 tkr (210) vardera. Till arbetstagarrepresentant utgår inget

styrelsearvode. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen.

Beloppen sträcker sig från 2025-05-01 till och med 2026-04-30.

Ersättning koncernledning och vd

Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlem-

mar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 6

personer (5). Ersättning till verkställande direktör avser 2025 ersättning till

David Carlsson och för 2024 avser det ersättning till Knut Rost. Ersättning

samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till öv-

riga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets sty-

relse. Rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare kan maximalt

uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar förekommer.

Information om bolagets incitamentsprogram finns i Ersättningsrapporten

för 2025. För 2025 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 0 tkr (0). Vd

har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensions-

förmåner. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensions-

premier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller en

ömsesidig uppsägningstid om 4 månader. Ersättning under uppsägningsti-

den avräknas inte från inkomster från annan arbetsgivare. Avgångsvederlag

som motsvarar en ersättning om maximalt 12 månadslöner utgår under

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Grundlön/ Övriga Pensions- Övrig Lagstadgade soc. styrelse arvodeförmånerkostnadersättning1 Summaavg. och löneskattERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA FÖRMÅNER, tkr2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024Styrelsens ordförande 363 413 - - - - - - 363 413 114 42Övrig styrelse 937893------937893263281Verkställande direktören 4 584 5 264 157 433 1 311 237 - - 6 052 5 934 1 808 1 847Övriga ledande befattningshavare 10 303 9 645 856 785 3 255 2 751 1 745 1 448 16 159 14 629 4 844 4 070Summa 16 18716 2151 0131 2184 5672 9881 7451 44823 51121 8696 9836 240Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 31 222 tkr (28 521).1 Övrig ersättning består av bonus.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

förutsättning att ny anställning inte påbörjats.

Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställ-

ningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings-

och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Endast

kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier.

Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare följer kollektivavtal

och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och

den anställde.

Redovisningsprincip

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och

betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i

takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning.

Pensioner och andra ersättningar

Pensiosplaner kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller

förmånsbestämda pensionsplaner. Inom koncernen förekommer både av-

gift-och förmånsbestämda ITP pensionsplaner. Företagets förpliktelse avse-

ende avgifter till avgiftsbestämda- och förmånsbestämda redovisas som en

kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört

tjänster åt företaget under en period. Kapitalförsäkringarna redovisas som

finansiella anläggningstillgångar, och pensionsförpliktelserna redovisas som

avsättningar till samma värde som kapitalförsäkringarnas redovisade värde.

Kapitalförsäkringarna redovisas till verkligt värde i koncernen, orealiserade

värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Åtaganden för ålders- och

tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa

ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-pla-

ner, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har

förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa

redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den

information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras

för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget

som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt

till Alecta. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redo-

visas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. I samband med upp-

sägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad.

Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen

avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upp-

hörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra

frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna

baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta

innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt

om arbetsbefrielse föreligger.

NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION

Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och

koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland

annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter,

IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upp-

rätthållande av börsnotering, ingår i central administration.

KONCERNEN MODERBOLAGETARVODE OCH KOSTNADSERSÄTT-NINGAR TILL REVISORER, tkr 2025 2024 2025 2024Deloitte Revisionsuppdrag 2 546 2 398 2 546 2 398 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 462 260 462 260 Skatterådgivning 23 80 23 80 Andra uppdrag 180 102 180 102Summa 3 211 2 839 3 211 2 839

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER

FINANSIELLA INTÄKTER, mkr 2025 2024KONCERNENRänteintäkter 7 11Övriga finansiella intäkter 4 5Summa 11 16MODERBOLAGETRänteintäkter från koncernföretag 877 1 152Utdelning från koncernföretag - -Ränteintäkter, övriga 2 5Summa 879 1 157

Redovisningsprincip

Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den period

de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen

och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens

rätt att erhålla betalning har fastställts. Vid beräkning av finansiella intäkter

tillämpas effektivräntemetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella

instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde.

NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADERFINANSIELLA KOSTNADER, mkr 2025 2024KONCERNENRäntekostnader1703 720Övriga finansiella kostnader 65 48Summa 768 768MODERBOLAGETRäntekostnader från koncernföretag1553 724Räntekostnader1296 210Övriga finansiella kostnader 40 36Summa 888 9701 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Redovisningsprincip

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i

samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev be-

traktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som

förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de

avser. Finansiella kostnader inkluderar även ränteeffekt från räntederivatav-

tal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser.

Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatav-

tal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Räntan

beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Ränteutgifter har aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer

rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats

på upparbetad investering vid varje kvartals utgång och räntesatsen är kon-

cernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Aktiverad

ränta per 2025-12-31 uppgick till 22 mkr.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Ränterisk

En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka

bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en di-

versifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att enskilda

ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. Se även motsva-

rande avsnitt i not 19.

Vägd RÄNTEKOSTNAD 2025 INKL. VÄGD genomsnittlig GENOMSNITTLIG RÄNTA, mkr Belopp Årskostnadränta,%KONCERNENRäntebärande skuld117 225 704 4,1Outnyttjat utrymme kreditfacilitet23 356 14 0,1Finansiella instrument39 450 21 0,1Summa 740 4,31 Räntebärande skuld exklusive eventuella låneomkostnader. 2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,08 procentenheter. 3 Avser swapar.

NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr 2025 2024KONCERNENRealiserade värdeförändringar -32 -126Orealiserade värdeförändringar 11 59Summa -21 -67

KONCERNEN2025 2024FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr Antal Mkr AntalINGÅENDE VÄRDE 31 413 323 31 215 3591Förvärv 1 811 71 101 9Investeringar i befintliga fastigheter 940 - 930 -Försäljningar -1 630 -15 -1 892 -45Värdeförändring, orealiserad 11 - 59 -Summa 32 545 315 31 413 3231 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.

FASTIGHETSBESTÅNDET, mkr 2025 2024KONCERNENFörvaltningsbestånd 30 770 29 281Projektfastigheter 1 622 1 967Byggrätter 152 166Summa 32 545 31 413

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

1FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2025-12-31, mkr Kontor Butik Bostad Industri/lager ÖvrigtSummaDalarna 3 305 766 426 26 387 4 910Gävle 2 470 307 224 93 817 3 912Sundsvall 3 380 805 425 0 350 4 959Östersund 2 308 638 672 74 202 3 894Skellefteå 1 750 354 197 77 70 2 449Umeå 5 147 1 177 221 0 159 6 703Luleå 4 320 1 119 105 0 174 5 719Summa 22 680 5 166 2 269 270 2 160 32 5451 Övrigt avser bland annat lokaler för vård, utbildning och motion.

FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2024-12-31, mkr Kontor Butik Bostad Industri/ lager Övrigt SummaDalarna 3 217 630 541 24 1 089 5 501Gävle 2 245 699 215 90 504 3 753Sundsvall 2 723 750 409 0 891 4 772Östersund / Åre 2 696 1 182 377 79 148 4 483Skellefteå 1 814 239 172 97 148 2 468Umeå 3 348 525 311 36 605 4 824Luleå 3 972 1 267 238 0 133 5 611Summa 20 015 5 291 2 263 326 3 518 31 413

Investerat Kvar att 1-12-PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR 202531 Segment Kategori Investering, mkrunder 2025, mkr investera, mkr FärdigställdBiet 7 Luleå Kontor 200 16 10 2026Biet 6 Luleå Bostad 197 38 159 2027Älvsbacka 9,10 Umeå Kontor 155 89 65 2026Vale 19 Umeå Bostad 132 29 8 2026Holmen 8 Dalarna Övrigt 102 29 73 2026Södertull 33:1 Gävle Övrigt 30 7 23 2026Strutsen 14 Luleå Bostad 30 27 3 2026Saga 3 Umeå Kontor 28 1 27 2026Södertull 13:8 Gävle Övrigt 24 0 24 2026Norr 12:5 Gävle Kontor 20 10 11 2026Glädjen 4 Sundsvall Bostad 20 0 20 2026Häradshövdingen 7 Östersund Kontor 17 0 17 2026Holmen 8 Dalarna Butik 15 12 3 2026Glädjen 4 Sundsvall Kontor 13 2 11 2026Magistern 2 Östersund Kontor 11 7 3 2026Hunden 15 Luleå Butik 11 1 10 2026Summa 2681 Med initial investeringsvolym >10 mkr

DIREKTAVKASTNINGSKRAV, % 2025 2024Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång 6,10 6,14

För information om pantsatta fastigheter, se not 23.

Redovisningsprincip

Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet

till verkligt värde för att fastställa respektive fastighets individuella värde.

Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värdeförändringen

redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer under posten

värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom

värderingshierarkin i IFRS 13.

Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd kostnad,

eventuellt nedskrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas omgåen-

de. Färdigställda projektfastigheter värderas till verkligt värde.

Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken

är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter

eller bolag bokförs normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som

följer av ägande vanligen övergår den dagen. Bolagsförvärv vars primära

syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella för-

valtningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för

förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas

ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt

för latent skatt minskar fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att

värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter-

följande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som

skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsom-

kostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar

efter senaste värderingstidpunkt.

Ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa

en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har

beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen

är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Värderingsmetod

Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkast-

ningsbaserad marknadssimulering där de betalningsströmmar som

fastighetsbeståndet förväntas ge upphov till analyseras och diskonteras.

Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att den syftar

till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat

inflation, hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direkt-

avkastningskrav, liksom att den ger en god illustration av en fastighets

likviditet. Metoden är densamma som föregående år.

För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida

intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödesmo-

dellen innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande åren

prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska

och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och

fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade in-

vesteringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar

avseende bland annat klimatrelaterade risker, teknisk status och mikro-

läge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje

års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta

projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden

för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning av

restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat fast-

ighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk

marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga tas

hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav fastställs

genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter

med liknande standard och läge.

Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm

BTA för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en

detaljplan beslutats och vunnit laga kraft.

Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är

värderingskonsulten CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför

CBRE fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom en treårsperiod samt

löpande besiktning vid större förändringar.

Värderingsparametrar

De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för

fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende direkt-

avkastningskravet och den framtida intjäningen. Bedömningsunderlaget

utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsorganisationen och

marknadsrelaterad information från CBRE.

Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på

antaganden om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat kapital

utgår från marknadsräntan och kostnad för eget kapital utgår från riskfri

ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för en riskpremie.

Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar,

generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att

en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation

samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen.

Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens

sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten

är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori,

om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska

standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inred-

ning och utrustning i lokaler och lägenheter och kontraktssammansättning-

en. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till

hur utsatt fastigheten är mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller

specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker. Direkt-

avkastningskravet baseras i första hand på jämförbara transaktioner på

fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid avsaknad av transaktioner på en

viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation från

liknande ort eller liknande typ av fastighet. Vid avsaknad av transaktioner

baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER FASTIGHETSKATEGORI, % 2025 2024Kontor 6,1 6,2Butik 6,3 6,3Bostad 5,1 5,1Industri / lager 7,4 7,5Övrigt 6,1 5,9

GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, % 2025 2024Dalarna 6,3 6,2Gävle 6,2 6,3Sundsvall 6,0 6,1Östersund 6,3 6,4Umeå 5,8 5,8Skellefteå 6,1 6,1Luleå 6,0 6,2

Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata

från hyreskontrakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver

det har hyreskontraktens indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet

för oktober året innan, samt kostnadsökningar i linje med den allmänna

inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet är bedömt till 2

procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabili-

tet. Det är även i linje med de externa värderarnas antagande.

KPI-JUSTERINGAR, % 2025 2024KPI, oktober 0,9 1,6

Uppskattningar och bedömningar

Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge

betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framti-

den och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. En fastighets

marknadsvärde kan endast med säkerhet fastställas då den säljs. Vid

fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10

procent som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antagan-

den. Avvikelser i enskilda fastigheter antas normalt uppväga varandra i

det samlade fastighetsbeståndet, varför ett rimligt osäkerhetsintervall

uppskattas till 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbestån-

dets beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet om

framtida intjäning. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna

i värderingsmodellen.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

VÄRDERINGSANTAGANDEN Effekt på värdering1Kontor Butik Bostad Industri / lager Övrigtpositiv negativ 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024Hyresvärde, kr per kvm 1 979 1 923 1 820 1 861 1 614 1 575 803 678 1 712 1 776Drift & underhåll, kr per kvm 417 416 478 475 514 490 286 261 445 421Genomsnittligt direktavkastningskrav för 6,1 6,2 6,3 6,3 5,1 5,1 7,4 7,5 6,1 5,9bedömning av restvärde, %Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,6 8,8 8,8 7,5 7,5 9,9 10,0 8,6 8,4Långsiktig vakans, % 6,4 6,6 6,1 6,2 3,6 3,8 11,7 14,0 5,9 5,4Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd. 1 Pilarna illustrerar upp- och nedgång i respektive värderingsantagande och hur det påverkar fastighetsvärderingen.

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSKATEGORI, mkr Intervall Kontor Butik Bostad Industri / lager Övrigt TotaltHyresvärde +/- 50 kr per kvm 830 -830 207 -207 93 -93 31 -31 91 -91 1 251 -1 251Drift & underhåll +/- 25 kr per kvm -415 415 -103 103 -46 46 -15 15 -45 45 -625 625Direktavkastning +/- 0,25%-enheter -526 572 -106 115 -55 61 -5 5 -46 50 -738 803Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -424 434 -93 95 -35 35 -5 5 -38 39 -595 609Långsiktig vakansgrad +/- 1%-enheter -297 297 -63 58 -15 15 -5 5 -25 25 -406 401Med stöd av historisk utveckling bedöms intervallerna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori för att beskriva rimlig/möjlig förändring under nästkommande räkenskapsår. Se genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025 i nedanstående tabeller.

Industri / GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER FASTIGHETSKATEGORI Kontor Butik Bostäderlager ÖvrigaHyresvärde, kr per kvm 78 -16 64 5 70Drift & underhåll, kr per kvm 16 0 18 16 33Direktavkastning, %-enheter 0,2 0,1 0,2 0,5 0,1Kalkylränta, %-enheter 0,1 0,1 0,2 0,5 0,1Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,0 -0,2 0,0 0,5 0,1Tabellen visar genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025. Genomsnittet är inte i jämförbart bestånd.

GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER SEGMENT Luleå Skellefteå Umeå Östersund Sundsvall Gävle DalarnaHyresvärde, kr per kvm 83 23 77 70 37 60 58Drift & underhåll, kr per kvm 18 21 8 13 10 9 17Direktavkastning, %-enheter 0,0 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2Kalkylränta, %-enheter 0,0 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,0 0,0 -0,1 -0,1 0,2 0,1 0,1Tabellen visar genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025. Genomsnittet är inte i jämförbart bestånd.

Förändring fastighetsvärde, %KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 7,5Fastighetsvärde, mkr 30 104 32 545 34 986Soliditet, % 31,5 36,5 40,8Belåningsgrad, % 56,7 52,5 48,8

Risk fastighetsvärde

Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa

faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla be-

ståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastig-

heterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunkturen som

styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkastningskrav. För

att minska bolagets risk för stora negativa värdeförändringar upprätthåller

bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till cen-

trala lägen i tillväxtstäder. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen

minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter.

Fastighetsvärderingarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder.

Klimatrelaterade risker

Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyres-

gästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter

har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och

vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens

långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och

hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på

fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings-

och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov.

Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser som finns

för framtida klimateffekter ligger till grund för denna bedömning. Vidare

bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheternas lång-

siktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste

genomförda fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga fastigheter

i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda till stora

negativa värdeförändringar eller kostnader.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

NOT 10 AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT

Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det

skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resul-

tatet då det är justerat för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster.

Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer

mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder och det skatte-

mässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat.

KONCERNEN MODERBOLAGETSKATTEKOSTNAD, mkr 2025 2024 2025 2024Aktuell skatt -76 -75 -1 0Uppskjuten skatt -143 -127 -12 -22Summa -219 -202 -13 -22

2025 2025 2024 2024Underlag Underlag Underlag Underlag aktuell uppskju-aktuell uppskju-KONCERNEN, mkrskattten skattskattten skattFörvaltningsresultat 981 892Ombyggnationer -68 68 -124 124Skattemässigt avdragsgilla -864 864 -801 801avskrivningarEj avdragsgill ränta 327 - 367 -Övriga skattemässiga justeringar -44 105 -38 142Skattepliktigt förvaltningsresultat 332 1 037 296 1 067Försäljning fastigheter 36 -347 68 -512Värdeförändring fastigheter 0 11 0 59Skattepliktigt resultat 368 701 364 614Skatt 20,6% -76 -143 -75 -127Årets skatt enligt resultaträkningen -76 -143 -75 -127

Diös redovisade skatt är högre än nominell skatt. Den effektiva skatten

på årets förvaltningsresultat uppgår till 22 procent (23).

KONCERNEN MODERBOLAGETSKATTEKOSTNAD, mkr 2025 2024 2025 2024Årets resultat före skatt 1 027 893 218 298Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -211 -184 -45 -61Skatt hänförlig ändrad taxering 0 -2 - -Skatteeffekt justeringsposter:Försäljning fastigheter 57 60 - 0Försäljning andelar i dotterbolag - - 35 -Ej avdragsgill/skattepliktig ränta -67 -75 0 40Övrigt 2 -1 -3 -1Skatt på årets resultat -219 -202 -13 -22

KONCERNEN MODERBOLAGETUPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD, mkr 2025 2024 2025 2024Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter -2 437 -2 316 - -Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig till övriga poster -74 -47 40 52Summa uppskjuten skattefordran/ skatteskuld -2 511 -2 363 40 52

Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje

bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade

temporära skillnader på fastigheter uppgick till 11 828 mkr (11 242) med

avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv

uppgående till 6 051 mkr (5 052). Övriga uppskjutna skatter beräknas till

större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har

uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppskju-

ten skatt beräknas till 20,6 procent. Förändring av uppskjuten skatt har i

sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning.

Redovisningsprincip

Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total

skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i

resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner

som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell

skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital.

Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån

årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende

tidigare perioder.

Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balans-

räkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga

temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs

till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som

härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tid-

punkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt

resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna

förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skat-

teregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna

skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade,

eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar

avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag re-

dovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra

lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skatteford-

ringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Uppskattningar och bedömningar

Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära

skillnader på förvaltningsfastigheter, den temporära skillnaden påverkas

av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid värdering av förvalt-

ningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar

görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket

innebär ett mått av osäkerhet, se not 9.

NOT 11 LEASING

De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avse-

ende tomträtter, arrenden och bilar. Diös hade vid 2025 års utgång 13

fastigheter (19) upplåtna med tomträtt.

Leasingavtal avseende tomträtter omförhandlas i de flesta fall med 10 till

20 års intervall. Leasingavtal avseende bilar löper i genomsnitt över 3 år.

Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal under året uppgick

till 9 mkr (8).

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

NYTTJANDERÄTT REDOVISAD ITomt- BALANSRÄKNINGEN, mkrrätter Arrenden Bilar TotaltKONCERNEN1 januari 2025 35 19 19 73Nya avtal - 0 15 15Avslutade avtal - - -4 -4Omvärderingar 2 11 - 13Avskrivningar - -2 -4 -6Summa 37 29 26 92

LEASINGSKULD REDOVISAD IBALANSRÄKNINGEN, mkr 2025 2024KONCERNENLångfristig skuld 80 65Kortfristig skuld 11 8Summa 92 73

BELOPP REDOVISADE IRESULTATRÄKNINGEN, mkr 2025 2024KONCERNENAvskrivning på nyttjanderättstillgångar 6 5Räntekostnader för leasingskulder 3 3Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 2 2

FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr 2025 2024KONCERNENÅr 1 9 8År 2–5 37 34Senare än 5 år 46 31Summa 92 73

Redovisningsprincip

Leasingavtal redovisas i balansräkningen som nyttjanderättstillgång

och värderas till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Samtliga

leasingavtal ingår i leasingsskulden, vilken redovisas i separat post i

koncernens balansräkning. Leasingskulden omvärderas vid förändring

avseende bland annat leasingperiod, restvärdegarantier och förändring-

ar i leasingavgifter.

Tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad och övriga kost-

nader för leasingtillgångar redovisas som avskrivningar och räntekost-

nader. Tomträtter skrivs ej av då de bedöms vara eviga hyresavtal.

Leasingavgiften för korta leasingavtal (12 månader eller kortare),

samt för leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde,

redovisas som kostnad i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

NOT 12 ÖVRIGA MATERIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN MODERBOLAGETÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGG-NINGSTILLGÅNGAR, mkr 2025 2024 2025 2024Ingående anskaffningsvärde 40 54 7 7Årets anskaffning 10 1 0 0Försäljningar/utrangeringar - -15 - -Utgående anskaffningsvärde 50 40 7 7Ingående avskrivningar -35 -49 -7 -7Årets anskaffnnigar -5 - - -Försäljningar/utrangeringar - 15 - -Årets avskrivningar -2 -1 0 0Utgående ack. avskrivningar -42 -35 -7 -7Summa 8 5 0 0

Redovisningsprincip

Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas i balansräkningen

till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset

samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på

plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar

tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som

kostnad i den period de uppkommer. Avskrivningar enligt plan baseras

på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktan-

de av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivning-

ar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.

Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen:

Inventarier och fordon 10–20%

Kontorsinventarier 20%

Datorer 33%

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

NOT 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, mkr 2025 2024MODERBOLAGETIngående anskaffningsvärden 2 932 2 552Nedskrivning/nedsättning - -Inköp/avyttring -145 380Summa 2 787 2 932

Specifikation av moderbolagets samtliga dotterbolag framgår nedan.

Samtliga bolag har säte inom Sverige. Principer för konsolidering av

koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.

Ägar- Bokfört DOTTERBOLAG Org.nrandelvärde, mkr Diös Obligation Holding AB 556912-4471 100% 99 Diös Obligation AB 556992-0746 100%Diös Fastigheter I AB 556544-4998 100% 216Diös Fastigheter Falun HB 969733-6247 100%Diös Fastigheter Falun III AB 556223-2446 100%Diös Fastigheter Falun IV AB 556781-1178 100%Diös Fastigheter GävleDala KB 969710-4504 100%Diös Falun 1 AB 556587-0978 100%Diös Falun II AB 559356-4379 100%Diös Fastigheter Mora 18 4 AB 559124-0097 100%Diös Fastigheter Norr 37:4 AB 556434-9578 100%Diös Fastigheter Stranden 19:5 AB 556606-2740 100%Diös Fastigheter Tenoren 1 AB 556636-8873 100%Diös Fastigheter Tyr 23 AB 556551-6530 100%Diös Fastigheter Väster HB 969711-1194 100%Diös G A 20:1 AB 556660-4707 100%Diös Gävle 14:58 AB 559208-4643 100%Diös Gävle Alderholmen 14:2 AB 556855-8638 100%Diös Gävle Andersberg 14:48 AB 559054-4226 100%Diös Gävle Norr 36:2 AB 559169-2743 100%Diös Näringen 18:11 AB 559129-1066 100%Diös Väntan 21 AB 559461-7333 100%Fastighets AB Sigrök 559161-7054 100%Fastighets AB Vallbacken 21:6 559163-0578 100%Fastighetsbolaget AB Hamntorget 556745-5455 100%Hemsta Ersand AB 556866-4139 100%Kasernhus Fastigheter Gävle AB 556662-2915 100%Vedkompaniet Förvaltning AB 559163-8464 100%Diös Fastigheter II AB 556610-9111 100% 161Diös Djurläkaren 13 AB 559347-5410 100%Diös Fastigheter Staben 10 AB 559035-9039 100%

Diös Fastigheter Östersund HB 969711-1343 100%Diös Fastigheter Östersund I AB 556431-9175 100%Diös Fastigheter Östersund II AB 556228-2011 100%Diös Frallan i Östersund AB 556734-6845 100%Diös Häradshövdingen AB 556001-7047 100%Diös Jordbrukaren AB 559344-9456 100%Diös Länstullaren AB 559321-5154 100%Diös Vallsundet HandelsFastigheter AB 556904-7417 100%Diös Vallsundet Mark AB 559089-1452 100%Fastighetsbolaget Tullarken KB 916590-0243 100%Fastighetsfirman Nordhem HB 916472-1269 100%Diös Fastigheter V AB 556571-9969 100% 95Diös Biet Etapp 1 AB 559333-7545 100%Diös Biet Etapp 3 AB 559333-7560 100%Diös Fastigheter Sundsvall III AB 556172-3429 100%Diös Juno AB 559133-8115 100%Diös Norrmalm Fastighets AB 559060-6975 100%Diös Noten 10 AB 559315-5756 100%Diös Noten 3 AB 559126-1978 100%Diös Olympen 3 AB 559062-1693 100%Diös Patronen 1 AB 559232-4882 100%Diös Patronen 5 AB 559233-4105 100%Diös Sundsvall AB 556148-9971 100%Diös Vinsten Fastighets AB 559113-5909 100%Diös Fastigheter VI AB 556561-0861 100% 288Aurorum Teknikbyrån AB 556469-0989 100%Diös Dyckerten Fastighets AB 559027-3750 100%Diös Fastigheter Gaffeln 1 AB 559217-1085 100%Diös Fastigheter Hjorten AB 559023-3515 100%Diös Fastigheter Idun AB 556883-5523 100%Diös Fastigheter Kajan 18 AB 556831-3679 100%Diös Fastigheter Sirius AB 559023-3549 100%Diös Fastigheter Skellefteå AB 556598-1627 100%Diös Fastigheter Skellefteå I AB 556550-0161 100%Diös Fastigheter Skellefteå II AB 559023-3507 100%Diös Fastigheter Skellefteå III AB 559023-3531 100%Diös Fastigheter Sleipner AB 559023-3499 100%Diös Gamen 7 & 21 AB 559044-0094 100%Diös Geten 7 AB 556788-3904 100%Diös Idun 9 AB 559347-6384 100%Diös Kontoret 2 AB 556753-3285 100%Diös Loke 8 AB 559347-6376 100%Diös Njord Fastighets AB 556689-8234 100%Diös Orion 4 AB 559153-0281 100%Diös Polaris Fastighets AB 559134-9328 100%Diös Porsön AB 559287-8333 100%Diös Posten XI AB 559430-4213 100%Diös Släggan Fastighets AB 556221-2927 100%Diös Staren 4 AB 556902-3228 100%

Diös Umeå Tower AB 559026-2084 100%Diös Vale 18 i Umeå AB 559158-0377 100%Fastighetsbolaget Arken HB 916595-6609 100%Flottarbyn AB 556801-1711 100%Mimer 47 i Skellefteå AB 559212-7616 100%Väntan Fastigheter Skellefteå AB 559209-9955 100%Diös Fastigheter Parkering AB 556589-8433 100% 2Fastighets AB Uprum 556711-2619 100% 40BiessieBaenie AB 556619-5979 100%Brf kvarterat Vale 769641-4619 100%Diös Fastigheter Östersund V AB 556374-0256 100%Diös Invest AB 556626-0161 100%Diös Invest II AB 556673-1658 100%Diös Jämtland AB 556034-8657 100%Diös Lantbon & Masen AB 556783-5821 100%Diös Mitt AB 556065-5796 100%Diös Norrland AB 556230-8212 100%Diös Norrlandskusten AB 556539-5612 100%Diös Projektering AB 559015-7649 100%Diös Sigge 5 AB 559065-1922 100%Diös Skräddaren 2 AB 559070-4556 100%Diös Smedjan AB 556758-1565 100%Diös Väntan 11 AB 559304-1246 100%Diös Väntan 24 AB 559475-2577 100%Diös Väntan 25 AB 559475-1025 100%Diös Väntan 38 AB 559484-6924 100%Diös Väntan 39 AB 559465-8147 100%Diös Väntan 44 AB 559498-7728 100%Diös Väntan 48 AB 559525-2593 100%Fastighets KB Alderholmen 916625-2859 100%Fastighets KB Äland 916633-8096 100%Industrihuset Dubben AB 556432-3045 100%KB Buntmakaren 2 969687-5302 100%KB Diös Gästgivaren 3 969687-2762 100%KB Formen 2 969687-5484 100%KB Fryno 969630-5490 100%KB Luleå Pelikanen 6 969687-7951 100%KB Magistern 1 969687-3257 100%KB Månadsmötet 8 969687-2580 100%KB Ruet 969631-2769 100%KB Snyltbaggen 969630-7595 100%KB Sundsvall Arbetet 3 969687-3000 100%KB Sundsvall Glädjen 4 969687-5906 100%KB Sundsvall Lyckan 6 969687-5658 100%KB Sundsvall Penningen 9 969687-5641 100%KB Sundsvall Venus 3 969687-3943 100%KB Umeå Björnjägaren 1 969687-6201 100%KB Östersund Prästgatan 46 969687-3091 100%Semperi HB 916587-9355 100%

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Åkeriet 11 AB 559052-1901 100%Plock Pack och Post Holding AB 559000-9279 100% 3Plock Pack och Posttjänst AB 559004-6313 100%Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 100% 934BRF Västra Stranden i Luleå 769641-4734 100%Diös Badhuset Fastighets AB 556764-9990 100%Diös Biet Etapp 2 AB 559333-7552 100%Diös Biet Fastighets AB 559077-3007 100%Diös Fastigheter Mimer 2 & Mimer 3 AB 559242-6430 100%Diös Hermelinen Fastighets AB 559034-0211 100%Diös Järnvägsstationen Fastigheter AB 559034-0245 100%Diös Magne Fastighets AB 559034-0187 100%Diös Nävern Umeå AB 559091-9204 100%Diös Stadsliden 3:10 AB 556217-1081 100%Diös Umestan AB 556891-4872 100%Diös Östermalm Fastighets AB 556623-9744 100%Fastigheter Bäckström & Strömberg KB 994000-0343 100%HB Nävern Umeå 916511-6717 100%Kv Västra Strand ek förening 769641-4841 100%Diös Struktur 1 AB 559067-1912 100% 919Diös Bryggeriet Fastighets AB 559079-5190 100%Diös Cupido Fastighets AB 559034-0237 100%Diös Esplanaden Fastighets AB 559079-5182 100%Diös Forellen Fastighets AB 559034-0229 100%Diös Kraften Fastighets AB 559079-5257 100%Diös Fastigheter VIII AB 559465-8121 100% 10Diös Luleå HB 969687-0253 100%Diös Norrsken I AB 559465-8139 100%Diös Norrsken II AB 559465-8154 100%Diös Väntan V AB 559257-1672 100% 20Diös Gävle Söder AB 556545-7024 100%Diös Gävle XII AB 556866-3776 100%Diös Norr 25:5 AB 559080-3234 100%Summa 2 787Direktägda dotterbolag är markerade med fet stil.

Redovisningsprincip

Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där

det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncern-

mässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässi-

ga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en

tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Förvärvsrelaterade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaff-

ningsvärdet för andelar i dotterbolag.

NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH

GEMENSAM VERKSAMHET

KONCERNEN MODERBOLAGETANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2025 2024 2025 2024Ingående anskaffningsvärde 7 7 - -Förvärv - - - -Omklassificering - - - -Försäljningar - - - -Utgående anskaffningsvärde 7 7 - -Bokfört värde 7 7 - -

Kapital- Bokfört Bolagsnamn, org.nr. Säteandel i %värdeFastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-53371Härjedalen 50,0 0,5Idun Samfällighetsförening, 716415-43582Skellefteå 25,0 6,5Summa 7,01 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter Idun AB.

INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (100%), mkr 2025 2024KONCERNENResultaträkningHyresintäkter 4 4Driftöverskott -3 2Årets resultat -4 1BalansräkningAnläggningstillgångar 7 7Omsättningstillgångar 6 11Summa tillgångar 13 18Eget kapital 10 15Långfristiga skulder 0 1Övriga skulder 3 2Summa eget kapital och skulder 13 18

SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH STÄLLNING I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2025 2024ResultaträkningRörelsekostnader -1 -2Finansnetto 2 3Skatt 0 0Årets resultat 1 1BalansräkningAnläggningstillgångar 1 185 886Omsättningstillgångar 66 64Summa tillgångar 1 251 950Eget kapital 135 135Långfristiga skulder 1 114 796Övriga skulder 2 19Summa eget kapital och skulder 1 251 950

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Gemensam verksamhet

Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansie-

ring AB, vilket är en gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt

av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Hol-

ding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten

är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i Svensk Fast-

ighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten

består av att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån

på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium

Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån.

Under året har två obligationer om totalt 514 mkr emitterats via

Svensk FastighetsFinansiering AB. Total utestående volym uppgick 2025-

12-31 till 1 310 mkr, effektiv ränta för alla utestående obligationer per

2025-12-31 uppgick till 3,11 procent.

Redovisningsprincip

Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent

av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande in-

flytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernre-

dovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden.

Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffnings-

värde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets

nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt

värde på individuella andelar.

Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang

där två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Sam-

arbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som

gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang

och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör

en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet

redovisar Diös sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin

andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post

för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra

mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncern-

redovisningen.

NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA

VÄRDEPAPPERSINNEHAV

KONCERNEN MODERBOLAGETANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr 2025 2024 2025 2024Ingående anskaffningsvärde 0 0 0 0Förvärv 0 - - -Nedskrivningar - - - -Omklassificering - - - -Försäljningar - - - -Bokfört värde 1 0 0 0

Kapital- Bokfört Bolagsnamn, org nr Säteandel, %värdeDestination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,2 0Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,4 1Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0Samling Näringsliv, 769629-0340 Östersund 1,2 0Summa 1

NOT 16 KUNDFORDRINGAR

KUNDFORDRINGAR, mkr 2025 2024KONCERNENÅldersfördelade kundfordringarKundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 29 22Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar 4 -1Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar 4 1Kundfordringar förfallna över 91 dagar 24 37Reserv -24 -30Summa 36 28ReservReserv vid årets början 30 31Årets reserveringar 19 23Återförda reserveringar -23 -25Konstaterade kreditförluster -3 -Summa 24 30

Redovisningsprincip

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter

avdrag för osäkra kundfordringar. Osäkra kundfordringar bedöms

individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet

redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av

kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.

NOT 17 EGET KAPITAL

Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler)

förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning

(preferensaktier). Aktiekapitalets förändring visas i tabell nedan. Vid årets

utgång uppgick antal aktier i eget förvar till 0 (354 218).

Redovisningsprincip

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betal-

da köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelning-

ar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman

fattat beslut.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRINGÖkning av aktie- Totalt aktie- Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktierkapitalet, krkapital, kr Kvotvärde, kr2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,002005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,102005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,102005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,102006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,002006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,002006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,002006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,002007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,002010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,002010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,002010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,002011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,002011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,002017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,002017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,002021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,002025-12-31 141 785 165 283 569 699 2,00

NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

Övriga avsättningar avser stämpelskatt som, om fastigheter säljs utanför

koncernen, förfaller till betalning samt avsättning för pensioner.KONCERNEN MODERBOLAGETAVSÄTTNINGAR, mkr 2025 2024 2025 2024Stämpelskatt 10 10 - -Pensioner 1 - 1 -Summa 11 10 1 -

NOT 19 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säker-

het i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbo-

lagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med

garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ

av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhand-

lingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren

uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare

finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter.

Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och rän-

tetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgra-

den får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga

1,5 gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda.

RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2025Ränte- och marginalförfall LåneförfallLånebelopp, Snittränta, Kreditavtal, Utnyttjat, Förfall, årmkr%mkrmkr 2026 7 363 3,4 3 324 2 920 2027 5 109 3,8 8 570 5 510 2028 4 142 3,6 5 283 4 377 2029 514 4,0 514 514>2029 269 3,3 4 076 4 076Summa 17 397 3,5 21 767 17 397

KONCERNEN MODERBOLAGETRÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr 2025 2024 2025 2024Förfallotidpunkt från balansdagen:< 1 år 2 920 3 163 1 078 1 8511-2 år 5 510 4 549 3 085 2 8862-3 år 4 377 4 768 1 808 7273-4 år 514 3 245 - 1 124> 4 år 4 076 1 290 - -Summa 17 397 17 014 5 971 6 588

KONCERNEN MODERBOLAGETCHECKRÄKNINGS-KREDIT, mkr 2025 2024 2025 2024Beviljad kreditlimit 700 600 700 600Outnyttjad del 700 600 700 600Utnyttjad del 0 0 0 0

2025-12-31 2024-12-31DERIVAT I BALANS- RÄKNINGEN, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld NettoKONCERNENRäntederivat 3 -190 -187 3 -257 -254Bruttovärde derivat 3 -190 -187 3 -257 -254Omfattas av nettning -3 3 0 -3 3 0Nettovärde derivat 0 -187 -187 0 -254 -254

Principer för finansiering och finansiell riskhantering

I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk,

finansierings- och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hante-

ring av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda

finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 22.

Ränterisk

Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncer-

nens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är

en av de större kostnadsposterna, se not 8. Känslighetsanalysen i tabel-

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhetRänte- Kapital- Årlig genom- Marknads- Förändring Förändring Förändring KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJbindning, bindning, snittränta, värde, årlig snittränta, årlig snittränte- marknadsvärde, PER DEN 31 DECEMBER 2025, mkrårår%mkr%kostnad, mkrmkrLåneportfölj exkl. derivat 0,4 2,6 3,6117 397 0,6 112Derivatportfölj 1,7 - 0,3 187 -0,5 -88 332Låneportfölj inkl. derivat 2,1 2,6 3,9 17 584 0,1 24 3321 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat.

FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr 2025-12-31 Nivå 2KONCERNENDerivatinstrument -187 -187Summa-187-187

Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknads-

värdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken

kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallis-

semangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av

exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av

motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknads-

värden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust.

För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av

ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva

len nedan baseras på förenklade antaganden och utgår från situationen

per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna förändras

med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättningen indikerar

en förändring av styrräntan om cirka en procentenhet för det komman-

de året. Däremot stiger eller sjunker de i verkligheten inte vid en och

samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden till förfall och

med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändringar kan

därför avvika från analysen.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet

inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfall-

na lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel

och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god

betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument

som har god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på check-

räkningskrediten uppgick till 700 mkr (600) och total likviditetsreserv

med avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 921 mkr (1 947), varav

likvida medel uppgår till 321 mkr (405). Tillgången till likviditet bedöms

vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov.

Framtida refinansieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finans-

policy.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina

åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vil-

ka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast

med välkända och väl genomlysta motparter där den externa kreditvärde-

ringen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyres-

gäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordring-

ar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken

i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid

årets utgång förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och

övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 10

mkr (9). De tio största kunderna stod för 20 procent (20) av omsättningen.

och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten

utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffä-

rer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motparts-

risken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående

marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-proto-

koll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.

I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument

som finns i koncernens balansräkning.

Finansiella tillgångar värderade Finansiella skulder värderade till Finansiella skulder värderade till Icke finansiella till upplupet anskaffningsvärdeverkligt värde via resultatetupplupet anskaffningsvärdeinstrumentMkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024KONCERNENTILLGÅNGARHyresfordringar 36 28 - - - - - -Övriga fordringar 196 138 - - - - - -Kassa och bank 321 405 - - - - -Övrigt - - - - - 134 116SKULDER - - - -Räntederivat - 187 254 - - - -Räntebärande skulder - - - 18 289 18 075 - -Leverantörsskulder - - - 57 57 - -Övriga skulder - - - 138 16 - -Övrigt - - - - - 5 5Summa 553 570 187 254 18 485 18 148 140 121

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i

ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar,

leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med

avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför

överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder

löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet

anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.

Redovisningsprincip

Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, ränte-

derivatinstrument och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde,

motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader,

med undantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till

verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår.

Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering

skett enligt nedan.

Derivatinstrument klassificeras som omsättningstillgångar respektive

kortfristiga skulder i de fall återstående löptid är ett år eller kortare,

och som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de fall

återstående löptid överstiger ett år.

Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och kre-

diter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och ut-

betalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell

skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts

eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, om inte

annat anges, anses det redovisade värdet vara en god approximation av

det verkliga värdet.

Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex.

leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är

långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttja-

de långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna

redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet

anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten

upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

2025 2024LÖPTIDSANALYS AVSEENDE 0–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkrmånadmånadermånaderår Summamånadmånadermånaderår SummaKONCERNENReversfordringar - 0 - - 0 - 0 - - 0Kundfordringar - 36 - - 36 - 34 - - 34Övriga fordringar - 56 66 - 122 - 58 52 - 110Likvida medel - - - - - - - - - -Summa 0 92 66 0 158 0 91 52 0 143

2025 2024LÖPTIDSANALYS AVSEENDE 0–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkrmånadmånadermånaderår Summamånadmånadermånaderår SummaMODERBOLAGETKundfordringar - 0 - - 0 - 0 - - 0Fordringar hos koncernföretag 2 882 1 316 - 3 199 2 750 0 441 - 3 191Övriga fordringar - 57 9 - 66 - 46 17 - 63Likvida medel - - - - - - - - - -Summa 2 882 58 324 0 3 265 2 750 46 457 0 3 253

2025 2024LÖPTIDSANALYS AVSEENDE 0–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 FINANSIELLA SKULDER, mkrmånadmånadermånaderår Summamånadmånadermånaderår SummaKONCERNENLeverantörsskulder - 57 - - 57 - 57 - - 57Amortering av skulder - 28 2 812 10 127 12 967 - 758 2 514 9 547 12 819Räntekostnader - 158 474 1 263 1 895 - 184 552 1 472 2 208Derivatinstrument - 13 38 64 115 - -3 -8 -29 -40Summa-256 3 323 11 455 15 034 0 996 3 058 10 989 15 043

2025 2024LÖPTIDSANALYS AVSEENDE 0–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 FINANSIELLA SKULDER, mkrmånadmånadermånaderår Summamånadmånadermånaderår SummaMODERBOLAGETSkulder hos koncernbolag 6 699 - - - 6 699 5 631 - - - 5 631Leverantörsskulder - 2 - - 2 - 3 - - 3Amortering av skulder - 3 1 091 4 935 6 029 - 379 1 490 3 639 5 508Räntekostnader - 55 166 444 665 - 76 229 611 916Derivatinstrument - 13 38 64 115 - -3 -8 -29 -40Summa 6 699 73 1 295 5 443 13 510 5 631 456 1 710 4 220 12 017

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte

mottagits.

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas

till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att

hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med

beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid an-

vändning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst

förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i ba-

lansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter

till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande

betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser.

Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2, det vill säga

huvudsakligen baserat på observerbara marknadsdata för tillgången

eller skulden. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument

sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta

för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen be-

räknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive

derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De

kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med

den implicita stiborkurvan.

NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

KONCERNEN MODERBOLAGETUPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER, mkr 2025 2024 2025 2024Förskottsbetalda hyror 469 447 - -Upplupna driftskostnader 53 54 - -Upplupna projektkostnader 71 52- -Upplpna personalkostnader 26 23 26 23Upplupna räntekostnader 42 70 33 38Övriga poster 90 91 9 5Summa 751 737 68 67

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Samson Getu, redovisningsekonom, på huvudkontoret i Östersund.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

NOT 21 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETENBokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värdeFÖRÄNDRING SKULDER FRÅN Orealiserade Anskaffning/Omklassi- FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr2024 Kassaflödevärdeförändringar avyttringficering 2025KONCERNENLångfristiga skulder till kreditinstitut 13 739 3 904 - -46 -3 040 14 557Kortfristig del av långfristiga skulder 3 274 -3 474 - - 3 040 2 840Derivatinstrument 256 - -67 - - 189Leasing 65 -6 - 21 - 80Summa 17 334 424-67-25-17 666

Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värdeFÖRÄNDRING SKULDER FRÅN Orealiserade Anskaffning/Omklassi- FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr2024 Kassaflödevärdeförändringaravyttringficering 2025MODERBOLAGETLångfristiga skulder till koncernföretag 7 514 -1 064 - - - 6 450Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 718 - - - 159 4 877Kortfristig del av långfristiga skulder 1 869 -616 - - -159 1 094Derivatinstrument 256 - -67 - - 189Summa 14 357-1 680-67- -12 610

NOT 22 SKULDFÖRVALTNING

Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2025 till

33 364 mkr (32 225). Dessa finansierades dels genom eget kapital om

12 179 mkr (11 659) och dels genom skulder om 21 186 mkr (20 566),

varav 17 397 mkr (17 013) var räntebärande fastighetskrediter.

Finansiering och hantering av finansiella risker görs i enlighet med,

den av styrelsen fastställda, finanspolicyn. Riktlinjerna i koncernens

finanspolicy överensstämmer med de covenanter som finns i våra

finansiella avtal. Covenanterna medger en belåningsgrad om högst 65

procent, en räntetäckningsgrad om lägst 1,5 gånger och en soliditet om

lägst 25 procent.

I finanspolicyn anges även mandat och limiter för finansiell riskhan-

tering liksom övergripande ansvarsfördelning. Den finansiella verk-

samheten är centraliserad till moderbolaget och ska bedrivas så att

en långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås. Det innebär att finansiella

transaktioner genomförs utifrån koncernens behov av finansiering, likvi-

ditet och önskad ränterisk. Finansfunktionen fungerar som koncernens

internbank med ansvar för koncernens finansiering, finansiell riskhante-

ring och cash management.

SKULDFÖRVALTNING Finanspolicy UtfallBelåningsgrad Högst 65% 52,5%Räntetäckningsgrad Lägst 1,5 ggr 2,3 ggrSoliditet Lägst 25% 36,5%Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponeringLikviditetsreserv för att kunna 2 921 mkr i outnyttjat Likviditetsriskfullgöra betalningsförpliktelserbeviljat kreditutrymme

NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER

KONCERNEN MODERBOLAGETSTÄLLDA SÄKERHETER, mkr 2025 2024 2025 2024Aktier i dotterbolag 8 851 8 123 2 787 2 676Företagsinteckningar 238 238 - -Fastighetsinteckningar 17 160 16 304 - -Långfristiga fordringar i koncernfö-retag - - 4 985 4 758Summa 26 249 24 666 7 772 7 434

NOT 24 EVENTUALFÖRPLIKTELSER

KONCERNEN MODERBOLAGETEVENTUALFÖRPLIKTELSER, mkr 2025 2024 2025 2024Borgensförbindelser till koncernföretag - - 11 426 10 426Övriga eventualförpliktelser 2 2 2 2Summa 2 2 11 428 10 428

När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbo-

laget ut borgen.

NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De

transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till mark-

nadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller

revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller

närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är

ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2025. Transak-

tioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1 procent

(1) av bolagets inköpskostnader under året och avser leasing av personbilar.

Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till

styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5.

NOT 26 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG

Styrelsen har beslutat att nyttja bemyndigandet från årsstämman 2025

att återköpa egna aktier. För upp till 200 mkr fram till årsstämman 2026.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt årsredo-

visningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltnings berättelsen ger en

rätt visande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och

osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat.

Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och

osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 2 mars

2026.

David Carlsson

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 6 mars 2026

Deloitte AB

Kent Åkerlund

Auktoriserad revisor

Östersund den 6 mars 2026

Årsredovisningens undertecknande

Per-Gunnar Persson

Ordförande

Erika Olsén

Ledamot

Björn Rentzhog

Ledamot

Ragnhild Backman

Ledamot

Peter Strand

Ledamot

Mathias Tallbom

Arbetstagarrepresentant

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

NOT 27 VINSTDISPOSITION OCH VINSTUTDELNING

Utdelningspolicy

Utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av koncernens årliga

förvaltningsresultat om inte investeringar eller koncernens finansiella

ställning i övrigt motiverar en avvikelse.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står:

Balanserat resultat 2 348 752 654

Årets resultat 205 482 413

Summa 2 554 235 067

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning 2,40 kr per aktie 340 284 396

I ny räkning balanseras 2 213 950 671

Summa 2 554 235 067

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 de-

cember 2025. Per den sista december 2025 uppgick antalet registrerade

aktier i Diös till 141 785 165 aktier, varav 0 aktier i eget förvar.

Förslag till utdelning

Inför årsstämman 2026 föreslår styrelsen en utdelning om 2,40 kr

per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,60 kr.

Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till

och med avstämningstidpunkten beroende på återköp eller försäljning

av egna aktier. Förslaget skulle innebära att 34,7 procent av årets för-

valtningsresultat delas ut till aktieägarna.

Redovisningsprincip

Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att

årsstämman fattat beslut.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Revisions-

berättelse

Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ)

organisationsnummer 556501-1771

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret

2025-01-01 - 2025-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrap-

porten på sidorna 19-27. Bolagets årsredovisning och koncernre-

dovisning ingår på sidorna 11-55 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för

året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät-

tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per

den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-

räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-

terande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i

enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revi-

sorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits

det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföre-

tag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastigheter

till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december

2025 upptaget till 32 545 mkr. Ca 90 procent av fastighetsvärdet

per den 31 december 2025 och 100% av fastighetsvärdet under

räkenskapsåret har Diös låtit värderas av externt anlitade värde-

ringsspecialister. Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet

utgörs av en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga

och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på väsentliga

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan

på koncernens resultat och finansiella ställning.

För ytterligare information hänvisas till not 9, Förvaltningsfast-

igheter i årsredovisningen.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var

inte begränsad till dessa:

Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avse-

ende värdering av förvaltningsfastigheter.

För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett

urval av fastigheter granskat indata för bl.a. hyresintäkter

samt de beräkningar som bolagets externa värderingsinstitut

gjort i värderingsmodellen.

För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de

väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkast-

ningskrav, som använts i värderingsmodellen.

Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinciper

tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta

noter till de finansiella rapporterna.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen. Den andra informationen

består av ersättningsrapporten och sidorna 1-10, 61-85. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna

andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-

redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information

som identifieras ovan och överväga om informationen i

väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den

kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om

informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende

denna information, drar slutsatsen att den andra informationen

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder

så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän-

dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för

bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden

som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser

att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har

något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-

heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar

och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa

risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och

ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet

som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta

agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,

felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivite-

ten i den interna kontrollen.

utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-

ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift

vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade

revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig

osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhål-

landen som kan leda till betydande tvivel om bolagets och

koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar

slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi

i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysning-

arna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den

väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är

otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och

koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions-

bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.

Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett

bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underliggande transaktio-

nerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta

tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den

finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom

koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende

koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervak-

ning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för

koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-

rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen

som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi

vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive

de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och

som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områ-

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

dena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte

lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och

andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk-

törens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år

2025-01-01 - 2025-12-31 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen

är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer-

nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö-

pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och

att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören

ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och

anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga

för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag

och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda

ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner

av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och

förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig

främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk-

ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning

med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar

granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är

väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha

särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fat-

tade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden

som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag

för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade ytt-

rande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om

förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns uttalande om Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-

tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för

räkenskapsåret 2025-01-01 - 2025-12-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-

ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven

i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-

rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer

eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning

och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och

en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,

kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med

iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 19-27 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-

visningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR

16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne-

bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig-

het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningsla-

gen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är

i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor av

bolagsstämman 2025-04-07 och har varit bolagets revisor sedan

2005-05-30.

Stockholm den 6 mars 2026

Deloitte AB

Kent Åkerlund

Auktoriserad revisor

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Revisorns rapport

Revisorns rapport över översiktlig granskning

av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning

samt yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten.

Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att

översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning

för år 2025. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens

omfattning på sidorna 61-76 i detta dokument varav den

lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 72.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att

upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade

hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier

respektive årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som

gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidorna 61-76

i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket

för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting

Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av

företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper.

Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms

nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som

inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen

grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande

avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är

begränsat till den historiska information som redovisas och omfat-

tar således inte framtidsorienterade uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE

3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och

översiktliga granskningar av historisk finansiell information.

En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i

första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av

hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och

att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört

vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns

yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig

granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan

inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer

eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter

AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning

och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att

skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga

omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en

revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig

granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den

säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av

styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras

ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av

hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är

tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra

uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit

fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att

hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i

enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna

kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 6 mars 2026

Deloitte AB

Kent Åkerlund

Auktoriserad revisor

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Resultaträkning koncernen

Balansräkning koncernen

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Resultaträkning moderbolaget

Balansräkning moderbolaget

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys moderbolaget

Noter

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Hållbarhetsrapport

Affärsmodell Sid: 11

Policy och styrning Sid: 62-63

Risker och riskhantering Sid: 15-18, 64

Resultatindikatorer Sid: 72-76

Upplysningar enligt årsredovisningslagen

Diös upprättar årligen en hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagens upplysningskrav för

presentation av affärsmodell, styrning, riskhantering och resultatindikatorer utifrån lagstiftningens

lydelse innan 1 juli 2024. Rapporten publiceras tillsammans med den finansiella redovisningen och

redogör för bolagets verksamhet under perioden 1 januari till 31 december. Den är översiktligt

granskad enligt revisorns rapport på sidan 60 och godkänd av styrelsen innan publicering.

Nyckeltal redovisas utifrån GRI Standards 2021 och EPRA Sustainability Best Practice Recom-

mendations (sBPR). GRI-index inklusive EPRA-hänvisningar återfinns på hemsidan. Bolagets

”Communication on Progress” är publicerad på UN Global Compacts hemsida.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Innehåll i hållbarhetsrapporten

Vårt hållbarhetsarbete

Vår långsiktiga affär | Hållbarhetsstyrning | Strategi för omställning ................................................................. 62

Framtidssäkrade fastigheter

Begränsa klimatpåverkan | Klimatanpassning | Energi | Materialval | EU:s taxonomi ..................................65

Trygga arbetsplatser

Den egna arbetskraften | Våra hyresgäster ....................................................................................................................69

Värdeskapande affärer

Bolagsstyrning | Leverantörsrelationer .......................................................................................................................71

Hållbarhetsupplysningar

Övergripande principer | Hållbarhetsnoter .................................................................................................................... 72

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Vårt hållbarhetsarbete

Vår långsiktiga affär

För oss handlar ansvarsfullt företagande om att ha ett helhetsper-

spektiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter med

utgångspunkt i Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål.

Fokus ligger på en framtidssäkrad fastighetsportfölj som möjliggör

värdeskapande och lönsam affär över tid. Genom att ställa om för

framtiden skapar vi förutsättningar för ett attraktivt hyresgäst-

erbjudande, en resurseffektiv förvaltning och långsiktig lönsamhet.

Relevanta och väsentliga områden

Diös fastighetsbestånd består av centralt belägna fastigheter som

utvecklas genom hyresgästanpassningar och ombyggnation. Ny-

produktion sker på redan hårdgjorda ytor genom förtätning som

lyfter fram områden för fortsatt stadsutveckling.

Vi utgår ifrån den dubbla väsentlighetsanalysen för att förstå

bolagets inverkan och identifiera hållbarhetsrisker som kan påverka

hur verksamheten bedrivs idag och i framtiden. Utvärdering av

relevanta hållbarhetsområden ger möjlighet att prioritera väsent-

liga frågeställningar och fatta välgrundade beslut som minimerar

exponering samt åtgärdar risker. Löpande omvärldsbevakning

tillsammans med intressentdialog bidrar med insikter och ger legiti-

mitet till affärsstrategins hållbarhetsrelaterade fokusområden.

Sammanställning återfinns på sidan 64. Vid större verksamhets-

förändringar som påverkar affärsstrategiska beslut kan analysen

kompletteras eller uppdateras.

Strategisk förflyttning av fastighetsportföljen

Nationella byggregler och internationella hållbarhetskrav flyttar

fram förväntningar på cirkularitet, klimatpåverkan och energieffek-

tivitet. Arbetet med miljöcertifieringar stärker kvalitetskontrollen

i både förvaltning och nyproduktion utifrån certifieringssyste-

mens krav på material, energiprestanda, resurseffektivitet och

inomhusmiljö. Därutöver styrs investeringar mot materialval med

lägre klimatpåverkan utifrån riktlinjer i både nyproduktion och

ombyggnation för att sänka utsläppen. Samverkan inom fastig-

hetsbranschen skapar erfarenhetsutbyte som leder till snabbare

anpassnings- och omställningsåtgärder i vårt hållbarhetsarbete.

Kapitalmarknadens krav på transparent rapportering gällande

lagefterlevnad, styrning och måluppföljning innebär fortsatt linje-

ring av fastighetsportföljen mot EU:s taxonomi. Vårt gröna finansie-

ringsramverk ger oss tillgång till fördelaktiga finansieringsvillkor från

bank- och kapitalmarknaden.

För att förflytta befintligt bestånd arbetar vi utifrån kriterier

med tydlig koppling till fastighetsförvaltningen: miljöcertifiering,

energiprestanda och lokal klimat- och sårbarhetsanalys. Konkreta

mål är avgörande för att bibehålla engagemang för förflyttningen

som leder till en effektivare förvaltning samtidigt som vi tillmötes-

går krav från hyresgäster och investerare.

GRÖNA FASTIGHETER

Miljöcertifierade fastigheter

2022 2023 2024 2025

Klimatriskanalyserade fastigheter

Energieffektiva fastigheter

Mål gröna fastigheter

Gröna fastigheter

% av MV

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsarbetet är integrerat i verksamheten genom strategier

och målsättningar som bidrar till bolagets värdeskapande. Styrel-

sen fastställer bolagets affärsmodell och vd är ytterst ansvarig för

direktivens verkställande. Vd föreslår tillsammans med koncern-

ledningen bolagets strategiska inriktning, inklusive väsentliga håll-

barhetsområden, hantering av relevanta risker samt tillvaratagande

av affärsmöjligheter i det årliga strategiarbetet.

I den löpande verksamheten finns ett antal operationella

ansvarsområden som delegerats av koncernledningen för att säker-

ställa genomförandet. Hållbarhetschef ansvarar för de övergripande

hållbarhetsmålen, upprättande av färdplaner och samordning av

hållbarhetsrelaterade frågor. Hållbarhetsteamet initierar tvärfunk-

tionella projekt, adresserar resursbehov och investeringsförslag.

Samverkan i specifika frågor sker med följande funktioner:

Fastighetschef och teknisk chef ansvarar för energifrågor,

tekniska myndighetskrav och vattenförbrukning.

CFO ansvarar för finansiella frågor och investeringar, inklu-

sive grön finansiering som omfattar riskhanteringsprocessen

för fysiska klimat- och omställningsrisker.

HR-chef ansvarar för bolagets lönesättning, kompetensför-

sörjning och medarbetarutveckling.

Affärschefer förvaltar och utvecklar fastigheternas prestanda

enligt bolagets affärsplan och hållbarhetsmål, vilket in-

kluderar frågor kopplat till avfall, cirkularitet samt miljö-

certifieringar. I nyproduktion har projektchef ansvar för

motsvarande frågor.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Uppföljning görs inför fastställande av årliga verksamhetsmål för

att säkerställa att arbetet fortgår enligt plan. I samband med delårs-

rapporterna följs utfallet för prioriterade hållbarhetsmål upp.

Kunskapsutbyte för att stärka bolagets samlade kompetens med

bäring på hållbarhetsfrågor sker löpande.

Incitamentsprogram och ersättning

Koncernledning och affärsenhetschefer inkluderas i bolagets inci-

tamentsprogram, vilket innehåller två hållbarhetsmål kopplat till

gröna bilagor i nya och omförhandlade avtal och fastighetsbestån-

dets energiprestanda. Beskrivning av ersättningspolicy återfinns i

bolagsstyrningsrapporten.

Strategi för omställning

En framtidssäkrad fastighetsportfölj och ett ansvarsfullt agerande

bidrar till en positiv inverkan på stadsbilden och skapar affärs-

möjligheter. Etablerade rutiner och arbetssätt stärker verksam-

heten och minskar utsattheten för potentiella och oförutsedda

risker. För att utveckla befintligt fastighetsbestånd görs inves-

teringar i energi- och resurseffektiva lösningar som stärker vårt

hyresgästerbjudande. Investering i ny teknik som solceller och

batterilager sänker klimatavtrycket och stärker vårt bidrag till

samhällsomvandlingen.

Medvetenhet kring risker och inverkan leder till välgrundade

beslut med tydliga resultat: tryggare städer, rättvisa arbetsvillkor,

lägre utsläpp och en ekonomiskt robust fastighetsportfölj. Kom-

pletterat med utbildningsinsatser inom digitalisering, säkerhet och

hållbarhet stärker det engagemanget bland medarbetare.

Framtidssäkrade fastigheter

Optimerad energianvändning i fastighetsbeståndet, projektbeslut

som reducerar resursberoendet och tekniklösningar som minskar

miljöpåverkan är förutsättningar för en kostnadseffektiv förvalt-

ning. Arbetet med miljöcertifieringar sätter det styrande ramverket,

klimatanpassningsåtgärder resulterar i en fastighetsportfölj med lägre

risk och på bolagsnivå inkluderas fysiska och omställningsrelaterade

klimatrisker och möjligheter i det löpande strategiarbetet.

Trygga arbetsplatser

Engagerade medarbetare är en viktig komponent för kontinui-

tet i det lokala hyresgästerbjudandet. Det förebyggande arbetet

inom hälsa och säkerhet prioriteras för att bibehålla låga sjuk- och

olyckstal. Anställda erbjuds kompetensutveckling och deltagande

i motionsaktiviteter för att skapa inkluderande arbetsplatser

som stärker vårt arbetsgivarerbjudande. För att bygga en positiv

bolagskultur har vi enats om värdegrunden att vara enkla, nära och

aktiva.

Värdeskapande affärer

Ett respekt- och ansvarsfullt verksamhetsut övande stärker våra

affärsrelationer och möjliggör insikter för inverkan i värdekedjan.

Hur vi agerar som beställare och följer upp våra leverantörsavtal

är avgörande för att bidra till en sund konkurrens. I samhällskon-

traktet ingår även korrekt skatteredovisning. Uppförandekod och

processer stöttas av styrdokument för att alla medarbetare ska

känna trygghet i ett affärsetiskt agerande som värnar om människa

och miljö och inspirerar till stadsutveckling över tid.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Integrera hållbarhetsperspektivet i affären

genom styrning och målsättning

Identifiera

relevanta och väsentliga

hållbarhetsperspektiv

i den egna verksamheten

och i värdekedjan.

att hållbarhetsrelaterade

risker uppstår och vidta

åtgärder för att hantera

konsekvenserna.

utfallet av befintliga

arbetssätt, genomföra

förbättringsåtgärder och

åtgärda eventuella brister.

Hyresgäster, befintliga & potentiella

Branschföreträdare & konkurrenter

Leverantörer

Kommun & region

Myndigheter & experter

Forskning & akademi

Aktieägare & investerare

Långivare, inkl. banker & kreditinstitut

Finansmarknaden

Styrelse

Koncernledning

Medarbetare

med intressenter för att

fånga upp nya perspektiv

och stärka utvecklingen

av hållbarhetsarbetet.

Förebygga Följa upp

Marknad

Samhälle

Ägare & aktieintressenter

Bolagsinternt

Föra dialog

Intressentdialog

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER OCH MÖJLIGHETER

Väsentlig för Inverkan Finansell

Väsentliga ämnen

Väsentlig inverkan,

risk eller möjlighet

Hantering

och åtgärder Värdekedja Egen verksamhet Faktisk Potentiell Tidshorisont* Möjlighet Risk

Begränsa klimatförändringar

Ackumulering av växthusgaser från

egen verksamhet och i värdekedjan

Halvera utsläpp i scope 1 och 2.

Kravställa mot leverantörer för att

sänka påverkan i scope 3

Uppströms &

nedströms

√

Negativ

√

Ökad prissättning på koldioxid Sänka utsläpp i egen verksamhet

√

Negativ

√

Klimatanpassningar

Bristande klimatanpassning påverkar

byggnaders funktion och livslängd

Upprätta åtgärdsplaner utifrån fast-

ighetsspecifik sårbarhetsanalys

Nedströms

√

Negativ

√

Oförutsedda kostnader till följd av

klimatriskrelaterade väderhändelser

Investeringar enligt åtgärdsplaner

för identifierade sårbarheter

√

Negativ

√

Förbättrade finansierings-, ränte-

och försäkringspremievillkor på

gröna fastigheter

Utöka andelen gröna fastigheter

och prioritera utifrån exempelvis

marknadsvärde

√

Positiv

√

Energi Taxebundna kostnadshöjningar

Energistrategi för ökad motstånds-

kraft vid förändrade marknadsför-

utsättningar

Nedströms

√

Negativ

√

Materialval

Oförmåga att välja klimatsmarta

material i byggprojekt driver kost-

nader för ökad resursanvändning i

projektskede samt drift och driver

klimatpåverkan

Upprättar hållbarhetsrelaterade

kravställningar i alla projektformer

för löpande uppföljning

Uppströms

√

Negativ

√

Den egna arbetskraften

Otillräckliga och ojämlika

arbetsvillkor

Kollektivavtal, lönekartläggningar

och facklig representation

√

Negativ

√

Bristande arbetsmiljöarbete orsakar

skador och sjukfrånvaro

Arbetsmiljörondering och skade-

rapportering

√

Negativ

√

Lägre effektivitet och minskad

produktivitet till följd av utebliven

kompetensutveckling

Löpande kompetensinsatser på

bolagsnivå samt individuella

utbildningar

√

Negativ

√

Oförmåga att attrahera diversifierad

kompetens och behålla lokal-

kännedom

Bred rekryteringsgrund till samtliga

städers lokalkontor

√

Negativ

√

Otillräckliga arbetsvillkor i

leverantörsled

Kravställning och arbete för kvali-

tetsgranskning samt uppföljning i

leverantörsled

Uppströms Negativ

√

Våra hyresgäster

Resurseffektiva och energioptimera-

de kontorskoncept i resilienta stads-

kvarter som hyresgästerbjudande

Förstärka den interna kompeten-

sen för att skapa förståelse för

hållbarhetsrelaterade aspekter av

vårt erbjudande

Nedströms

√

Positiv

√

Bolagsstyrning

Bristande affärsetik och skadat

förtroende för vår affärsmodell

Antikorruptionsutbildningar

Uppströms &

nedströms

√

Negativ

√

Leverantörsrelationer

Felaktiga utbetalningar, bristande

leveranskvalitet eller arbetsmiljörisker

Upprättar arbetsmetod för

fullständig bakgrundskontroll och

uppföljning av leverantörer

Uppströms

√

Negativ

√

*Tidshorisont: På kort sikt, < 1 år På medellång sikt, 1-3 år På lång sikt, 3-5 år

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent

av de nationella utsläppen. Hur vi förvaltar, utvecklar

och anpassar fastighetsbeståndet har stor påverkan på

klimat och miljö.

Begränsa klimatpåverkan

Färdplan för halverade utsläpp

Energioptimering är en av de effektivaste metoderna för fastighets-

bolag att sänka växthusgasutsläpp som kommer från drift av fastig-

heterna. De senaste tio åren har Diös sänkt energianvändningen

med i snitt 3 procent per år. Tillsammans med gynnsam tillgång

på förnyelsebar och fossilfri energi ger det oss goda förutsättningar

för låg klimatpåverkan. Utöver driftrelaterade utsläpp utgör bygg-

produktion en betydande källa till miljö- och klimatpåverkan där

vi har stor rådighet. Färdplanen förtydligar vilka utsläpp som ska

prioriteras för att nå bolagets klimatmål både på kort och lång sikt.

Målsättningen är att halvera de marknadsbaserade koldiox-

idutsläppen i scope 1 och 2 till 2030 från basåret 2018, ett mål

granskat och godkänt av Science Based Target initiativ (SBTi)

och ett steg mot att senast 2045 uppnå nettonollutsläpp.

Scope 1 – direkta utsläpp

Ersätta köldmedier med hög klimatpåverkan mot frikyla,

fjärrkyla eller naturliga köldmedier.

Övergång till eldrivna tjänstebilar. Pool- och servicebilflottan

är 100 procent eldriven sedan 2021.

Scope 2 – indirekta utsläpp från inköpt energi

Kontinuerlig driftoptimering för minskad energianvändning.

Verka för 100 procent fossilfri energiförsörjning. Energileve-

rantörsdialog för fortsatt utfasning av fossila energikällor.

Öka andelen egenproducerad energi från solceller på våra

fastigheter.

Scope 3 – indirekta utsläpp i värdekedjan

Ökad resurseffektivitet genom kravställningar på miljöcerti-

fiering och klimatberäkningar i stora byggprojekt.

Utveckla arbetssättet för mindre ombyggnationer i befintliga

fastigheter genom att göra det lätt att göra rätt.

Ingå samarbeten med leverantörer, entreprenörer, konsulter

och arkitekter för att hitta nya arbetssätt och måluppföljning.

Bygga kompetens i organisationen för att etablera vårt erbju-

dande och agera rådgivande mot hyresgästerna kring klimats-

marta val.

KLIMATUPPFÖLJNINGSMÅL, STBI

Scope 2

Scope 1 Halveringsfärdplan

1 000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

Styrdokument

Hållbarhetspolicy

Miljöpolicy

Policy för ansvarsfullt byggande

Mål & utfall

Halvera de egna koldioxidutsläppen från basårsnivån till 2030

Utfall: -24 %

Årlig energieffektivisering om minst 3 procent i jämförbart

bestånd

Utfall: -5,4 %

55 procent gröna fastigheter 2026

Utfall: 41 %

100 procent av inköpt energi är fossilfri

Utfall: 98 %

Relaterade noter

H1, H2, H3 och H4

Framtidssäkrade fastigheter

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Klimatanpassningar

Handlingsplan för ökad motståndskraft

Konsekvenserna av fysiska klimatrisker har blivit påtagliga för

fastighetsägare till följd av de senaste årens stormar och skyfall.

Klimatförändringarna medför finansiella risker samtidigt som

den gröna omställningen också skapar affärsmöjligheter. I den

årliga riskrevisionen följs klimatrisker och möjligheter upp för att

utveckla vår affär.

För att förstå de fysiska klimatrisker, akuta eller kroniska, som

är relevanta för fastighetsbeståndet genomförs regionala klimat-

riskkarteringar. Översvämningar till följd av skyfall bedöms i

nuläget vara den mest väsentliga risken.

Utifrån karteringarnas sannolikhetsbedömning upprättas lokala

sårbarhetsanalyser på fastighetsnivå av fastighetstekniker, vilka

sedan bekräftas av oberoende tredje part. Arbetet säkerställer att

kunskap om fastigheterna tillvaratas, ger förvaltningen möjlighet

att investera i förebyggande beredskap och skapar handlingsut-

rymme i den dagliga verksamheten. Förvaltningsskedet stödjer

navigeringen mot bolagsmål och säkrar ett robust fastighets-

bestånd i varje stad.

För att minimera riskexponering upprättas fastighetsspecifika

adaptionsplaner där risken bedöms hög och gemensamma för-

valtningsrutiner förankrar en riskmedvetenhet i hela organisa-

tionen. Målet är att en förvaltningsplan upprättas inom fem år

från genomförd sårbarhetsanalys.

Omställningsrelaterade risker och möjligheter inom områ-

dena policy, teknologi, marknad och bolagsrykte bedöms utifrån

påverkansgrad och sannolikhet. Väsentliga risker är höjda priser

på utsläpp av växthusgaser, råvaror och klimatsmart teknologi.

Därutöver ser vi att reglering av befintliga produkter och tjänster

samt ökade energikostnader till följd av industriell och teknologisk

utvecklingstakt kan påverka på lång sikt.

Scenarioanalyser möjliggör agerande utifrån underbyggda

beslutsunderlag och upprätthåller vår konkurrenskraft genom ett

proaktivt arbete inför föränderliga omvärldsfaktorer och regelverk.

REGIONAL KLIMATRISKKARTERING

Ökad temperatur

Köldvåg

Skogs- och markbrand

Kraftig storm

Snöstorm

Översvämning

Ras, skred och erosion

Luleå

Skellefteå

Umeå

Östersund

Sundsvall

Falun, Mora, Borlänge

Gävle

Sannolikhet för klimatrelaterade risker: Högre Medel Lägre

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

FASTIGHETSSPECIFIK SKYFALLSRISKNIVÅ

Lägre, 46 st

Medel, 33 st

Högre, 31 st

CERTIFIERAD YTA

Excellent, 19 677 kvm

Very good eller motsvarade, 940 367 kvm

Övrig certifierad yta, 14 000 kvm

Ocertifierad yta, 608 206 kvm

Energi

Driftoptimering och fossilfri region

Den regionala energimarknaden erbjuder god tillgång till fossilfri

energi och verksamhetens energimix är idag 98 procent fossilfri. All

inköpt el är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor, vi ökar andelen

egenproducerad solel och engagerar oss i samverkansprojekt kring ef-

fekt- och energigemenskap med batterilager. Installation av laddstol-

par sker löpande för att bidra till en klimatsmart mobilitet i städerna.

Tillgången på fossilfri energi genererar idag ett stabilt och relativt

lågt elpris på vår marknad. Elektrifieringen i samhället och inom

industrin medför en förändrad efterfrågan på el samtidigt som

ökade komfortkrav leder till ökad efterfrågan på kyla i kontorsloka-

ler. Dessa förändringar ställer krav på en genomarbetad energis-

trategi som både fokuserar på optimering och effektivisering,

samtidigt som den skapar investeringsutrymme för att utmana

gamla beteendemönster och testa nya lösningar.

Energianvändningen i våra byggnader monitoreras för att följa

förflyttningen över tid, felsöka och identifiera lönsamma energi-

projekt. Utifrån miljöcertifieringarnas indikatorer standardiserar vi

vårt sätt att kravställa hur fastigheter ska byggas och förvaltas, där

energi är ett prioriterat område.

SOLELPRODUKTION

2022 2023 2024 2025

Produktion

Effekt

1 200

800

400

1 600

2 000

MWh kW

2 400

3 000

2 800

2 900

2 600

2 700

2 500

3 100

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Gemensamma åtaganden och klimatmål

Gröna hyresavtal upprättas tillsammans med hyresgästen och

sätter en ram för insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan

och energianvändning. De åtaganden som sätts upp är ett sätt för

hyresgästen att bidra till klimatmål och stärka sitt varumärke i

frågan. För våra hyresgäster är avtalstecknandet även en möjlighet

att linjera med EU:s taxonomi i våra miljöcertifierade fastigheter.

ENERGIDEKLARATION

ENERGIKLASSER A B C D E F G

Energiklass,

per kvm Atemp 11 989 273 147 675 637 585 287 163 027 25 752 7 346

Energiklass,

% av total Atemp 0,7 15,7 38,8 33,6 9,4 1,5 0,4

Materialval

Medvetna materialval och krav på produktspecifika miljövaru-

deklarationer (EPD) är ett av de tydligaste sätten att påverka hur

stora utsläpp som genereras i byggprojekt. För att bidra till den

branschförflyttning som krävs för att ställa om till ett framtids-

säkrat samhälle behöver normer och praxis utmanas utan att vi

tummar på kvaliten. Det görs med hjälp av långsiktiga samar-

betspartners, fortbildning i leverantörsled och strikta krav i rätt

sammanhang.

Parallellt med framtagandet av tekniska kriterier stärker vi

den interna kompetensen inom cirkulär materialanvändning. Det

förbättrar förutsättningarna för att agera rådgivande och erbjuda

långsiktiga lösningar till våra hyresgäster.

Partnerskap kring materialåterbruk i bland annat Umeå,

Sundsvall och Dalarna.

Erfarenhetsutbyten nationellt och regionalt mellan

branschaktörer genom projekten ABC i Umeå samt Fossilfri

konkurrenskraft Jämtland.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Bostadsområdet Söderbo i Östersund.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Taxonomilinjerade fastigheter

Linjering mot EU:s taxonomi är idag ett grundkrav från kapi-

talmarknaden gällande jämförbar och transparent rapportering.

Definitionerna inom taxonomin styr kapital till investeringar

som främjar långsiktigt hållbar samhällsutveckling. Hela bola-

get bedöms omfattas av upplysningsskrav enligt EU:s taxonomi

utifrån den primära ekonomiska verksamheten förvärv och ägande

av fastigheter (aktivitet 7.7) i befintligt bestånd, exponerade mot

miljömål 1 om att begränsa klimatpåverkan. Obebyggd eller ej

projekterad mark omfattas ej.

I enlighet med de förenklade rapporteringskraven i den delegerade

akten (EU 2026/73) har vi valt att tillämpa en väsentlighet på 10

procent per nyckeltal och rapportera enligt de uppdaterade tabellerna

som återfinns på sidan 76. I övrigt har inga förändringar i tolkningen

av regelverk gjorts under året. Beskrivning av relaterade nyckeltal

TAXONOMIRAPPORTERING 2025 2024

Nyckeltal

Fördelning per miljömål för taxonomiförenlig verksamhet

Totaler

Verksamheter som

omfattas av

taxonomikrav

Taxonomiförenlig

verksamhet

Taxonomiförenlig

verksamhet

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Föroreningar

Cirkulär ekonomi

Biologisk mångfald

Andel möjliggörande

verksamhet

Andel omställnings-

verksamhet

Ej utvärderad verk-

samhet, bedömd ej

väsentlig

Taxonomiförenlig

verksamhet,

föregående år

Taxonomiförenlig

verksamhet,

föregående år

mkr % mkr % % % % % % % % % % mkr %

Omsättning 2 662 100 1 054 40 40 - - - - - 0 0 0 729 29

Kapitalutgifter 2 776 100 270 10 10 - - - - - 0 0 0 135 7

Driftutgifter 198 98 60 31 31 - - - - - 0 0 2 47 24

återfinns i definitionsavsnittet. Under året har fler fastigheter uppgra-

derats för att linjera med taxonomikraven vilket ger ett positivt utfall

jämfört med föregående år för nyckeltalens taxonomilinjerade andel.

För taxonomilinjerad omsättning är utfallet 11 procent, kapitalutgif-

ternas andel ökar med 3 procent och driftutgifterna med 7 procent.

Koncernens intäkter ökade med 5 procent jämfört med föregående år

till följd av indexjusteringar och ett större fastighetsbestånd.

En fastighet bedöms förenlig med taxonomins tekniska gransk-

ningskriterier och väsentligt bidra till miljömål 1 om den har:

vägt PE-tal i det nationella segmentets topp 15 procent, och

löpande energioptimeringsarbete.

Därutöver ska fastigheten uppfylla krav om att inte orsaka väsent-

lig skada mot övriga fem miljömål. Idag beaktas endast kriterier för

miljömål 2 gällande klimatanpassningar utifrån taxonomins appendix

A och klimatscenarierna RCP 4,5 samt 8,5. Det innebär:

EU:s taxonomi

lägre regional riskkarteringsnivå,

sårbarhetsrisknivå lägre eller medel, alternativt

fastighetsspecifik adaptionsplan upprättad inom fem år.

Taxonomin betonar även krav på sociala minimiskyddsåtgärder

i frågor rörande mänskliga rättigheter, antikorruption, beskatt-

ning samt god konkurrens. Utgångspunkt för bedömning är FN:s

vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt

OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Inga anmärkningar,

anmälningar eller lagbrott kopplade till bolagets åtaganden inom

dessa frågor har rapporterats under kalenderåret.

Fastigheter som uppfyller de tekniska granskningskriterierna,

inte riskerar skada andra miljömål samt uppfyller kraven för mini-

miskyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiförenlig verksamhet.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Vi bedriver fastighetsförvaltning med lokal kompetens

och närvaro där utvecklingen av våra fastigheter bidrar

till trygga och attraktiva städer.

Den egna arbetskraften

Våra kontor ska vara attraktiva mötesplatser med en stark lärande-

kultur. Konceptet Diös Academy erbjuder kompetensutveckling

för att våra medarbete ska fortsätta växa i sina yrkesroller. Kulturen

är grundad i alla medarbetares rätt till lika behandling och möjlig-

heter med nolltolerans mot trakasserier och diskriminering.

eNPS

2022 2023 2024 2025

eNPS

Mål

Proaktivt arbetsmiljöarbete

I Sverige är det arbetsmarknadens parter som tillsammans enas om

avtalsenliga arbetsvillkor och lagstiftning som styr för ett syste-

matiskt arbetsmiljöarbete. Arbetsmarknadslagstiftning, kollektiv-

avtal och sociala skyddssystem säkerställer att såväl anställda som

icke-anställda har tillgång till betald sjukfrånvaro, föräldraledighet,

pension och arbetslöshetsersättning. Lagstiftning och avtal säker-

ställer därutöver skälig lönesättning, föreningsfrihet och arbetsre-

presentanter i styrelsen. Samtliga anställda förutom vd omfattas av

kollektivavtal.

Anställdas välmående främjas genom att erbjuda sjukvårdsför-

säkring, friskvårdsbidrag och hälsokontroller. Konsulter med arbets-

beskrivning som motsvarar en tillsvidareanställning har likvärdiga

möjligheter. Medarbetare med anställning via arbetsmarknadsavtal

har reglerade löneförmåner enligt individuella avtal.

Hälsa och säkerhet

Hälsa och säkerhet är en prioriterad fråga och vi värnar både med-

arbetares och leverantörers arbetsmiljö. Ingen medarbetare ska bli

sjuk på grund av sitt arbete eller skadas på sin arbetsplats.

Samtliga medarbetare som arbetar för eller i bolagets verksam-

het omfattas av arbetsmiljöarbetet som följer svensk arbetsmil-

jölagstiftning och föreskriften AFS 2001:1 om att planera, leda,

kontrollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp

verksamheten. Det förebyggande arbetet och uppföljning utvecklas

genom skyddsronder som leds av bolagets HR-avdelning. Inför

året valde vi att utveckla arbetsmiljöarbetet genom att planera för

att ersätta arbetsmiljögruppen med behovsstyrda, fokusinriktade

projektgrupper för att skapa engagemang. Skyddsombuden är de

som under året blivit involverade i arbetsmiljöarbetet.

Medarbetarnas arbetsmiljö är ett chefsansvar där arbetsmiljö-

policy och arbetsmiljöguiden är vägledande. Likabehandlings-

policyn är ett rättesnöre som förtydligar innebörden av lika möj-

lighet och upprättar förhållningsregler för chefer att applicera i

sina arbetsgrupper.

Styrdokument

Uppförandekod för medarbetare

Hållbarhetspolicy

Likabehandlingspolicy

Arbetsmiljöpolicy

Mål & utfall

Årligt eNPS-snitt > 45 poäng

Utfall: 31 poäng (50)

Bibehållen låg sjukfrånvaro

Utfall: 3,0 % av schemalagd tid (3,0)

Inga allvarliga olycksfall i arbetet

Utfall: 0 allvarliga olycksfall (0)

Relaterade noter

H7, H8 och H9

Trygga arbetsplatser

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Våra hyresgäster

Nöjda hyresgäster är en förutsättning för en långsiktig affär.

Lokala affärsteam med förståelse för den regionala utvecklingen

ger hyresgästerna förutsättningar för värdeskapande i rätt lokaler.

Sedan 2022 har vårt Nöjd kund-index (NKI) ökat från 70 till 76

och inför 2025 höjdes målnivån från 72 till 75. Undersökningen

visar att styrkan ligger i vår lokala närvaro med fastighetstekniker

på plats ute i fastigheterna.

NKI

2022 2023 2024 2025

Index

Mål

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Jenny Forssell, kommersiell förvaltare i Skellefteå.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Våra affärsrelationer ska präglas av god affärssed som

stärker bolagets anseende och bygger ett bolag som

bibehåller ett högt förtroende från våra hyresgäster.

Bolagsstyrning

Ansvarstagande företagskultur

Vi värnar om hög integritet, konfidentialitet och säkerställer årli-

gen efterlevnad av bolagskoden för börsnoterade bolag. Ansvarsta-

gandet börjar hos styrelse och ledning och sträcker sig vidare ut i

hela verksamheten.

Uppförandekoden är upprättad utifrån de tio principerna

i FN:s Global Compact och gäller alla medarbetare. Koden

definierar kraven på hur verksamheten ska bedrivas med ansvar

för människor, miljö och samhälle. Den guidar medarbetare och

leverantörer att:

Följa tillämpliga lagar, förordningar och styrdokument.

Inte ta emot eller överräcka otillåtna förmåner eller gåvor.

Avhålla intressekonflikter, inklusive konkurrerande

verksamhet.

Skydda affärskänsliga uppgifter, data och tillgångar.

En grund- och fortsättningskurs inom affärsetik och antikorruption

ingår i bolagets kompetensfokus och antikorruptionsutbildningen

genomförs årligen för att stärka förståelsen för både företags- och

medarbetaransvar. Policy samt uppförandekod ska revideras årligen

och kommuniceras vid nyanställning samt vid större uppdateringar.

Vid misstanke om oegentligheter finns en visselblåsartjänst tillgäng-

lig via hemsidan där avvikelser kan anmälas anonymt. Avvikelser

kan även rapporteras till närmsta chef eller till HR-avdelningen.

Bolaget följer gällande skatteregler för att betala korrekt skatt.

Där skattereglerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter för-

siktighet och transparens. Vi tar affärsmässigt ansvar att driva en

värdeskapande verksamheten utifrån aktieägarnas intresse, bidra

till affärsnytta i flera led och säkra intressenters rättigheter.

Leverantörsrelationer

Förtroende och långsiktighet

Som arbetsgivare och affärspart ska vi upprätthålla ett affärsmäs-

sigt förhållningssätt, verka för fri konkurrens samt arbeta förebyg-

gande mot korruption, mutor och penningtvätt. För att minimera

riskexponering mot ohederliga aktörer förstärks inköpsprocessen

med kontrollmoment för att undvika skadliga situationer, bris-

tande kvalitet eller regelrätta lagöverträdelser. Målsättningen är att

bygga upp och etablera ett arbetssätt där följande moment ingår:

Granskningsförfarande. Effektiva bakgrundskontroller samt

riskutvärdering utifrån branschkategori och inköpsvolym.

Rutinmässig uppföljning. Riskbaserad uppföljning som

möjliggör avvägda insatser i förhållande till ställda krav.

Fortbildning. Kompetenshöjande insatser och dialog med

brottsförebyggande myndigheter för att förstå marknadsut-

maningar och vidareutveckla motståndskraftiga processer.

Övriga steg för att stärka inköpsprocessen är att minska antalet

leverantörer genom att arbeta med bolagsgemensamma ramavtal.

Antalet leverantörer är drygt 1 500 och byggtjänster och fastig-

hetsförvaltning står för den största inköpsvolymen där majoriteten

är lokala entreprenörer. Nära samarbete och löpande dialog bygger

förtroende över tid, säkrar stabila inköp och kvalitativa leveranser.

Inga avvikelser har rapporterats under året och inget leveran-

törsavtal har sagts upp till följd av avsteg från uppförandekoden

för leverantörer eller avtalade hållbarhets- eller arbetsmiljökrav.

Styrdokument

Uppförandekod för medarbetare och leverantörer

Antikorruptionspolicy

Mål & utfall

Nolltolerans mot korruption och mutor

Utfall: 3 bekräftade fall (0)

NKI-resultat med ett index > 72

Utfall: 76 (75)

Relaterade noter

H10, H11 och H12

Värdeskapande affärer

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Leverantörer, 530; 12%

Medarbetare, 150; 4%

Ägare, 2 380; 56%

Finansiärer, 703; 16%

Samhället, 499; 12%

VÄRDEFÖRDELNING AV INTÄKTER

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Hållbarhetsupplysningar

Övergripande principer

Omfattning, uppskattningar och bedömningar

Tillgång till tillförlitliga data är avgörande för transparent och relevant

rapportering samt en förutsättning för underbyggda beslutsunderlag.

Redovisad information baseras på faktiskt utfall för rapport året. I de

fall data estimeras eller bygger på prognoser anges det i upplysningen.

Uppmätt data från leverantörer klassas som verifierat dataunderlag,

övrig information bygger på beräkningar.

Fastighetsrelaterade upplysningar

Rapporteringen är begränsad till fastigheter där bolaget har ope-

rationell kontroll enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol och

Fastighetsägarnas rekommendationer. Metoden har valts för att korrekt

återge information om frågor som bolaget direkt kan påverka. Då

fastigheterna har liknande geografiska förutsättningar på den svenska

marknaden görs ingen segmentsfördelning utifrån detta perspektiv.

Energianvändning i absoluta tal är all energi som använts i fastigheter

som varit i Diös ägo någon gång under året och jämförbart bestånd

innebär att fastigheten varit i bolagets ägo under hela föregående samt

innevarande år. För jämförbart bestånd normalårskorrigeras fjärrvärme-

data med graddagar från Degreedays för samtliga orter utom Gävle där

data från SMHI används. Statistik hämtas från energiuppföljningssyste-

met. I definitionen för andel fossilfri fjärrvärmeproduktion ingår energi

från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin.

Datatäckningen för fjärrkyla är lägre (<90 procent) än övriga energi-

slag och ingår därför inte i det årliga energimålet. Även datatäckning för

avfallsmängder och vattenförbrukning är relativt låga. Lösningar för att

upprätta rutiner för vattenavläsning och därigenom få tillgång till data-

underlag är fortsatt en relevant fråga. Statistik för varm- och kallvattenför-

brukning hämtas från energiuppföljningssystemet och anges i absoluta tal.

I fastigheter där hyresgästen tecknat egna energi-, vatten- eller av-

fallsavtal har bolaget begränsad möjlighet att påverka avtalsvillkor och

saknar mätdata för att redovisa tillhörande information. I dagsläget kan

energi som vidaredebiteras inte särredovisas. Energi från byggarbets-

platser för nyproduktion ingår ej i redovisningen.

Klimatrelaterad information följer rekommendationer från tidigare

Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) för att främja

tillförlitlig och konsekvent rapportering.

Metod för att beräkna biogena utsläpp saknas.

Medarbetarrelaterade upplysningar

Upplysningar sammanställs och säkerställs av HR-avdelningen per 31

december. Statistik över arbetsrelaterad ohälsa rapporteras inte.

Anställningsform ligger till grund för uppdelning i yrkeskategori och

medarbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för

regional fördelning. I styrelsen är arbetstagarrepresentant ej inräknad. I

övrigt bedöms endast segmentering baserat på kön och ålder tillbörlig

i en svensk lagstiftningskontext och presenteras när enskilda individer

inte löper risk att pekas ut med hänsyn till gruppstorlek. Skatteverkets

bestämmelser kring juridiskt kön används för upplysningar gällande

könsfördelning.

Dataunderlag för icke-anställda i bolagets egen verksamhet saknas.

Konsultbemannade roller motsvarande en tillsvidareanställning är bland

annat en HR-funktion, transaktionsansvarig och IT-ansvarig. Övriga

icke-anställda är studenter som erbjuds möjlighet att delta i verksam-

heten under sin praktik eller genom examensarbeten samt en arbets-

marknadsinsats.

Fast ersättning är grundlön medan rörlig ersättning utgörs av

skattepliktiga förmåner. Beräkningar utgår från grundlön då respektive

anställningskategori har likvärdig rörlig ersättning och förmåner. Total

årsersättning motsvarar deklarerad årsinkomst inklusive rörlig ersättning

samt övriga skattepliktiga förmåner. Avsättning till andelsstiftelsen Grunden

samt skattefria förmåner såsom friskvårdsbidrag är exkluderade.

Finansiella nyckeltal

Underlag för nyckeltal härrör från koncernens finansiella redovisning

och beräkningar görs utifrån givna redovisningsprinciper i not 1 samt

segmentsrapporteringen i not 2.

Väsentliga förändringar

Nyckeltal räknas om när metodik förändras eller data av bättre kvalitet

tillgängliggörs. Information om omräkningar redovisas i möjligaste mån

i anslutning till respektive hållbarhetsnot. För året är följande väsentliga

ändringar gjorda.

Mätetal Värde 2024 Nytt värde Anledning

Totala utsläpp scope 2,

ton CO

e 4 638 5 840

Ny emissionsfaktor för

fjärrvärme

Utsläpp kategori 3.3,

ton CO

e 657 779

Ny emissionsfaktor för

fjärrvärme

Inköpt fjärrkyla, ton CO

e 128 161

Emissionsfaktorer för fjärr-

kyla har tillgängliggjorts

Vattenmängd, m³ 383 610 319 859 Förändrat bestånd

Vattenintensitet, m³/

uthyrningsbar yta 0,24 0,35 Ny mätmetod

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Hållbarhetsnoter

H1 VÄXTHUSGASUTSLÄPP

GRI 305 | GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Int

UTSLÄPP, ton CO

e 2025 2024 2018

Köpta energibränslen 21 35 92

Köldmedier 450 450 450

Direkta utsläpp i scope 1 471 485 542

Inköpt el, marknadsbaserad 0,23 0.25 0.26

Inköpt el, platsbaserad 3 520 7 671 7 877

Inköpt fjärrvärme 4 772 5 679 6 480

Inköpt fjärrkyla 63 161 -

Indirekta energiutsläpp i scope 2 4 836 5 841 6 480

Platsbaserade energiutsläpp 8 356 13 511 14 357

Summa utsläpp scope 1 och 2 5 306 6 326 7 022

Utsläppsintensitet, kg CO

e/Atemp 2,4 3,5 3,7

Utsläppsintensitet, kg CO

e/uthyrningsbar yta 3,1 3,9 4,8

3.1 Inköpta varor och tjänster 1 752 - -

3.2 Kapitalvaror 9 339 - -

3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp 1 421 779 697

3.4 Transport och distribution 0,01 - -

3.5 Avfallshantering 112 - -

3.6 Tjänsteresor 53 50 147

3.7 Pendlingsresor 59 - -

3.8 Uppströms hyrda tillgångar - - -

3.11 Användning av sålda produkter - - -

3.12 Avfallshantering av sålda produkter - - -

3.13 Uthyrda tillgångar

0 - -

Övriga indirekta utsläpp i scope 3 12 736 829 844

Bruttoutsläpp, samtliga scope 18 042 7 155 7 866

Klimatkompensation 0 0 0

Nettoutsläpp, samtliga scope 18 042 7 155 7 866

Platsbaserade nettoutsläpp 21 562 14 825 15 743

Hyresgästel särredovisas ej, rapporteras i scope 2.

Underlag för jämförelsedata i samtliga scope 3-kategorier saknas.

H2 ENERGI

GRI 302 | Elec-Ab, Elec-LfL, DH&C-Abs, DH&C-LfL, Fuel-Abs, Fuel-LfL,

Energy-Int

2025 2024

ENERGIANVÄNDNING (Abs) MWh Fossilfri, % MWh Fossilfri, %

Elektricitet 76 526 100 84 853 100

Fjärrvärme 112 295 97 136 272 97

Fjärrkyla 5 112 97 5 270 97

Egen elproduktion 1 809 100 1 830 100

Solenergi 1 586 1 715

Vindkraft 223 115

Total 195 742 98 228 225 98

ENERGIINTENSITET (LfL), kWh/Atemp 2025 2024

Elektricitet 38,6 45,1

Fjärrvärme, normalårskorrigerad 64,4 74,0

Fjärrkyla 9,1 12,3

Total 112,3 131,5

Energibesparing, % -5,4 -3,2

Besparingen beräknas för energianvändning från el och normalårskorri-

gerad fjärrvärme.

H3 VATTENRESURSER

GRI 303-5 | Water-Abs, Water-LfL

VATTENFÖRBRUKNING 2025 2024

Vattenmängd, m³ 420 831 319 859

Vattenintensitet, m³/uthyrningsbar yta 0,62 0,35

Områden med vattenbrist, % 0 0

Datatäckning, % 57 63

Verksamheten använder enbart kommunalt vatten. Fastigheterna ligger

inte i områden med historisk eller bedömd framtida risk för vattenbrist.

H4 AVFALL OCH MATERIALANVÄNDNING

GRI 306 | Waste-Abs, Waste-LfL

2025 2024

AVFALLSHANTERING ton Farligt avfall, % ton Farligt avfall, %

Återvunnet material 439 1 59 0

Energiåtervinning 1 072 1 453 0

Deponi 289 1 56 0

Övrig hanteringsmetod 305 0 297 0

Total avfallsmängd 2 104 1 865 0

Projekt, st 36 6

H5 GRÖNA FASTIGHETER

CRE 8 | Cert-Tot

GRÖNA FASTIGHETER, % av marknadsvärde 2025 2024

Miljöcertifiering enligt gröna finansieringsramverket 54 42

Taxonomilinjerad energiprestanda 58 48

Klimat- och sårbarhetsanalys på lokal nivå 63 60

Andel gröna fastigheter 41 31

2025 2024

MILJÖCERTIFIERINGAR st % av yta st % av yta

BREEAM In-Use 103 57 83 40

Varav very good eller högre 100 56 68 34

BREEAM SE 5 3 5 3

Varav very good eller högre 5 3 5 3

Miljöbyggnad, silver 2 1 2 1

Svanen 1 0 1 0

Miljöcertifierade fastigheter 111 62 91 44

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

VÄXTHUSGASUTSLÄPP Datakälla Emissionsfaktor, EF Kommentar Datakvalitet

Relevans

Köpta energibränslen Leverantörsstatistik Per bränsletyp Uppmätt Medel

Köldmedier Historisk leverantörsdata Per köldmedietyp Försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd Uppskattad Medel

Inköpt el, marknadsbaserad Energiuppföljningssystem 0,003 g CO

e/kWh, Jämtkraft Uppmätt Hög

Inköpt el, platsbaserad Energiuppföljningssystem 46 g CO

e/kWh, IVL Emissionsfaktor för nordisk elmix, treårsmedel Uppmätt Hög

Inköpt fjärrvärme Energiuppföljningssystem Ortspecifik, Svensk fjärrvärme Emissionsfaktorer för 2024

Uppmätt Hög

Inköpt fjärrkyla Energiuppföljningssystem Ortspecifik, leverantörsupplysning Uppmätt Hög

3.1 Inköpta varor och tjänster Ekonomisystem Schablon, Upphandlingsmyndigheten Skötsel och underhåll, reparation och mindre renoveringar samt tekniska konsulter Hybrid Hög

3.2 Kapitalvaror Projektuppföljningssystem EPD samt schablon, Upphandlingsmyndigheten Värdehöjande fastighetsutveckling samt förvärv av nya fastigheter Hybrid Hög

3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp Energiuppföljningssystem Ortspecifik, Svensk fjärrvärme Emissionsfaktorer för 2024

Uppmätt Medel

3.4 Uppströms transport & distribution Leverantörsstatistik Postförsändelser och godstransport, övrigt i kategori 3.1 Uppmätt Låg

3.5 Avfallshantering Leverantörsstatistik Per fraktion, DEFRA Omhändertagande och behandling av avfall genererade i verksamheten Hybrid Medel

3.6 Tjänsteresor Leverantörsstatistik, lönesystem Per bränsletyp Resor med tjänstebil redovisas i scope 1 Hybrid Låg

3.7 Pendlingsresor Medarbetarundersökning Per bränsletyp Medarbetares reser till och från arbetet Uppskattad Låg

3.8 Uppströms hyrda tillgångar Hyrda tillgångar som inte omfattas av scope 1 eller 2 - Låg

3.9 Nedströms transport & distribution Sålda produkter - byggnader - transporteras som regel inte - Ej relevant

3.10 Bearbetning av såld produkt Sålda produkter vidarebearbetas inte - Ej relevant

3.11 Användning av såld produkt Sålda fastigheters återstående livslängdsutsläpp Ej aktuell Låg

3.12 Avfallshantering av såld produkt Förväntade utsläpp relaterade till avfallshantering vid byggnadens slutskede Ej aktuell Låg

3.13 Uthyrda tillgångar Energiuppföljningssystem Residualmix, IVL Hyresgästers energianvändning (verksamhetsel) kan ej särredovisas Ej tillgänglig Hög

3.14 Franchise Diös bedriver ingen franchiseverksamhet - Ej relevant

3.15 Investeringar Indirekta investeringar eller ägande i samriskföretag Ej tillämplig Medel

Hybrid innebär att uppmätt data kombineras med schablonvärden för att beräkna utsläpp.

Emissionsfaktorer för fjärrvärme publiceras av branschorganisationen Svensk fjärrvärme under kvartal två nästkommande år. Det innebär att korrekta utsläppsberäkningar för energi har en eftersläpning till delårsrapport under kvartal två.

Försäljningen av fastighetsbeståndet i Åre bör enligt GHG-protokollet leda till en basårsomräkning samt utsläpp i kategori 3.11 samt 3.12. Under 2026 återvalideras SBTi-målet med nytt basår och uppdaterade metodberäkningar för samtliga

scope, omräkning för basårsbeståndet bedöms därför inte relevant och det sålda beståndet bedöms inte påverka jämförbarheten.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

H7 BOLAGET OCH MEDARBETARE

GRI 2–7

2025 2024

ANSTÄLLDA Totalt, st Kvinnor, % Totalt, st Kvinnor, %

Tillsvidareanställning 145 40 150 39

Heltidsanställda 140 38 147 38

Deltidsanställda 5 100 3 100

Särskild visstidsanställning 4 100 0 -

Heltidsanställda 1 100 1 100

Deltidsanställda 3 100 0 -

Totalt 149 42 150 39

PER AFFÄRSENHET

Luleå 13 38 13 38

Skellefteå 9 22 9 22

Umeå 14 43 12 25

varav deltid 1 100 0 -

Sundsvall 11 36 8 50

Östersund 17 35 19 32

Dalarna 15 20 18 22

varav deltid 1 100 1 100

Gävle 11 36 12 42

Huvudkontoret 59 54 59 51

varav deltid 6 100 2 100

GRI 401-1

ORGANISATIONSFÖRÄNDRINGAR 2025 2024

Anställda per den 31 dec, st 149 150

varav i den lokala förvaltningen 90 91

Avslutade anställningar under året, st 14 9

varav pensionering 2 1

Nyanställda under året, st 11 9

Personalomsättning, % 8,0 6,0

GRI 405–1 | Diversity-Emp

2025 2024

BOLAGET Totalt, st Kvinnor, % Totalt, st Kvinnor, %

Styrelsen 5 40 5 40

30-50 år 1 100 1 100

över 50 år 4 25 4 25

Koncernledningen 7 43 6 33

30-50 år 4 50 2 50

över 50 år 3 33 4 25

Chefer 17 29 19 37

30-50 år 10 40 10 50

över 50 år 7 19 9 22

Tjänstemän 98 53 96 48

under 30 år 5 100 4 75

30-50 år 66 53 68 51

över 50 år 27 44 24 33

Arbetare 27 7 29 14

under 30 år 4 25 2 50

30-50 år 16 6 18 17

över 50 år 7 0 9 0

GRI 404-1, 404-3 | Emp-Training, Emp-Dev

KOMPETENSUTVECKLING 2025 2024

Genomsnittlig utbildningstid, h/person 24,1 12,2

Kvinnors utbildningstid 9,8 -

Mäns utbildningstid 7,9 -

Tjänstemäns utbildningstid 9,5 -

Arbetares utbildningstid 5 -

Utvecklingssamtal, % av anställda 85 -

Medarbetarnas arbete utvärderas regelbundet för att bedöma utfallet

av uppsatta mål och identifiera behov av kompetensutveckling. Alla

anställda erbjuds mål-, utvecklings- och uppföljningsamtal.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

H8 LIKA MÖJLIGHETER

GRI 405–2 | Diversity-Pay

Koncernledning Chefer Tjänstemän Arbetare

100

GRI 2–21

LÖNESKILLNAD HÖGST BETALD MOT MEDIAN 2025 2024

Total årsersättning till högst betald inom bolaget, tkr 4 741 6 146

Total årsersättningsmedian övriga anställda, tkr 578 557

Förhållande mellan högst betald och median 8,2 11,0

Löneökning för vd, % 0 16,4

Löneökning för median, % 3,5 3,5

Förhållande löneökning högst betald och median 0 4,7

Vd är den i bolaget med högst årsersättning och exkluderas i totalen för

att beräkna mediananställds årsersättning.

H9 TRYGGHET OCH SÄKERHET

GRI 403-9, 403-10

ARBETSRELATERADE HÄLSA & SÄKERHET 2025 2024

Sjukfrånvaro, % av schemalagd tid 3,0 3,0

Kvinnors sjukfrånvaro 3,9 3,8

Mäns sjukfrånvaro 2,3 2,5

Arbetsrelaterade olyckor och tillbud, st 3 4

Allvarliga eller dödliga olyckor, st 0 0

Skadefrekvens, per 200 000 h 2,4 2,8

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

H10 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE

GRI 201-1

EKONOMISKT VÄRDE, mkr 2025 2024

Direktskapat ekonomiskt värde 4 270 4 309

Intäkter 2 662 2 527

Fördelat ekonomisk värde 2 230 2 132

Leverantörsinköp 530 529

Lön och ersättning till anställda 158 144

Ränte- och kapitalkostnader 703 720

Skatteinbetalningar 499 427

Utdelning till aktieägare 340 311

Bibehållet värde till aktieägare 2 040 2 177

H 11 ANTIKORRUPTION

GRI 2-26, 205

ANTIKORRUPTIONSARBETE 2025 2024

Deltagande årlig korruptionsutbildning, % 85 79

Rapporterade avvikelser eller anmälningar, st 3 0

varar visselblåsningar, st 0 0

Bekräftade incidenter, st 3 0

Ärenden med diciplinära åtgärder eller avslutad anställning 3 0

Avslutade eller icke-förlängda leverantörsavtal 0 0

De bekräftade incidenterna är pågående polisiära ärenden.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete

Framtidssäkrade fastigheter

Trygga arbetsplatser

Värdeskapande affärer

Hållbarhetsupplysningar

Nyckeltal

H12 RAPPORTERING ENLIGT EU:S TAXONOMI

KAPITALUTGIFTER

Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet

Ekonomisk verksamhet

Kod

Kapitalutgifter som

omfattas av

taxonomikrav

Taxonomiförenliga

kapitalutgifter

Taxonomiförenliga

kapitalutgifter

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

Möjliggörande

verksamhet

Omställnings-

verksamhet

Andel förenlig

verksamhet av

omfattad andel

% mkr % % % % % % % E T %

Förvärv och ägande av fastigheter

CCM

7.7 100 270 10 10 - - - - - - - 10

Summa av förenlighet per miljömål 10 - - - - -

Totala kapitalutgifter 100 270 10 10 - - - - - - - 10

DRIFTUTGIFTER

Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet

Ekonomisk verksamhet

Kod

Driftutgifter som

omfattas av

taxonomikrav

Taxonomiförenliga

driftutgifter

Taxonomiförenliga

driftutgifter

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

Möjliggörande

verksamhet

Omställnings-

verksamhet

Andel förenlig

verksamhet av

omfattad andel

% mkr % % % % % % % E T %

Förvärv och ägande av fastigheter

CCM

7.7 98 60 31 31 - - - - - - - 31

Summa av förenlighet per miljömål 31 - - - - -

Totala driftutgifter 98 60 31 31 - - - - - - - 31

OMSÄTTNING

Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet

Ekonomisk verksamhet

Kod

Omsättning som

omfattas av

taxonomikrav

Taxonomiförenlig

omsättning

Taxonomiförenlig

omsättning

Begränsning av

klimatförändringar

Anpassning till

klimatförändringar

Vatten

Cirkulär ekonomi

Föroreningar

Biologisk mångfald

Möjliggörande

verksamhet

Omställnings-

verksamhet

Andel förenlig

verksamhet av

omfattad andel

% mkr % % % % % % % E T %

Förvärv och ägande av fastigheter

CCM

7.7 100 1 054 40 40 - - - - - - - 40

Summa av förenlighet per miljömål 40 - - - - -

Total omsättning 100 1 054 40 40 - - - - - - - 40

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Nyckeltal

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Susanna Johansson, kommersiell förvaltare i Sundsvall.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att

dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då

de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar

finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.

VERKSAMHETENS RESULTAT

Verksamheten styrs bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en följd

av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Vi redovisar även

de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat och EPRA Earnings då dessa nyckeltal anses vara relevanta för en

investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av resultatet från verksamheten. Nyckeltalen ger en

bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde

och derivat.

FÖRVALTNINGSRESULTAT 2025 2024

Resultat före skatt 1 027 893

Återläggning

Värdeförändring fastighet 21 67

Värdeförändring derivat -67 -68

Förvaltningsresultat 981 892

EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)

Förvaltningsresultat 981 892

Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat -76 -75

EPRA Earnings 905 817

EPRA Earnings per aktie, kr 6,38 5,77

2025

12 mån

2024

12 mån

jan-dec jan-dec

Antal utestående aktier vid årets utgång, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) 141 785 141 431

Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 141 712 141 431

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

FINANSIELL RISK

Vår strategi är stadsutveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart sätt under stabilt finansiellt riskta-

gande. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan räntetäckningsgraden

visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Nettoskuld genom EBITDA visar vår förmåga att generera

kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och bedömare

utifrån ett finansiellt riskperspektiv. Belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad är även covenanter från

långivare och används som styrmedel i verksamheten.

BELÅNINGSGRAD

2025 2024

Räntebärande skulder 17 397 17 013

Likvida medel -321 -405

Utnyttjad checkräkningskredit - -

Nettoskuld 17 075 16 609

Förvaltningsfastigheter 32 545 31 413

Belåningsgrad, % 52,5 52,9

SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD

Nettoskuld

17 075 16 609

Ej säkerställd skuld

-5 164 -4 078

Säkerställd skuld 11 911 12 531

Förvaltningsfastigheter

32 545 31 413

Säkerställd belåningsgrad, %

36,6 39,9

SOLIDITET

Eget kapital 12 179 11 659

Totala tillgångar 33 364 32 225

Soliditet, % 36,5 36,2

Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstå-

ende tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Förklaringar återfinns i

definitionsavsnittet.

Uppgifter i mkr om inget annat anges.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

forts. finansiella nyckeltal

NETTOSKULD GENOM EBITDA

Räntebärande skulder 17 397 17 013

Likvida medel -321 -405

Checkräkningskredit - -

Nettoskuld 17 075 16 609

Driftöverskott 1 828 1 728

Central administration -90 -85

Återläggning

Avskrivningar 7 7

EBITDA 1 745 1 650

Nettoskuld genom EBITDA 9,8 10,1

SUBSTANSVÄRDE

Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa av-

kastning och tillväxt under lågt risktagande. EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV har syftet att visa företagets

värde utifrån olika scenarios, se vidare under Definitioner. Dessa nyckeltal kan jämföras med aktuell aktiekurs

för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet.

EPRA NRV/NTA 2025 2024

Eget kapital 12 179 11 659

Återläggning

Verkligt värde av finansiella instrument 187 254

Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 436 2 316

EPRA NRV 14 802 14 229

Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431

EPRA NRV per aktie 104,4 100,6

Avdrag

Verkligt värde av finansiella instrument -187 -254

Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%

-454 -432

EPRA NTA 14 161 13 544

Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431

EPRA NTA per aktie 99,9 95,8

EPRA NDV

Eget kapital 12 179 11 659

EPRA NDV 12 179 11 659

Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431

EPRA NDV per aktie 85,9 82,4

Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att

fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent

säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2025 2024

Förvaltningsresultat 981 892

Återläggning

Finansiella kostnader 768 768

Summa 1 748 1 660

Finansiella kostnader 768 768

Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

forts. finansiella nyckeltal

ÖVRIG INFORMATION

Vi redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, överskottsgrad, vakansgrad samt nettouthyrning för att dessa

nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbeståndet och

därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och bedöma-

re en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag.

EPRA VAKANSGRAD 2025 2024

Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 285 236

Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 813 2 731

EPRA Vakansgrad, % 10,1 8,6

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

Kontrakterade hyresintäkter 2 615 2 492

Hyresvärde perioden 2 907 2 726

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91

ÖVERSKOTTSGRAD

Driftöverskott 1 828 1 728

Kontrakterade hyresintäkter 2 615 2 492

Överskottsgrad, % 70 69

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande skulder 17 397 17 013

Eget kapital 12 179 11 659

Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,5

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Bankfinansiering

9 179 11 779

Säkerställda obligationer 1 310 1 156

Certifikat 2 441 1 411

Icke säkerställda obligationer 2 723 2 667

Checkräkningskredit

- -

Räntebärande skulder

17 397 17 013

Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.

ÖVRIGA NYCKELTAL

Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som används för att beskriva olika områden i rapporten kring

bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring verksam-

heten. Vi redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie då dessa nyckeltal

visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per aktie och bolagets förmåga att

uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. Dessa alternativa nyckeltal kompletterar

bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och bedömare en bättre förståelse för avkastning och

resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas resultat i förhållande till dess marknadsvärde, ger en bild av

fastigheternas lönsamhet och bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken

i fastighetsbeståndet. Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av den finansiella situationen

och visar på förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedö-

mare utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet.

2025 2024

Avkastning på eget kapital, % 6,8 6,1

Eget kapital per aktie, kr 85,9 82,4

Resultat per aktie, kr 5,70 4,88

KASSAFLÖDE PER AKTIE

Resultat före skatt 1 027 893

Återläggning

Fastigheter, orealiserad värdeförändring -11 -59

Derivat, orealiserad värdeförändring -67 -85

Avskrivningar 7 7

Aktuell skatt -76 -75

Summa 880 680

Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 712 141 431

Kassaflöde per aktie, kr 6,21 4,81

NETTOUTHYRNING

Nytecknade kontrakt 238 232

Uppsagda kontrakt -235 -200

Nettouthyrning 3 32

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

forts. finansiella nyckeltal

EPRA NYCKELTAL 2025 2024

EPRA Earnings, mkr 905 817

EPRA Earnings per aktie, kr 6,38 5,77

EPRA NRV 14 802 14 229

EPRA NRV per aktie 104,4 100,6

EPRA NTA 14 161 13 544

EPRA NTA per aktie 99,9 95,8

EPRA NDV 12 179 11 659

EPRA NDV per aktie 85,9 82,4

EPRA vakansgrad, % 10,1 8,6

Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, % 1,1 4,6

EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Kursutveckling

Aktiekursen stod vid årets utgång i 65,7 kr per aktie (79,2) vilket

motsvarar en aktiekursutveckling om -17,1 procent (-8,5). Det kan

jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som utvecklades med

1,4 procent (3,6) och Stockholmsbörsens fastighetsindex, uttryckt

som Nasdaq OMX Real Estate PI, som minskade med -10,2

procent (-3,5). Totalavkastningen i aktien för året uppgick till -14,3

procent (-8,0). Volatiliteten i aktien de senaste 12 månaderna har

varit 23,3 procent (23,9). Börsvärdet uppgick den 31 december till

9 308 mkr (11 229).

Utdelning och utdelningspolicy

Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2025 om

2,40 kr per aktie (2,20) jämnt fördelat på fyra utbetalningstillfällen.

Det motsvarar en direktavkastning om 3,7 procent räknat mot

aktiekursen per den 31 december. Enligt utdelningspolicyn ska

utdelning till aktieägarna motsvara cirka en tredjedel av koncernens

förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller bolagets finansiella

ställning i övrigt motiverar annat. Förslaget innebär en utdelning

om 34,8 procent (34,9). Beslutet om utdelning fattas av årsstämman

den 30 mars 2026.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699

(283569699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165).

Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger

samma ägarandel och rösträtt.

Aktien och ägarna

Substansvärde och eget kapital

I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets nettotill-

gångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt

EPRA NRV. EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 14 802 mkr

(14 229) vilket motsvarar 104,4 kr per aktie (100,6) där aktiekursen

per den 31 december utgjorde 63 procent (79) av EPRA NRV. Det

egna kapitalet uppgick till 12 179 mkr (11 659) per den 31 december

vilket ger 85,9 kr per aktie (82,4).

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2025 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst

till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsva-

rande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget.

Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera

kapitalstrukturen. Under 2025 har 354 218 aktier överlåtits, inga

aktier har förvärvats. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en

förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Flaggning

Under 2025 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.

Transparens och tillgänglighet

Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intres-

senter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägar-

information såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns

tillgängliga på vår hemsida.

Diös Fastigheter

OMX Stockholm 30 Index

OMX Stockholm Real Estate PI Volym

AKTIEKURS(SEK)

VOLYM (MILJ)

100

JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

2025 2024 2023 2022 2021

Börskurs 31 dec, kr 65,7 79,2 86,6 75,5 118,8

Börsvärde utestående aktier, mkr 9 308 11 229 12 279 10 698 16 844

Förvaltningsresultat per aktie, kr

6,92 6,29 6,38 7,81 7,28

EPRA NRV per aktie, kr 104,4 100,6 95,6 100,5 97,7

Utdelning per aktie, kr 2,40

2,20 0,00 2,00 3,52

Utdelning i procent av

förvaltningsresultat per aktie, %

34,8 34,9 0,0 26,3 50,3

Direktavkastning aktie, % 3,7 2,8 0,0 2,6 3,0

Totalavkastning aktie, % -14,3 -8,0 18,6 -34,3 60,6

2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

Styrelsens förslag.

Antal aktier

Innehav och

röster, %

Förändring

12 mån,

%-enheter

AB Persson Invest 22 074 488 15,6%

Backahill Inter AB 14 857 452 10,5%

Länsförsäkringar Fonder 10 487 410 7,4% -0,6%

Vanguard 4 680 768 3,3% 0,3%

Karl Hedin 4 562 547 3,2% 0,7%

Nordea Fonder 4 083 635 2,9%

Avanza Pension 3 622 566 2,6% 0,4%

BlackRock 3 223 755 2,3% -0,2%

Pensionskassan SHB

Försäkriingsförening

3 096 827 2,2% -1,3%

American Century Investment

Management

2 700 823 1,9% 1,3%

Totalt 10 största ägare 73 390 271 51,7% -1,3%

Aktier i eget förvar - -0,2%

Övriga ägare 68 394 894 48,3% 1,5%

Totalt 141 785 165 100,0% 0,0%

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat

Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

AKTIEÄGARSTRUKTUR

STÖRSTA AKTIEÄGARE

DATA PER AKTIE

AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV

OCH AKTIEKURSUTVECKLING

ÄGARE PER LAND

ÄGARE PER TYP

Aktieantal,

aktieinnehav

Antal

aktieägare

Antal

aktier

Innehav och

röster, %

Marknads-

värde, mkr

1-500 11 395 1 563 320 1,1% 103

501-1 000 1 961 1 567 534 1,1% 103

1 001-5 000 2 375 5 367 265 3,8% 352

5 001-10 000 371 2 710 015 1,9% 178

10 001-20 000 179 2 625 709 1,9% 172

20 001- 219 118 958 065 83,9% 7 810

Anonymt ägande 8 993 257 6,3% 590

Totalt 16 500 141 785 165 100,0% 9 308

2025 2024

Aktiens högsta pris, kr 79,4 93,3

Aktiens lägsta pris, kr 56,5 73,0

Totalt antal omsatta aktier 63 644 500 45 117 361

Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier 255 600 179 750

Totalt antal avslut 224 704 180 741

Snittvärde per avslut, kr 18 988 20 655

Daglig snittomsättning, kr 17 135 107 14 873 657

Sverige, 71,6%

USA, 12,3%

Finland, 3,1%

Norge, 1,9%

Övriga, 11,1%

Fondbolag, 35,0%

Privatpersoner, 20,6%

Okänd ägartyp, 6,0%

Pension & försäkring, 5,8%

Stiftelse, 1,0%

Stat, kommun & region, 0,4%

Övriga, 31,2%

LIKVIDITET 1 JAN

31 DEC

2021 2022 2023 2024 2025

Aktiekurs / EPRA NRV

Kursutveckling

-20

-40

-60

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Definitioner

Finansiella

Antal aktier vid periodens utgång

Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhål-

lande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av

ingående och utgående balans dividerat med två.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med

genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som

summan av ingående och utgående balans dividerat med två.

Avkastning på sysselsatt kapital

Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genom-

snittligt sysselsatt kapital.

Belåningsgrad fastigheter

Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid

periodens utgång.

Säkerställd belåningsgrad

Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt

nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med

fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.

Nettoskuld

Räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad

checkräckning.

Räntebärande skulder

Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke

säkerställda obligationer och checkräkningskredit.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i

förhållande till finansiella kostnader under perioden.

Serivceintäkter

Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens

utgång.

Soliditet

Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.

Sysselsatt kapital

Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej ränte bärande skulder

och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som

summan av ingående och utgående balans dividerat med två.

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående

aktier vid periodens utgång.

EBITDA

Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av

planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders

rullande utfall, om inget annat anges.

EPRA Earnings

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till för-

valtningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med

skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med

avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar

och ombyggnationer.

EPRA Net Reinstatement Value, NRV

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med åter-

läggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära

skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes

del av kapitalet.

EPRA Net Tangible Asset, NTA

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat

för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt

hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan

bestämmande inflytandes del av kapitalet.

EPRA Net Disposal Value, NDV

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat

för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

Genomsnittligt antal utestående aktier

Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet

aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med

antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt

antal dagar i perioden.

Kassaflöde per aktie

Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus

avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal

utestående aktier.

Nettoskuld genom EBITDA

Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel

plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.

Resultat per aktie

Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier,

dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Utdelning per aktie

Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående

aktier vid periodens utgång.

Fastighetsrelaterade och övriga

Direktavkastning

Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvär-

de vid periodens utgång.

Driftkostnader

Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning,

försäkringar samt löpande underhåll.

Driftöverskott

Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld,

fastighetsskatt och fastighets administration.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet

vid periodens utgång.

Ekonomisk vakansgrad

Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det

totala hyresvärdet.

EPRA vakansgrad

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet

på årsbasis för hela fastighetsportföljen.

Fastighetskategori

Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördel-

ning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av

fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.

Fastigheternas marknadsvärde

Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.

Förvaltningsresultat

Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central adminis-

tration och finansnetto.

Kontrakterade hyresintäkter

Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter

inklusive serviceintäkter.

Hyresvärde

Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra

för vakanta ytor.

Jämförbart bestånd

Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela

perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att

belysa utvecklingen av hyresintäkter, exklusive engångseffekter för

förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och

sålda fastigheter.

Nettouthyrning

Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och

omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.

Projektfastighet

Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering

uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en

projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs

som förvaltningsfastighet 12 månader efter färdigställande.

Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/

totalombyggnad.

Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad

om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöver-

skott, standard och/eller ändrar användningen av fastigheten.

Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad

eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.

Överskottsgrad

Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade

hyresintäkter.

Hållbarhetsrelaterade

Employee net promoter score, eNPS

Mått på medarbetares vilja att rekommendera sin arbetsplats till

vän eller bekant. Skala från -100 till 100 poäng.

Miljövarudeklaration (EPD)

Environmental product declaration. Redovisar en produkts

miljöpåverkan under hela livscykeln, från råvara till avfall.

Grön fastighet

Fastighet som uppfyller kraven i vårt gröna finansieringsramverk:

1) miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use betygsnivå very good

eller motsvarande, 2) taxonomilinjerat PE-tal motsvarande topp 15

procent av det nationella beståndet, samt 3) lokal klimatriskrelate-

rad sårbarhetsanalys.

Grönt hyresavtal

Hyresavtalsbilaga framtagen av Fastighetsägarna. Sätter ramarna

för insatser som minskar klimatpåverkan och energianvändning.

Koldioxidekvivalent, CO

Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse

med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO

Primärenergital, PE-tal

En byggnads PE-tal anges i energideklarationen. Finns flera bygg-

nader på fastigheten används ett vägt PE-tal. Saknas energideklara-

tion kan ett beräknat PE-tal användas.

Taxonomirelaterade driftutgifter

Kostnader relaterade till intern och extern fastighetsförvaltning

samt reparation och underhåll för att bibehålla fastighetens värde.

Koncernens samlade bokförda driftkostnader (OpEx) är inte

upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftutgifter

enligt taxonomin.

Taxonomirelaterade kapitalutgifter

Aktiverade investeringar (CapEx) som ökar fastighetens värde,

såsom ombyggnationer, nybyggnationer och förvärv, samt

tillkommande nyttjanderätter under den aktuella perioden. Se not

9, 11 samt 12 i den finansiella rapporten.

Taxonomirelaterade omsättning

Hyresintäkter från uthyrning av lokaler och bostäder samt övrig

uthyrning inklusive index och vidaredebitering av investeringar och

fastighetsskatt. Se not 3 i den den finansiella rapporten.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025

Femårsöversikt

RESULTATRÄKNING

Mkr 2025 2024 2023 2022 2021

Intäkter 2 662 2 527 2 504 2 209 1 967

Fastighetskostnader -834 -799 -793 -740 -678

Driftöverskott 1 828 1 728 1 711 1 469 1 289

Central administration -90 -85 -89 -90 -75

Resultat från finansiella poster

-757 -752 -720 -273 -184

Förvaltningsresultat 981 892 903 1 106 1 030

Realiserade värdeförändringar

räntederivat - -17 - - -

Orealiserade värde förändringar

räntederivat 67 85 -481 104 36

Värdeförändring

fastigheter, realiserad -32 -126 8 10 16

Värdeförändring

fastigheter, orealiserad

11 59 -1 393 -175 1 790

Resultat före skatt 1 027 893 -963 1 045 2 872

Aktuell skatt -76 -75 -28 -16 -53

Uppskjuten skatt -143 -127 141 -199 -495

Avgår resultat hänförligt till inne-

hav utan bestämmande inflytande - - - - 17

Årets resultat hänförligt tIll

moderbolagets aktieägare 808 691 -850 830 2 306

2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

KASSAFLÖDESANALYS

Mkr 2025 2024 2023 2022 2021

Kassaflöde från den

löpande verksamheten

897 749 984 1 162 1 013

Kassaflöde från

investeringsverksamheten

- 1 194 -266 -1 453 -3 308 -1 675

Kassaflöde från

finansieringsverksamheten

214 -176 479 1 084 1 812

Årets kassaflöde -84 307 10 -1 062 1 150

Likvida medel vid årets slut 321 405 98 88 1 150

2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

FINANSIELLA NYCKELTAL

2025 2024 2023 2022 2021

Avkastning på eget kapital, % 6,8 6,1 -7,4 7,0 22,1

Avkastning på totalt kapital, %

5,5 5,2 -0,7 4,3 11,3

Avkastning på sysselsatt kapital, % 6,1 5,2 -0,8 4,5 11,5

Soliditet, % 36,5 36,2 34,6 38,1 40,2

Belåningsgrad fastigheter, % 52,5 52,9 54,4 51,9 48,6

Räntetäckningsgrad, ggr

2,3 2,2 2,2 5,0 6,4

Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,5 1,6 1,3 1,2

DATA PER AKTIE

2025 2024 2023 2022 2021

Resultat per aktie, kr 5,70 4,88 -6,01 5,87 17,08

Eget kapital per aktie, kr 85,9 82,4 77,6 85,6 83,6

Kassaflöde per aktie, kr

6,21 4,81 6,32 7,80 7,40

EPRA Earnings per aktie, kr

6,38 5,77 6,19 7,70 7,21

EPRA NRV per aktie, kr 104,4 100,6 95,6 100,5 97,7

Genomsnittligt antal utestående

aktier vid årets utgång, tusen

141 712 141 431 141 431 141 428 134 699

Antal utestående aktier vid

periodens utgång, tusen

141 785 141 431 141 431 141 431 141 344

Utdelning 2,40

2,20 0,00 2,00 3,52

2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

Styrelsens förslag.

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT

2025 2024 2023 2022 2021

Antal fastigheter 315 323 359 363 338

Uthyrningsbar yta, kvm 1 582 250 1 579 735 1 621 051 1 622 607 1 511 421

Marknadsvärde

fastigheter, mkr 32 545 31 413 31 215 31 136 27 993

Hyresvärde, mkr 2 907 2 726 2 666 2 376 2 141

Ekonomisk

uthyrningsgrad, % 90 91 92 91 89

Överskottsgrad, % 70 69 70 68 68

BALANSRÄKNING

Mkr 2025 2024 2023 2022 2021

Förvaltningsfastigheter 32 545 31 413 31 215 31 136 27 993

Övriga anläggningstillgångar 131 126 99 77 71

Kortfristiga fordringar 367 282 302 432 223

Likvida medel 321 405 98 88 1 150

Tillgångar 33 364 32 225 31 714 31 733 29 437

Eget kapital 12 179 11 659 10 968 12 102 11 823

Uppskjuten skatteskuld 2 511 2 363 2 242 2 383 2 184

Övrig avsättning 11 10 10 10 10

Långfristiga räntebärande skulder 14 557 13 739 10 510 10 781 9 068

Långfristig skuld leasing 80 65 74 52 54

Långfristiga derivatinstrument

124 220 - - -

Övriga långfristiga skulder 35 35 51 17 -

Kortfristiga räntebärande skulder 2 840 3 274 6 573 5 478 5 680

Kotfristig leasingskuld 11 8 9 7 4

Kortfristiga derivatinstrument

65 36 381 0 0

Övriga kortfristiga skulder 951 816 896 903 614

Skulder och eget kapital 33 364 32 225 31 714 31 733 29 437

2024 är justerat med anledning av omklassificering av derivat, se mer under koncernens

balansräkning.

Introduktion

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Aktien och ägarna

Definitioner

Femårsöversikt

För ytterligare information kontakta gärna:

David Carlsson, vd, 010-470 95 01, david.carlsson@dios.se

Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, rolf.larsson@dios.se

Årsstämma 2026

Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum måndagen den 30 mars 2026 i Östersund.

Mer information och fullständiga förslag finns i kallelsen till årsstämman som skickades ut via

pressmeddelande den 26 februari.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 20 mars 2026.

För mer information och anmälan om deltagande se dios.se

Inför årsstämman 2026

Styrelsen föreslår en utdelning om 2,40 kr per aktie, uppdelad på fyra utbetalningstillfällen.

Avstämningsdagar för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning, är den 1 april, 9 juli

och 9 oktober 2026 samt den 11 januari 2027. Beslutar stämman enligt förslag, sker utbetalning

den 8 april, 13 juli och 13 oktober 2026 samt den 13 januari 2027.

Valberedningens förslag i korthet:

Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av fem ledamöter.

Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Ragnhild Backman, Peter Strand, Per-

Gunnar Persson och Björn Rentzhog. Erika Olsén har avböjt omval.

Valberedningen föreslår att omvälja Per-Gunnar Persson som styrelsens ordförande.

Valberdningen föreslår nyval av Hanna Franzén.

Valberedningen föreslår Per-Gunnar Persson som ordförande för stämman.

Valberedningen föreslår att till revisor välja Ernst & Young AB. Ernst & Young har meddelat

att Katrine Söderberg kommer att vara huvud ansvarig revisor.