Coeli Fastighet I AB

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

MB 1

ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING

FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2023 - 31 DECEMBER 2023

Organisationsnummer 559086-4392

FASTIGHET

I AB (PUBL)

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

2 3

INNEHÅLL

Innehåll

Investeringsstrategi

VD har ordet

Fastighetspresentationer

Nyckeltal

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Resultaträkning - koncernen

Balansräkning - koncernen

Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen

Kassaflödesanalys - koncernen

Moderbolagets resultaträkning

Moderbolagets balansräkning

Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital

Moderbolagets kassaflödesanalys

Noter

Underskrifter

Revisionsberättelse

Definitioner

Sida

INVESTERINGSSTRATEGI

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

2 3

INVESTERINGSSTRATEGI

INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET I AB

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som

strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ

av kommunikation/infrastruktur.

Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till

bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i

fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är

fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera

en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.

Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 procent per år (efter avgifter)

till bolagets investerare.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

4 5

Intäkterna för 2023 uppgick till 38,3 MSEK och driftnettot till 23,9 MSEK. Intäkterna har jämfört med föregående år ökat med 0,8 procent

vilket primärt beror på tillfälliga vakanser i delar av beståndet.

Nettoandelsvärdet (NAV) per preferensaktie P2 per 2023-12-31 uppgick till 358 kr/aktie vilket är en minskning med 6,3 procent från 2022-

12-31. Detta speglar det ekonomiska klimatet och hur fastighetsmarknaden har utvecklats under 2023. Vi ser fortsatt en stor potential i den

framtida värdeutvecklingen av portföljen och bedömer att fastigheternas starka lägen ger möjlighet till en unik värdeutveckling där de

kortsiktigt negativa effekter som orsakats av det försämrade marknadsläget på sikt begränsas av en fortsatt stark efterfrågan på bostäder.

Hyresintäkterna för 2023 uppgick till 37,0 MSEK vilket är en minskning med 2,5 procent från föregående år. Under året har flera större

uthyrningar genomförts, exempelvis 5,2 MSEK i fastigheten Gamlestaden 740:127, Göteborg och 1,0 MSEK i fastigheten Sankt Ilian

36:10, Enköping. Uthyrningsarbetet fortgår i fonden och ytterligare diskussioner med potentiella hyresgäster pågår där ett flertal avtal

omförhandlats som en del i den löpande förvaltningen. Övriga intäkter för perioden uppgick till 1,3 MSEK.

Utöver arbetet med fastighetsförvaltningen har vi även arbetet aktivt med detaljplaneutvecklingen och innan årsskiftet bestämde sig Stockholm

Stad att ändra inriktning och vill nu påbörja ett programarbete inför en detaljplaneprocess för Mandelblommorna. Samordningsmöte ska ske

med fastighetsägarna för att initiera nästa steg där ett eventuellt samarbetsavtal ingås.

Vidare har under årets gång fastigheten Söderbymalm 6:4 i Haninge avyttrats då Coeli har gjort bedömningen att möjligheten till att utveckla

bostäder inom en snar framtid som låg. Fastigheten har en uthyrbar yta om 6 300 kvm och avyttrades till en köpeskilling om 91,5 MSEK.

Styrräntan har under året höjts från 2,5 procent till 4 procent vilket påverkat bolagets finansieringskostnader och således resultatet. Bolagets

räntekostnader uppgick 2023 till ca 16,4 MSEK vilket kan jämföras med föregående år då samma siffra var ca 10,8 MSEK. Under 2023 har ett

antal lån refinansierats och förlängts. Under slutet av året har de längre räntorna kraftigt sjunkit och i december passade vi därför på att göra

bolagets första ränteswap på 20 MSEK på 2 år. Förutom att swapen ökar räntebindningen i portföljen och ger en större förutsägbarhet för de

finansiella kostnaderna ger den också en omedelbar effekt på räntekostnaderna då de längre räntorna är lägre än Stibor 3m. Den negativa

yieldkurvan som nu råder på räntemarknaden tyder på att marknaden prisar flertalet sänkningar under 2024 vilket är positivt för bolagets

räntekostnader men också fastighetsmarknaden som helhet.

Transaktionsmarknaden har präglats av en ”wait and see”-attityd där aktörer har avvaktat i väntan på att stressade försäljningar. Totala

transaktionsvolymen 2023 uppgick till 86,2 MdrSEK vilket kan jämföras med rekordåret 2021 där transaktionsvolymen uppgick till

363,0 MdrSEK i Sverige. Noterade fastighetsbolag var fortsatt nettosäljare samtidigt som onoterade bolag och fonder har ökat sina

transaktionsandelar under året, där internationella fonder väntas investera stora volymer de kommande åren.

De stigande finansieringskostnaderna har ökat pressen på fastighetssektorn, i synnerhet på de noterade bolagen som har använt

obligationsmarknaden som finansieringskälla för sin snabba tillväxt. En kombination av fallande aktiekurser och obligationsförfall har tvingat

dessa bolag att sälja fastigheter för att säkra sin likviditet då obligationsmarknaden har varit stängd under 2023, ofta till rabatt mot bokförda

värden.

Från rekordåret 2021 då 70 000 nya bostäder byggstartades med höga byggrättspriser som följd har antalet nystartade bostäder kraftigt

bromsats in och förväntas ligga kring 20 000 nya bostäder 2024. Detta kan främst förklaras av höga finansieringskostnader, sjunkande

bostadspriser och höga byggkostnader som har bidragit till det minskade sentimentet för nyproduktion. Till följd av detta bedömer Boverket

att antalet färdigställda bostäder har toppat under 2023 för att framöver sjunka till 28 000 fram tills 2025, en minskning med över 50

procent. Detta är långt under det fastställda behovet om 67 000 nya bostäder per år fram till 2030.

Stockholm den 12 april 2024

Jakob Petterssona

Verkställande direktör

VD HAR ORDET

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG NR 559086-4392

FASTIGHETSPRESENTATIONER

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

4 5

VD HAR ORDET

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG NR 559086-4392

FASTIGHETSPRESENTATIONER

VAGNHALLEN 15 & 16

Kommun: Stockholm

Läge: Vällingby

Fastighetstyp: Handel/industri

Byggår: 1953

Uthyrningsbar yta: 16 082

Fastigheterna förvärvades i juli 2017. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 16 082 kvm (LOA). De flesta

hyresgästerna i fastigheterna håller på med någon form av verkstad- eller lagerverksam het och handel.

Bolaget har ansökt om planbesked hos Stockholms Stad och för diskussioner med Svenska Bostäder som äger

granntomten om hur det ska bli en bra exploatering för kvarteret. Vidare förs diskussioner med Stockholms

Stad om friköp av Vagnhallen 15 som i nuläget är upplåten som tomträtt.

LUKTVIOLEN 2

Kommun: Södertälje

Läge: Blombacka

Fastighetstyp: Handel

Byggår: 1963

Uthyrningsbar yta: 896

Luktviolen 2 förvärvades i oktober 2017. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 896 kvm (LOA) och är

fullt uthyrd till ICA. Bolaget har sedan tidigare fått positivt planbesked för fastigheten och blev under 2020

tilldelade en handläggare för ärendet. I nuläget arbetar vi med flertalet utredningar för att komma vidare i

planprocessen.

SANKT ILIAN 36:10

Kommun: Enköping

Läge: Sankt Ilian

Fastighetstyp: Verkstad/industri

Byggår: 1954/2003

Uthyrningsbar yta: 3 350

Sankt I lian 36:10 förvärvades i januari 2018 och ägs 50/50 med SH Bygg AB. Fastigheten har en uthyrbar area

om 3 350 kvm. Uthyrningen är dels i form av ett arrende till ST1 samt en lokal som hyrs ut till en bilhandlare.

Här har bolaget fått positivt planbesked från kommunen och driver detaljplan tillsammans med SH Bygg.

Samtliga utredningar som krävs för ett samråd har genomförts och vi arbetar nu med vissa kompletteringar

av byggnadsförslaget.

MANDELBLOMMAN 1

Kommun: Stockholm

Läge: Spånga

Fastighetstyp : Skola/restaurang/verkstad

Byggår: 1983

Uthyrningsbar yta: 6 905

Mandelblomman 1 förvärvades februari 2019. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 905 kvm (LOA).

Bland hyresgästerna återfinns bland annat PostNord, Telenor och lnput Interiör Stockholm AB. Bolaget

för en dialog med kommunen för att komma igång med en ändring av detaljplanen. Majoriteten av övriga

fastighetsägare inom kvarteret är professionella fastighetsägare.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

6 7

FASTIGHETSPRESENTATIONER

MANDELBLOMMAN 3

Kommun: Stockholm

Läge: Spånga

Fastighetstyp: Industri

Byggår: 1948

Uthyrningsbar yta: 1 813

Mandelblomman 3 förvärvades i juni 2019. Fastighetens area uppgår till 1 813 kvm (LOA). Precis som i

Mandelblomman 1 pågår en dialog med Stockholms Stad om att ändra detaljplanen. Bolaget har arbetet

aktiv med att minska vakansen inom fastigheten och har genomfört uthyrningar under det senaste året.

GAMLESTADEN 740:127

Kommun: Göteborg

Läge: Gamlestaden

Fastighetstyp: Handel/verkstad/skola

Byggår: 1953

Uthyrningsbar yta: 5 480

Gamlestaden 740:127 förvärvades i juli 2019 och fastighetens area uppgår till 5 480 kvm. Här är

detaljplanearbetet i full gång och detaljplanen var ute på samråd 7 februari 2020. Enligt kommunen kommer

detaljplanen att ställas ut på kompletterande samråd efter sommaren 2022.

RUNÖ 7:132

Kommun: Österåker

Läge: Åkersberga

Fastighetstyp: Industri/kontor

Byggår: 1990

Uthyrningsbar yta: 1 400

Runö 7:132 förvärvades i mars 2020 och tillträddes 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om ca

1 400 kvm. Fastigheten är belägen inom området som i framtiden kommer att utgöra Kanalstaden. Österåkers

kommun är positiva till Coeli som aktör och till en framtida utveckling av fastigheten. Vi har tillsammans

med arkitekt tagit fram skisser för framtidens bostadsutveckling och har en god dialog med kommunen.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

6 7

FASTIGHETSPRESENTATIONER NYCKELTAL

FASTIGHETSVÄRDE

526,5 MKR

UTHYRNINGSBAR

AREA

34 951 KVM

ANTAL FASTIGHETER

DRIFTNETTO

22 531 TSEK

HYRESINTÄKTER

36 961 TSEK

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

8 9

NYCKELTAL (TSEK)

FASTIGHETSRELATERADE

Driftnetto TSEK

Uthyrningsbar area kvm

Snitthyra, SEK/kvm

Antal fastigheter

Direktavkastning

Direktavkastning annualiserad

Marknadsvärde fastighetsbestånd TSEK

Belåningsgrad

Genomsnittlig ränta

Finansiella

Omsättning TSEK

Balansomslutning TSEK

Soliditet

Nettoskuld tsek

Aktierelaterade

Preferensaktier P1, antal

Preferensaktier P2, antal

Aktiekurs vid årets utgång, SEK

NAV per Preferensaktie P1 SEK

NAV per Preferensaktie P2 SEK

Resultat per Preferensaktie P1 SEK

Resultat per Preferensaktie P2 SEK

KAPITALBINDNING

Kapitalbindning SEK

Swedbank

KONCERNEN

2022-12-31

23 874

41 213

920

3,6%

3,5%

658 000

33%

4,6%

37 982

698 368

58,7%

-208 941

500 000

1 022 940

306

34,41

383,99

-21,62

-8,24

FÖRFALLODATUM

2025-09-30

2024-05-30

2025-03-30

2024-06-30

KONCERNEN

2023-12-31

22 531

34 951

884

4,3%

3,5%

526 500

36%

6,4%

38 280

610 772

60,1%

-133 683

500 000

1 022 940

258

358,86

-33,03

-23,56

LÅNESKULD

9 524 206

41 625 000

48 875 000

5 931 250

33 306 250

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

8 9

NYCKELTAL (TSEK)

å ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa

byggrätter för bostadsändamål.

FINANSIERING

Per den 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapital till 367

089 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 187 659

TSEK motsvarande en belåningsgrad om 36%. Den genomsnittliga

räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 6,4%. Se

även Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.

Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut

84 369 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de

närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.

Coeli Fastighet I AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2023 och

2024 års rapportperioder.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för Bolagets

resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller

skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både direkt och indirekt. God intern

kontroll, ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policys och minimera

riskerna som verksamheten utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som

kan få betydelse för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella

ställning. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 10 “Förvaltningsfastigheter”

för känslighetsanalys.

Bolagets värdeutveckling

En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.

Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring

på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter

kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning

för den som investerar i Bolagets aktier.

Regulativa krav

Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar

i lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på

investerare eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i

det regelverk som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser

för Bolaget och investerarna.

Fastighetsinvesteringar

Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar

till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen

blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har

historiskt uppvisat god avkastning i förhållande till andra

investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det

finns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt

kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar

uppvisat historiskt.

Risker med myndighetsbeslut

Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut

från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller

områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda

investeringsobjekt påverkas negativt.

Teknisk risk

Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna

som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger

samman med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada

genom brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden

vad avser föroreningar eller liknande.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet I AB

(publ), org nr 559086-4392, får härmed avge årsredovisning och

koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2023 - 31 december

2023. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget

annat anges.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med

organisationsnummer 559086-4392.

Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond

(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att

direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential

att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla

industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället

bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning

till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.

Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett

flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.

Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar

inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med

investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets

avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets

investerare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet

av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,

kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt

riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten

(Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-

förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets

förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.

516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har

tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management

AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som

ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig

förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala

fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2

procent (exklusive moms) på den totala emitterade volymen.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolagets moderbolag är Coeli Investment Management AB.

Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av

antalet aktier.

FASTIGHETSBESTÅND

Den 31 dec 2023 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag,

följande fastigheter:

• två fastigheter i Vällingby med total area om 16 000 kvm,

• en fastighet i Södertälje om 1 000 kvm.

• två fastigheter i Spånga med total area om 8 718 kvm.

• en fastighet i Göteborg om 5 480 kvm.

• en fastighet i Österåker om 1 415 kvm

Utöver det äger koncernen även 50 procent av en fastighet i

Enköping om totalt 2 500 kvm.

I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med

verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer

under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

10 11

Driftskostnader

De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,

fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,

tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade

driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas

driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se

även Not 10 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Miljörisk

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför

miljöpåverkan. Det finns således en risk att krav under

vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för

utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark,

vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller

marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden

eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer

av lagstiftning.

MILJÖ

Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas

miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att

göra effektiva energiinvesteringar.

HÅLLBARHET

Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s

policy för hållbara investeringar. Coeli Asset Management AB har

etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket

inkluderar interna riktlinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken

metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i

fondens tillgångar.

Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade

bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar

i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Hållbarhetsrisker

integreras i fondensinvesteringsbeslut utan att fonden främjar

miljörelaterade eller sociala egenskaper eller har hållbar investering

som mål, detta i enlighet med artikel 6 i SFDR.

ORGANISATION

Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består

av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och styrelse-

ledamöterna Stefan Renno och Jan Nordström.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsen föreslår att årsstämman den 16 maj 2024 beslutar om

följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

Fast arvode till styrelsens ska uppgå till högst två prisbasbelopp

per år och per ledamot. Styrelsen föreslås även fortsättningsvis ha

möjlighet att utöver arvode för sitt styrelsearbete för konsulttjänster

vilka utförs därutöver fakturera dessa från egna bolag.

AKTIEINFORMATION

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december

2023 till 1 522 940 SEK, fördelat på 500 000 Preferensaktier P1

och 1 022 940 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar

till tio röster på bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en

röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet I är inte, och har inte

varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt

eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något

offentligt uppköpserbjudande. Det finns inga inskränkningar i rätten

att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger

inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet I AB är listat på Nordic Growth

Market (NGM-börsen). Aktierna handlas under kortnamnet CREF1

PREF P2. Bolagets ISIN-kod är SE0009695851.

FRAMTIDSUTSIKTER

Faktorer som väntas påverka fastighetsmarknaden i störst

utsträckning är styrränta, inflation och konjunkturen i samhället.

Riksbanken indikerar fortsatt att man kommer sänka styrräntan

under andra halvan av 2024. Däremot indikerar prissättningen på

marknaden att sänkningar av styrräntan är att förvänta sig inom

en snar framtid.

Konsumenter påverkas fortsatt av ökade kostnader, främst

av ökade boendekostnader och högre livsmedelspriser. Detta

har även dragit ner konsumtionsviljan, vilket har resulterat i ett

ökat antal konkurser under 2023 vilket har fortplantat sig in

på bostadsmarknaden där privatbostäder har sett en negativ

prisutveckling. Kombinerat med höga byggkostnader har antalet

startade nyproduktioner minskat markant från föregående år, och

under kommande år prognosticeras antalet färdigproducerade

bostäder sjunka till nivåer långt under Boverkets mål. Minskad

produktionsvolym innebär att ett antal byggaktörer fortsatt varslar

delar av sin personal.

Trots den finansiella osäkerheten noterar Boverket att det under-

liggande behovet för bostäder, framför allt i storstadsregionerna, är

fortsatt starkt. Detta indikerar att det på sikt finns en god potential

framgent för ökad efterfrågan på bostadsbyggrätter när marknaden

börjar stabilisera sig. Noterbart är att trots dagens marknadsläge

sker vissa byggnadsstarter, vilket indikerar att projekt i rätt lägen

fortsatt är genomförbara.

Dagens låga produktionsnivå på nya bostäder pressar fortsatt

upp det långsiktiga bostadsbehovet vilket på sikt resulterar i en

ökad efterfrågan på bostadsbyggrätter. Att fortsatt arbeta med

detaljplaneutveckling i lägen där attraktiva bostäder kan byggas

förväntas låsa upp betydande värde när antalet byggstarter

oundvikligen börjar stiga igen.

Marknadshyrorna bedöms fortsatt stiga trots ett tufft år 2023 vilket

tillsammans med en stor KPI-indexering, om än ej lika betydande

som indexeringen föregående år resulterar i en värdeökning då

dessa hyror materialiserar sig i fastighetsstocken. Sjunkande

vakanser bland fastigheter som är rätt placerade, tillsammans med

en aktiv förvaltning där kostnader relaterade till drift och underhåll

minimeras förväntas leda till ytterligare värdeskapande.

Coeli bedömer sammantaget att fastighetsbeståndet är väl

positionerat där sjunkande finansieringskostnader tillsammans med

en aktivförvaltning väntas skapa en god värdeutveckling i samband

med att det finansiella läget stabiliseras. Det förbättrade finansiella

läget öppnar även upp för en mer aktiv transaktionsmarknad, vilken

har varit vilandes i snart två år.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

Den 1 december 2023 avyttrades fastigheten Söderbymalm 6:4

via försäljning av bolaget Fastighets AB Malmhuset.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

☐

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

10 11

SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2023

Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2023

uppgick till 527 (658 MSEK). Därtill tillkommer även, genom

ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde

om 12,25 (12,75) MSEK. Förändringen förklaras främst av

marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd och

årets avyttring.

• Hyresintäkterna uppgick till 36 961 (37 910) TSEK.

• Resultat efter skatt uppgick till -40 614 (-16 817) TSEK,

varav -38 301 (-20 292) TSEK avser värdeförändringar för

fastighetsbeståndet.

• Resultat per Preferensaktie P2 uppgick till -23,56 (-8,24) SEK.

• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till

358,86 (383,99) SEK. Minskningen är främst hänförlig till

marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

12 13

Förslag till disposition av bolagets resultat

Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (kr)

fritt eget kapital

årets resultat

disponeras så att

till ägare av Preferensaktier P1 utdelas

i ny räkning överföres

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller

att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap

3 § 2-3 st. (försiktighetsregeln). Den föreslagna utdelningen till ägarna av Preferensaktie P1 (Coeli Investment Management AB) är i enlig-

het med gällande avtal och bolagsordning.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

252 463 056

15 959 015

268 422 071

-2 237 000

266 185 071

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

Då Bolaget bedömer det mer fördelaktigt att fortsätta fonden har styrelsen beslutat att förlänga livslängden på fonden till 2026. Inga ytterligare

väsentliga händelser har inträffat i koncernen efter räkenskapsårets slut.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

12 13

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Principer för bolagsstyrning

Coeli Fastighet I AB tillämpar svenska lagar, svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den

här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar

även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om

förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 30 augusti 2018. Riktlinjerna avseende

Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).

Coeli Fastighet I AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-

i-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden

tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.

Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna

riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.

System för intern kontroll och riskhantering

Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt.

Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer

för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa

revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt

vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF-

förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa

är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med finansiell rapportering genom att

verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna

är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt

översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin

utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.

Aktier och rösträtt

Coeli Fastighet I AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.

Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande

etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2

skall berättiga till en (1) röst vardera.

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2023 till 1 522 382 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 022 382

preferensaktier P2.

Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under

marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.

Större direkta eller indirekta innehav i bolaget

Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2023 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 83,02 procent av

rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta

eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.

Bolagsstämman

Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen

senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans-

och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också

bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för

ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina

aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman.

Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post [email protected].

Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med

kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel

att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan

aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.

Bolaget har under räkenskapsåret 2023 haft följande bolagsstämmor:

Ordinarie bolagsstämma 2023-05-16

Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2022 och att disponera årets resultat enligt styrelsens

förslag, innebärande att utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P1 med 4,6 SEK per aktie, totalt 2 300 000 SEK. Ingen utdelning ska

ske till innehavare av preferensaktier P2. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.

Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Patric Sandberg Helenius (ordförande), Jan Nordström och Stefan Renno fram till slutet av nästa

årsstämma.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

14 15

Styrelsen 2023

Patric Sandberg Helenius

Stefan Renno

Jan Nordström

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.

Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.

Årsstämman 2024

Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2024 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens

bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.

Styrelsen

Styrelsens ansvar

Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet I AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen

och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner,

granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och

verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.

Coeli Fastighet I AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket

att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för

denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.

Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs

samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.

Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare

intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat

och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.

Styrelsens sammansättning

Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.

Utvärderingen avseende räkenskapsår 2022 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemöte 2023 och styrelsens bedömning

är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan

suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2023 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Patric Sandberg Helenius (ordförande), Jan

Nordström och Stefan Renno. Patric Sandberg Helenius är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till bolagets

större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning men oberoende i förhållande till bolagets

större aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i

att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras

objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

Invald

2016

2023

2016

Funktion

Ordförande

Ledamot

Närvaro

4/4

3/4

4/4

Oberoende i förhållande

till bolagets större aktieägare

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning

Nej

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

14 15

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens ledamöter och VD

Information om styrelseledamöterna och VD som omvaldes på bolagsstämman den 16 maj 2023 följer nedan:

Jan Nordström

Född: 1958

Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör

Ordinarie styrelseledamot sedan december 2018

VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli

Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636

samt Coeli Fastighet II AB (publ) org nr 559173-7548.

Innehav i bolaget: -

Stefan Renno

Född: 1967

Huvudsaklig utbildning: Gymnasiestudier

Ordinarie styrelseledamot sedan 16 maj 2023.

Andra väsentliga styrelseuppdrag: Stefan Renno

är styrelseordförande i bland annat Coeli Asset

Management styrelseordförande i Coeli SICAV II,

samt styrelsemedlem i Coeli SICAV I.

Innehav i bolaget: -

Patric Sandberg Helenius

Född: 1978

Huvudsaklig utbildning: Juridik

Styrelseordförande sedan 21 december 2016

Bolagsjurist och finanschef Lillskär AB

Tidigare; 2005-2007 Kilpatrick Stockton, Advokat.

2007-2018 Advokatfirman Lindahl, Advokat

Andra väsentliga uppdrag: Sttyrelseordförande i

Coeli Holding Fastighet II AB (publ),

org nr 559066-4636, Styrelseordförande i

Lillskär AB org nr 556980-9964.

Innehav i bolaget: -

Jakob Pettersson

Född: 1988

Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från

Handelshögskolan i Stockholm

Verkställande direktör sedan december 2020,

ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob

analyschef på Newsec, där han huvudsakligen

ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning

och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som

managementkonsult hos Applied Value Group

och från PwC Real Estate.

Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig

förvaltare för Coeli Fastighet II AB.

Innehav i bolaget: -

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

16 17

Utskott och valberedning

Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att

ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.

Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.

Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och

riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt

biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.

Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets

huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för

bolagsledningen.

Revision

Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar

resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det

styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.

Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor

väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2023 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig

revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2023. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 5 ersättning

till revisor.

Avvikelser från Koden

Bolaget följer svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:

• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att

det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med

hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med

beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan

ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.

• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.

Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.

• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som

oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis åt

Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund.

Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för

bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

16 17

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader

Förvaltningsavgifter

Övriga externa kostnader

Personalkostnader

Resultat från försäljning av fastigheter

Värdeförändring fastighet

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Finansnetto

Resultatandel Joint Venture

Värdeförändring derivat

Ränteintäkter

Räntekostnader

Övriga finansiella kostnader

Summa finansnetto

RESULTAT FÖRE SKATT

Skatt

Årets skatt

Summa skatt

ÅRETS RESULTAT

ÅRETS RESULTAT MOTSVARAR ÅRETS TOTALRESULTAT

Resultat per preferrensaktie P1 före och efter utspädning, SEK

Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2022-01-01

2022-12-31

37 910

37 982

-4 155

-19 682

-190

-20 292

-44 319

-6 337

-1 352

-9 949

895

-12 168

-18 505

1 687

-16 817

-21,62

-8,24

(not 10)

(not 2)

(not 3, 5)

(not 4)

(not 10)

(not 13)

(not 8)

(not 6)

(not 7)

(not 9)

2023-01-01

2023-12-31

36 961

1 319

38 280

-2 933

-21 185

-201

-5 514

-38 301

-68 133

-29 853

-2 619

276

-15 182

-1 227

-18 716

-48 569

7 956

-40 614

-33,03

-23,56

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

18 19

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Nyttjanderättstillgång tomträtt

Summa materiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i Joint Venture

Derivatinstrument

Andra långfristiga fordringar på Joint Venture

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

Kundfordringar

Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Likvida medel

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital

Balanserat resultat

Årets resultat

Summa eget kapital

Skulder

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut

Leasingskulder

Uppskjutna skatteskulder

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut

Leverantörskulder

Övriga skulder

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 9.

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2022-12-31

658 000

19 692

677 692

352

5 753

6 105

683 797

384

2 543

641

11 003

14 571

698 368

1 523

270 615

154 681

-16 817

410 002

92 925

19 692

40 142

152 759

127 019

1 020

1 414

6 153

135 606

288 366

698 368

2023-12-31

526 500

19 692

546 192

5 753

5 789

551 982

266

3 022

1 526

53 976

58 790

610 772

1 523

270 615

135 564

-40 614

367 089

103 291

19 692

28 444

151 427

84 369

1 677

2 041

4 170

92 256

243 683

610 772

(not 10)

(not 13)

(not 8)

(not 14)

(not 15)

(not 16)

(not 17)

(not 24)

(not 17)

(not 19)

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

18 19

Ingående eget kapital 2022-01-01

Årets resultat

Summa totalresultat

Omföring av föregående års resultat

Transaktioner med aktieägare

Utdelning Preferensaktier P1

Utgående eget kapital 2022-12-31

Ingående eget kapital 2023-01-01

Årets resultat

Summa totalresultat

Omföring av föregående års resultat

Transaktioner med aktieägare

Utdelning Preferensaktier P1

Utgående eget kapital 2023-12-31

Preferensaktier P1

Preferensaktier P2

Preferensaktier P1: Preferensaktier P1 skall äga rätt till en årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående

till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter.

Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen utgår således på koncernens totala

fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.

Preferensaktier P2: 1 röst per Preferenskatie P2. Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom

utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har

betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp

P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till

det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten

för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats

för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70)

procent till innehavare av preferensaktie P2.

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I

EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

Summa eget

kapital

429 239

-16 817

-2 420

410 002

-40 614

-2 300

367 089

Årets

resultat

139 514

-16 817

-139 514

-16 817

-40 614

16 817

-40 614

Balanserat

resultat

17 587

139 514

-2 420

154 681

-16 817

-2 300

135 564

Övrigt tillskjutet

kapital

270 615

Aktiekapital P2

1 023

Aktiekapital P1

500

Kvotvärde

Antal aktier

500 000

1 022 940

154 681

0 SEK

Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie 1 2023-12-31

358,86 SEKUtgående nettoandelsvärde per Preferensaktie 2 2023-12-31

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

20 21

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

2022-01-01

2022-12-31

-18 505

20 292

1 351

-3 586

-448

1 295

204

1 051

-3 292

-2 420

12 000

-16 838

-7 258

-9 499

20 502

11 003

-10 844

2023-01-01

2023-12-31

-48 569

38 301

5 514

-36

2 619

1 249

1 391

469

-2 485

-4 541

-6 557

-2 801

87 579

-500

84 278

-2 300

109 777

-141 586

- 639

-34 748

42 973

11 003

53 976

276

-15 160

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt

Justeringsposter

Värdeförändringar fastigheter

Rearesultat fastighetsförsäljning

Orealiserad värdeförändring derivat

Resultandel i joint venture

Upplupen ränta

Betald skatt

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital

Förändringar i rörelsekapital

Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar

Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten

Investering i fastighet

Försäljning av fastighet

Investering i intressebolag

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten

Utdelning Preferensaktier P1

Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader

Amorterade fastighetslån

Lånekostnader

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Årets kassaflöde

Likvida medel vid årets början

Likvida medel vid årets slut

Tilläggsupplysningar

Erhållen ränta

Erlagd ränta

(not 13)

(not 26)

(not 15)

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

20 21

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

Rörelsens intäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader

Förvaltningsavgifter

Övriga externa kostnader

Personalkostnader

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Resultat från finansiella poster

Värdeförändring derivat

Ränteintäkter

Räntekostnader

Återförd nedskrivning aktier

Övriga finansiella kostnader

Summa resultat från finansiella poster

Bokslutsdispositioner

Erhållna koncernbidrag

Summa bokslutsdispositioner

Resultat före skatt

Skatt

Årets skatt

Summa skatt

ÅRETS RESULTAT

ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED ÅRETS TOTALRESULTAT

2022-01-01

2022-12-31

7 795

-1 036

-8 720

-190

-9 946

-2 151

1 734

-115

1 619

2 235

1 703

(not 2)

(not 3, 5)

(not 4)

(not 8)

(not 6)

(not 7)

(not 11)

(not 7)

(not 9)

2023-01-01

2023-12-31

9 003

-716

-10 768

-201

-11 685

-2 682

5 807

- 3 579

13 917

-184

15 997

2 684

15 999

-40

15 959

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

22 23

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag

Fordran koncernföretag

Derivatinstrument

Uppskjutna skattefordringar

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

Fordran koncernföretag

Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital

Summa bundet eget kapital

Fritt eget kapital

Överkursfond

Balanserat resultat

Årets resultat

Summa fritt eget kapital

Summa eget kapital

Skulder

Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

Skulder i koncernföretag

Skatteskulder

Övriga skulder

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2022-12-31

142 864

275 619

470

418 953

55 372

475

3 451

59 307

478 260

1 523

270 615

-17 556

1 703

254 763

256 286

190 815

29 415

630

1 114

31 159

221 974

478 260

2023-12-31

159 374

293 676

470

453 556

18 593

2 743

671

2 683

24 690

478 246

1 523

270 615

-18 152

15 959

268 422

269 945

157 047

50 701

513

51 254

208 301

478 246

(not 11)

(not 12)

(not 15)

(not 16)

(not 18)

(not 19)

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

22 23

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)

Ingående eget kapital 2022-01-01

Årets resultat

Summa totalresultat

Omföring av föregående års resultat

Transaktioner med aktieägare

Utdelning Preferensaktier P1

Utgående eget kapital 2022-12-31

Ingående eget kapital 2023-01-01

Årets resultat

Summa totalresultat

Omföring av föregående års resultat

Transaktioner med aktieägare

Utdelning Preferensaktier P1

Utgående eget kapital 2023-12-31

Summa eget

kapital

257 004

1 703

-2 420

256 286

15 959

-2 300

269 945

Årets

resultat

2 135

1 703

-2 135

1 703

15 959

-1 703

15 959

Balanserat

resultat

-17 270

2 135

-2 420

-17 556

1 703

-2 300

-18 152

Överkursfond

270 616

Aktiekapital P2

1 023

Aktiekapital P1

500

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

24 25

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)

2022-01-01

2022-12-31

1 703

-2 235

-532

24 585

-14 650

9 403

-3 612

-2 420

3 371

3 451

2023-01-01

2023-12-31

15 999

-2 684

-13 917

-36

-638

33 940

20 055

53 357

-51 825

-2 300

-768

3 451

2 683

Den löpande verksamheten

Årets resultat före skatt

Justeringsposter

Erhållna koncernbidrag

Nedskrivning andelar koncernföretag

Orealiserad värdeförändring

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

Förändringar i rörelsekapital

Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar

Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten

Utlåning till koncernföretag

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten

Utdelning Preferensaktier P1

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Årets kassaflöde

Likvida medel vid årets början

Likvida medel vid årets slut

(not 15)

NOTER (TSEK)

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

24 25

NOTER (TSEK)

NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER

Coeli Fastighet I AB (publ), org. nr 559086-4393, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317,

103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF 2.

Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.

Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare tillämpar koncernen

även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilken specificerar de tillägg till

IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för

juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som

i den senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.

Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som

påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna

och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet

av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår

tydligt från andra källor. Verkliga utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet.

Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och

framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för

redovisningsändamål. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag

innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.

Se vidare nedan stycke benämnt Anläggningstillgångar - Förvaltningsfastigheter samt not 10 för känslighetsanalys.

Klassificering och uppställningsformer

För moderbolaget redovisas en resultaträkning i likhet med koncernen där årets resultat är lika med totalresultat. Vidare används för moderbolaget

benämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning

respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan

rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive IAS

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än

tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas

återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom

försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning.

Värderingsprinciper

Värderingsprinciper tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt

värde. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid

bokslutstillfället. Innehav i derivatinstrument värderas till verkligt värde både initialt och vid efterföljande omvärderingar i slutet av varje rapportperiod.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen

presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste TSEK.

Nya redovisningsprinciper

Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2023 har inte haft någon nämnvärd effekt på

koncernens finansiella rapporter.

Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt ikraft

Företagsledningens bedömning är att inga nya och ändrade standarder och tolkningar kommer att få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella

rapporter för den period de tillämpas första gången.

Koncernredovisning

Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Coeli Fastighet I AB (publ). Bestämmande inflytande

föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt

engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i

koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får

ett bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen

indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i

anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen. I analysen

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

26 27

NOTER (TSEK)

fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt

övertagna skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt

koncernen får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Goodwill beräknas som summan av

vederlaget för andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets

identifierbara tillgångar och övertagna skulder. När skillnaden är negativ redovisas denna effekt direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid

rörelseförvärv kostnadsförs vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande

därefter med värdeförändringar redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redovisas förändringar av ägande som omföring

inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets

nettotillgångar. Vid minskning av ägande i sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till

verkligt värde med värdeförändringen redovisad i resultatet.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda

identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för

förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade

tillgångar.

De förvärv av dotterbolag som hittills skett har varit tillgångsförvärv.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna tramsaktioner

elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast

i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.

Joint Venture

I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har

direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen,

den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Bolagets del innebär detta att Långgatan

Fastighets AB klassificeras som joint venture vilket fått till följd att andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i detta bolag redovisas enligt

kapitalandelsmetoden. Förändringen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av hyresintäkter och en värdejustering på bolagets fastighet.

Segmentsrapportering

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns

fristående finansiell information tillgänglig. Koncernen följs upp och redovisas som ett enda segment.

Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas

inte på segment.

Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren och att uppföljning sker per tillgång och inte per geografisk marknad upprättas

ingen segmentsredovisning. Koncernen har inga större kunder.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Hyresrabatter har i förekommande fall

reducerat de redovisade intäkterna. Alla hyror faktureras i förskott.

Fastighetsförsäljning

Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett

tidigare tillfälle.

Utdelning

Erhållen utdelning redovisas som finansiell intäkt.

Ränteintäkter

Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuell skatt och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6%. Uppskjuten skatt beräknas

enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I

moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på

uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde

och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas

i rapport över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell

rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande

värdering.

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per

NOTER (TSEK)

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

26 27

NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)

balansdagen. Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över

totalresultatet. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.

IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid

nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke

observerbara inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter

är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Värderingsmetodik

De marknadsvärderingar av fastighetsbeståndet som Bolaget inhämtar är upprättade i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard,

nionde upplagan, och Samhällsbyggarnas etiska regler. Metoden är en avkastningsbaserad kassaflödesmetod som innebär att fastighetens framtida

betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader, risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en

viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftnetton och restvärdet

nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens marknadsvärde.

Kalkylstart

Nuvärde av driftnetton

+ Nuvärde av restvärde

+ Värde av byggrätt

= Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl

Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand.

Om detta ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller

bostadsfastigheter beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat

driftsnetto dividerat med köpeskillingen.

Värderingsparameter

Vid nyttjande av metoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation,

hyresutveckling, drift- och underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas

utifrån jämförbara transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntan används för nuvärdeberäkningen av

driftnetton och restvärde. Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till

belåning. Kalkylräntekravet är således räntekravet på totalt kapital. Vi presenterar inga känslighetsanalyser specifikt kopplat till inflation, hyresutveckling

eller driftskostnader. Vi bedömer att dessa faktorer främst påverkar driftnettot respektive avkastningskravet, känslighetsanalys för dessa framgår nedan

i not 10. Se även känslighetsanalys för långsiktig vakans i not 10.

Nedskrivningar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande

och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar

nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående

löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster

återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade

återstående löptid. Ingen IB/UB-analys har upprättats då Koncernen har låga hyresförluster, varför detta ej bedömts väsentligt.

Värderingen av förväntade kreditförluster för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med

framåtblickande faktorer. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen

vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande

information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar

av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Bokfört värde motsvarar verkligt värde för samtliga finansiella instrument.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Verkligt värde bedöms motsvara bokförvärda värden.

Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank. Redovisning sker till upplupet anskaffningsvärde.

Kundfordringar

Koncernen innehar kundfordringarna i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och värderar de därför vid efterföljande redovisningstidpunkter till

upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp.

Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs

normalt löpande i resultaträkningen, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänförs till ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i

anskaffningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevsutgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid

längre än ett år.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

28 29

NOTER (TSEK)

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell

skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

Finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde via resultaträkningen

Derivatinstrument

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen som en finansiell tillgång eller finansiell skuld på affärsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt

och vid efterföljande omvärderingar i slutet av varje rapportperiod. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värdeförändring derivat”.

Ingen säkringsredovisning tillämpas.

Leasing

För alla leasingavtal redovisas en tillgång och en skuld, med tillhörande redovisning av kostnader för avskrivning och ränta. Coeli Fastighet I AB har en

leasad tomträtt.

Eventualförpliktelser

Med eventualförpliktelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra

framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av

resurser kommer att krävas.

Finansiell riskhantering

Bolaget ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för företaget.

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering

av befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att

begränsa likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för koncernen.

Målsättningen är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och

utan att riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen. Den externa finansiering som koncernen har är villkorad av

ett antal nyckeltalskopplade kovenanter. Bolaget bevakar nyckeltalen löpande för att säkerställa att dessa uppfylls. Koncernen har inte brutit mot dessa

nyckeltalskopplade kovenanter under 2023.

Marknadsrisk

Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.

Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av

ränterisker. Koncernens exponering mot valutarisk eller andra prisrisker bedöms som ej väsentlig.

Ränterisk

Bolagets låneavtal har förfallodatum mellan 2024-02-12 och 2025-09-30. Per den 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapital till 367 089 TSEK.

Koncernens räntebärande skulder, exkl leasingskuld, uppgick till 187 659 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 36 %. Räntan på banklånen är rörliga

för närvarande. Räntesatsen bestäms av kreditgivaren med hänsyn till bland annat det allmänna ränteläget, kostnader för upplåning och kapitaltäckning

samt de övriga grunder kreditgivaren vid varje tid tillämpar denna typ av kredit. Koncernen använder derivatinstrument i form av ränteswappar, där rörlig

ränta swappas till fast, för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt för att effektivt hantera exponeringen mot ränterisk.

Per 31 dec 2023 består derivatportföljen uteslutande av ränteswappar om totalt 10 (0) Mkr i underliggande nominellt värde. Den genomsnittliga räntan

på Bolagets externa låneskulder uppgick per den 31 december 2023 till 6,4 procent. Bolaget har antagit en finanspolicy som innehåller Bolagets riktlinjer

för finansiering, likviditet och kredithantering.

Känslighetsanalys räntekostnader

Kredit- och motpartsrisk

Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att betalning inte erhålls från kunderna, utgör en kreditrisk. Koncernens kunder kredit

kontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Kreditrisk uppstår genom likvida medel och

tillgodohavanden hos banker och finansinstitut. Endast banker och finansinstitut som av oberoende värderare fått lägst kreditrating ”A” accepteras. För

att minimera kreditrisker görs löpande bedömning av partners kreditvärdighet.

NOTER (TSEK)

Ränteuppgång, procentEffekt kassaflöde TSEK2023202420251,0%1 8771 8501 8241,5%2 8152 7752 7362,0%3 7533 7003 6482,5%4 6924 6254 5603,0%5 6305 5505 4723,5%6 5686 4756 3844,0%7 5067 4017 2964,5%8 4458 3268 2085,0%9 3839 2519 120

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

28 29

NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)

Derivatinstrument

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen som en finansiell tillgång eller finansiell skuld på affärsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt

och vid efterföljande omvärderingar i slutet av varje rapportperiod. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värdeförändring derivat”.

Ingen säkringsredovisning tillämpas.

Bolagets innehav av derivat värderas baserat på kommunicerade beräkningar och värderingar från emitterande bank. Innehaven klassificeras därmed

som ett instrument i värderingshierarki 3. Denna kategori inkluderar instrument som värderas baserat på noterade priser på aktiva marknader för liknande

instrument, noterade priser för identiska eller liknande instrument som handlas på marknader som inte är aktiva, eller andra värderingstekniker där all

väsentliga indata är direkt och indirekt observerbar på marknaden (d v s antingen direkt, som prisnoteringar eller indirekt, härledda från prisnoteringar).

Bolaget använder derivatinstrument i form av ränteswappar, där rörlig ränta swappas till fast, för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt för att

effektivt hantera exponeringen mot ränterisk.

REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG

Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har

fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

Finansiella instrument och säkringsredovisning

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/

IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person.

Finansiella garantier

I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier

innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär

inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell

rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.

Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i

balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

30 31

NOTER (TSEK)

NOT 3 - ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER2023-01-012022-01-012023-12-312022-12-31KoncernenDriftskostnader-14 430-14 036Fastighetsförvaltningskostnader-2 670-3 225Revision-944-431Övriga administrativa kostnader-1 489-869Övrigt-1 652-1 121Summa-21 185-19 682ModerbolagetRevision-731-205Konsultarvoden-361-55Börs och emissionskostnader--82Vidarefakturerade koncerninterna kostnader-7 401-8 482Övrigt-2 275104Summa-10 768-8 720

NOT 4 - PERSONALKOSTNADER2023-01-012022-01-012023-12-312022-12-31Koncernen och moderbolagetStyrelsearvoden-153-145Lagstadgade sociala avgifter-48-45-201-190Ersättningar till ledande befattningshavare Grundlön/RörligPensions-AktierelateradeÖvriga Ersättningar och övriga förmåner 2023styrelsearvodeersättningkostnadersättningarersättningarSummaStyrelsens ordförande Patric Sandberg Helenius102----102Styrelseledamot Jan Nordström51----51Styrelseledamot Stefan Renno------Verkställande direktören------Ledande befattningshavare (1 person)------Summa153----153Grundlön/RörligPensions-AktierelateradeÖvriga Ersättningar och övriga förmåner 2022styrelsearvodeersättningkostnadersättningarersättningarSummaStyrelsens ordförande Patric Sandberg Helenius97----97Styrelseledamot Jan Nordström48----48Styrelseledamot Mikael Larsson------Verkställande direktören------Ledande befattningshavare (1 person)------Summa145----145

NOTER (TSEK)

Bolagets verkställande direktör och ledande befattningshavare får sin grundlön från övriga bolag inom Coelikoncernen som inte ingår i Coeli Fastighet

1 AB-koncernen. Styrelseordförande Patric Sandberg Helenius har fakturerat bolaget för juridisk rådgivning från sitt eget bolag Villa Blanka AB. Under

2023 har Patric Sandberg Helenius fakturerat koncernen 0 (6) och moderbolaget 0 (0) TSEK. Jan Nordström som är styrelseledamot i Bolaget fakturerar

Bolaget löpande för konsultuppdrag avseende fastighetsrådgivning från sitt bolag J.N Bygg AB. Under 2023 har Jan Nordström fakturerat koncernen

101 (70) och moderbolaget 0 (0) TSEK. Det finns inte några anställda i bolaget.

Bolagsstämman 2023 beslutade om ett arvode om två prisbasbelopp till styrelsens ordförande samt ett prisbasbelopp till styrelseledamot Jan

Nordström. 70 TSEK beslutades att utgå till Stefan Renno.

NOT 2 - FÖRVALTNINGSAVGIFTER

Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFM-tillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en

årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet. Under 2023 uppgick förvaltningsagiften till 2 956 (3 051) TSEK.

Coeli Asset Management har även rätt till en årlig AIF-avgift för risk, regelefterlevnad med mera om 0,2 procent (exklusive moms) på den emitterade

volymen. Under 2023 uppgick AIF-avgiften till 553 (553) TSEK.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

30 31

NOTER (TSEK)

Arvodet avser i sin helhet ersättning till revisionsföretaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB och ingen del avser revisionsnätverket i övrigt. Det i

jämförelse låga arvodet för 2022 överensstämmer ej med faktiskt arvode utan har påverkats av periodiseringseffekt 2021.

NOT 5 - ERSÄTTNING TILL REVISORER2023-01-012022-01-012023-12-312022-12-31KoncernenRevisionsuppdrag-875-284Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget-40-83Skatterådgivning-29-64Summa-944-431ModerbolagetRevisionsuppdrag-662-133Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget-40-35Skatterådgivning-29-64Summa-731-232

NOT 6 - FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget2023-01-012022-01-012023-01-012022-01-012023-12-312022-12-312023-12-312022-12-31Ränteintäkter, koncernföretag--5 7631 734Ränteintäkter23028--Övriga finansiella intäkter46-44-Summa 276285 8071 734

NOT 7 - FINANSIELLA KOSTNADERKoncernen Moderbolaget2023-01-012022-01-012023-01-012022-01-012023-12-312022-12-312023-12-312022-12-31Räntekostnader, koncernföretag---3 579-Räntekostnader till kreditinstitut -15 182-9 922--Tomträttsavgäld-937-640--Övriga finansiella kostnader -290-282-184-Summa-16 409-10 844-3 763-

NOT 8 - DERIVAT

Kvarstående snitt tid 2 år.

20232022Ränteswap36-Summa36-

Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan instrumenten innehas endast för ekonomisk säkring av risker. Derivatinstrument klassificeras som

att de “innehas för handel”. Dessa tas upp som en finansiell tillgång eller finansiell skuld i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets

avtalsmässiga villkor. Koncernen har följande innehav i derivatinstrument:

Bolagets innehav av derivat värderas baserat på kommunicerade beräkningar och värderingar från emitterande bank. Innehaven klassificeras därmed

som ett instrument i värderingshierarki 2. Denna kategori inkluderar instrument som värderas baserat på noterade priser på aktiva marknader för liknande

instrument, noterade priser för identiska eller liknande instrument som handlas på marknader som inte är aktiva, eller andra värderingstekniker där all

väsentliga indata är direkt och indirekt observerbar på marknaden (d v s antingen direkt, som prisnoteringar eller indirekt, härledda från prisnoteringar).

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

32 33

NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)

NOT 9 - SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT / UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Per balansdagen uppgår koncernens ackumulerade skattemässiga underskott till 2 878 (3 855) TSEK.

Koncernen Moderbolaget2023-01-012022-01-012023-01-012022-01-012023-12-312022-12-312023-12-312022-12-31Aktuell skatt -805-989-33Aktuell skatt, hänförlig till tidigare år -32-131--Uppskjuten skatt, temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader8 7482 808--Uppskjuten skatt, avseende obeskattade reserver52---Uppskjuten skatt, avseende värdeförändring derivat -7--7-Summa 7 9561 688-40-Avstämning av redovisad skattResultat före skatt-48 569-18 50515 9991 703Nominell skatt enligt gällande skattesats (20,6%)10 0053 812-3 296-351Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter-1 406-6482 867-Skatteeffekt ej aktiverade underskottsavdrag samt tidigare ej aktiverade underskott151-85--Skatteeffekt ej redovisade temporära skillnader 1 754 - - - Skatteeffekt ej avdragsgilla räntekostnader för vilken ingen redovisad uppskjuten skattefordran redovisats-2 527 -1 391 Skatteeffekt, kvittning räntenetto--389Skatteeffekt, hänförligt till tidigare år-31-351Effekt av ändrad skattesats10--Redovisad effektiv skatt7 9561 688-40-Uppskjuten skatteskuldAvseende aktiverade underskottsavdrag470470--Avseende värdeförändring fastighet-28 421-39 704--Avseende obeskattade reserver-493-908--Summa-28 264-40 142--

NOT 10 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Samtliga av koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter samt värdestegring och klassificeras därmed som förvaltningsfastigheter.

Fastighethetsbeståndet innefattar kommersiella fastigheter med huvudsakligen handel, verkstad (så som bilverkstad) och lätt industri, vilka behandlats

som en klass av tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde, på balansdagen. Värderingar av

förvaltningsfastigheter är baserad på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighets framtida intjäningsförmåga. Värderingar

baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav. De

externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 10 år. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för

år 2034 beräknats. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 2,0 (4,0) procent för 2024 och

2,0 procent långsiktigt, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrad och avkastningskrav.

För vissa värderingsobjekt föreligger förväntningar om ändrad markanvändning på sikt. Flera kalkyler har därför upprättats för att avgöra objektets

marknadsvärde (”highest and best use”). I vissa fall bedöms råmarksvärdet enligt indirekt ortsprismetod vara högre än objektets restvärde beaktat

nuvarande bebyggelse med pågående användning. I dessa värderingar, som utgår utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA, härleds värdet

genom att bedöma nuvärdet av bedömda återstående driftnetton fram till den planerade ändrade användningen samt råmarksvärdet vid en bedömd

och förväntad ändrad markanvändning. Då ett värderingsobjekt idag nyttjas för andra ändamål och detaljplanen ännu inte vunnit lagakraft görs avdrag

för bl.a. tid till färdig plan, planrisk, marknadsrisker och rivningskostnader från byggrättsvärdet. 7 st (8) av bolagets 7 st (8) direktägda fastigheter

uppgående till totalt 527 (658) MSEK av totala värdet om 527 (658) MSEK är värderade utifrån ett råmarksvärde.

Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas

marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Nedan presenteras de väsentliga antaganden.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

32 33

NOTER (TSEK)

Fastighet Kommun Bolag Tillträde Yta Tomträtt DelägdVagnhallen 15 Stockholm Coeli Vagnhallen 15 AB 2017-10-31 8 666 Ja NejVagnhallen 16 Stockholm Coeli Vagnhallen 15 AB 2017-10-31 7 416 Nej NejLuktviolen 2 Södertälje Luktviolen Fastighets AB 2018-01-15 1 000 Nej NejSankt Ilian 36:10 Enköping Långgatan Fastighets AB 2018-01-15 2 500 Nej JaMandelblomman 1 Spånga Coeli Mandelblomman AB 2019-03-01 6 905 Nej NejMandelblomman 3 Spånga Fastighets AB Madelium 2019-07-01 1 813 Nej NejGamlestaden 740:127 Göteborg Coeli Gamlestaden AB 2019-07-02 5 480 Nej NejRunö 7:132 Österåker STP Fastigheter AB 2020-04-06 1 415 Nej Nej

2023-12-312022-12-31KoncernenIngående balans658 000675 000Förvärv och investeringar2 8013 292Försäljning-96 000-Värdeförändring-38 301-20 292Utgående balans526 500658 000

Fastigheter som förvärvats tidigare år värderas normalt vid helårsbokslutet av externt värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering halvårsvis.

Om en fastighet värderats av externt värderingsinstitut vid halvårsskiftet kan denna värdering i undantagsfall även användas som underlag för värderingen

vid helårsbokslutet. Fastigheterna värderades per 31 december 2023. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av SVEFA AB. På balansdagen

värderades beståndet av fastigheterna till 526,5 MSEK, vilket föranledde till en värdeförändring av fastighetsvärdet uppgående till -38,3 (-20,3) MSEK.

I vissa fall inkluderar värderingsutlåtandet en bedömning av värdet av framtida byggrätter. Detta görs för de fastigheter där planarbetet har kommit så

långt att en förändrad markanvänding bedöms som sannolik. Värderaren gör en bedömning av den återstående planrisken och reducerar sedan det fulla

byggrättsvärdet med denna risk.

Se not 1 för värderingsmetodik och värderingsparametrar.

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är

orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av året.

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Då vi ser driftnettot som en summa

av marknadshyran minskat med drift och underhållskostnader är det enbart på driftnettot som känslighetsanalys utförs och inte enskilt på marknadshyran

respektive drift och underhållskostnaderna. Baserat på Bolagets bedömda löpande intjäningsförmåga per 31 december 2023 skulle en förändring om 5

procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 157,3 (32,9) mkr uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt

eller nedåt med 0,5 procentenheter av marknadens direktavkastningskrav skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka

-83,1 (+59,8) mkr och 171,5 (50,6) mkr nedåt. Ett avkastningskrav om 6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys.

2023-01-012022-01-012023-12-312022-12-31KoncernenHyresintäkter36 96137 910Driftskostnader-14 430-14 036Driftnetto22 53123 874

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

34 35

Förändring driftnetto %-5,00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%-0,50% 19 164 33 536 47 909 62 282 76 655-0,25% -4 583 9 165 22 913 36 661 50 409Förändring avkastningskrav %0,00% -26 350 -13 175 0 13 175 26 3500,25% -46 376 -33 728 -21 080 -8 432 4 2160,50% -64 862 -52 700 -40 538 -28 377 -16 215

NOTER (TSEK)

Förändring av driftnetto, 2022

Förändring driftnetto %-5,00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%-0,50% 23 927 41 873 59 818 77 764 95 709-0,25% -5 722 11 443 28 609 45 774 62 939Förändring avkastningskrav %0,00% -32 900 -16 450 0 16 450 32 9000,25% -57 904 -42 112 -26 320 -10 528 5 2640,50% -80 985 -65 800 -50 615 -35 431 -20 246

Förändringar i långsiktig vakans påverkar fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda löpande intjäningsförmåga per 31 decem-

ber 2023 skulle en förändring om 5 procent av den långsiktiga vakansen uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 26,3

mkr uppåt respektive nedåt. Ett avkastningskrav om 6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys (hyresintäkter 10 procent och

driftskostnader minus 4 procent).

Förändring av långsiktig vakans, 2023

Förändring långsiktig vakans %-5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%500 650 513 825 527 000 540 175 553 350

NOTER (TSEK)

Förändring av driftnetto, 2023

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

34 35

NOTER (TSEK)

NOT 11 - AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG2023-12-312022-12-31ModerbolagetIngående anskaffningsvärde156 781156 581Aktieägartillskott2 593200Utgående ackumulerade anskaffningsvärden159 374156 781Ingående nedskrivningar -13 917-13 917Årets nedskrivningar 13 917-Utgående ackumulerade nedskrivningar--13 917Bokfört värde159 374142 864

NOTER (TSEK)

NOT 12 - LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

Ingående anskaffningsvärde

Tillkommande poster

Avgående poster

Summa

2022-12-31

236 057

264 325

-224 763

275 619

2023-12-31

275 619

45 247

-27 190

293 676

Eget Eget Dotterbolag Org nrSäteAndel %Antal aktierkapitalkapitalCoeli Alfa I AB559129-5513Stockholm 100 50 000140 239138 088Coeli Alfa II AB559187-6361Stockholm10050 0005021 286

Indirekt ägda bolag Org nrSäteAndel %Antal aktierS T P Fastigheter Aktiebolag556568-9568Stockholm1001 000Coeli Gamlestaden AB556779-3871Stockholm10010 000Fastighets AB Madelium559206-3761Stockholm100500Coeli Vagnhallen 15 AB556372-4961Stockholm10020 000Luktviolen Fastighets AB559126-1770Stockholm10050 000Långgatan Fastighets AB559131-6913Uppsala50500Coeli Mandelblomman AB556645-9201Stockholm1001 000Coeli Vagnhallen 15 Holding AB559341-2009Stockholm10025 000Fastighets AB Malmhuset Holding559341-2025Stockholm10025 000Coeli Mandelblomman Holding AB559341-2017Stockholm10025 000Mandelblomman 3 Holding AB559341-2033Stockholm10025 000Coeli Gamlestaden Holding AB559347-2128Stockholm10025 000

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

36 37

NOTER (TSEK)

NOT 13 - ANDELAR I JOINT VENTURE

I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har

direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen,

den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Coelis del innebär detta att Långgatan Fastighets AB

klassificeras som joint venture vilket fått till följd att Coelis andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag redovisas enligt

kapitalandelsmetoden. För ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna se not 1. Minskningen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av

hyresintäkter och en negativ värdejustering på bolagets fastigheter.

Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures

Långgatan Fastighets AB som äger fastigheten Sankt Illian 36:10 i Enköping samägs med företaget SH Bygg Fastighetsutveckling AB och har som långsiktigt

mål att förädla fastigheten genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Då kapitalandelen är negativ så redovisas den som en skuld till intresseföretag.

Sammandrag av joint venture bolagets resultat och ställning (100%)2023-01-01Resultat2023-12-31Rörelseintäkter1 150Rörelsekostnader-1 655Finansnetto-715Resultat-1 230Tillgångar Anläggningstillgångar24 500Uppskjuten skattefordran241Omsättningstillgångar1 82726 568Skulder och eget kapitalEget kapital-823Uppskjuten skatteskuld-Långfristiga skulder24 193Kortfristiga skulder3 19826 568REDOVISAT VÄRDE-412

BolagOrg nrSäteKapitalandelKoncernenModerbolagLånggatan Fastighets AB559131-6913Enköping50%--

KoncernenModerbolaget2023-01-012022-01-012023-01-012022-01-012023-12-312022-12-312023-12-312022-12-31Redovisat värde vid årets ingång352 1 704 --Resultatandel-352-1 352--Redovisat värde vid årets utgång-352--

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

36 37

NOT 14 - FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2023-12-312022-12-31KoncernenFörutbetald tomträttsavgäld160160Förutbetald ränta26-Förutbetald försäkring205282Upplupen intäkt290-Övriga förutbetalda kostnader845199Summa1 526641ModerbolagetFörutbetald försäkring204276Upplupen koncernintern intäkt 290 - Övriga förutbetalda kostnader 177199Summa671475

NOTER (TSEK)

NOT 15 - LIKVIDA MEDEL2023-12-312022-12-31KoncernenBanktillgodohavanden53 97611 003Summa53 97611 003ModerbolagetBanktillgodohavanden2 6833 451Summa2 6833 451

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

38 39

NOT 16 - EGET KAPITAL

Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2023 till 1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:

Preferensaktier P1: Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående

till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter.

Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens totala

fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.

Preferensaktier P2: Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras,

med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat

med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att

bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som

ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av

tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar

därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Koncernen

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.

Moderbolaget

Fritt eget kapital

Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Överkursfond

När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet

utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.

Balanserade vinstmedel

Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.

AntalKvotvärdePreferensaktier P1 500 0001 Preferensaktier P2 1 022 9401

NOTER (TSEK)

Antal Antal HÄNDELSERRegistrering Preferens-Preferens-AktiekapitalEmission enligt bolagsverketaktier P1 aktier P2 SEKprospektNybildning2016-11-2250 000 - 50 000Nyemission Preferensaktier P12017-01-20450 000 - 450 000Nyemission Preferensaktier P22017-08-11 - 394 100394 100Emission 1Nyemission Preferensaktier P22017-08-21 - 3 0403 040Emission 1Nyemission Preferensaktier P22017-11-21 - 155 600155 600Emission 2Nyemission Preferensaktier P22018-01-15 - 56 20056 200Emission 3Nyemission Preferensaktier P22018-03-07 - 88 00088 000Emission 4Nyemission Preferensaktier P22018-05-16 - 147 100147 100Emission 5Nyemission Preferensaktier P22018-08-08 - 178 900178 900Emission 6UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2023-12-311 522 940Rösträtter och aktiekapitalandelarTotalt antal Andel av AktieslagAntal aktierRöstetalrösterrösterKapitalandelPreferensaktier P1500 000105 000 00083%33%Preferensaktier P21 022 94011 022 94017%67%1 522 9406 022 940100%100%

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

38 39

NOTER (TSEK)

Belåning av fastigheterna har gjorts genom Swedbank och SEB. Belåningsgraden uppgår till ca 36 procent av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta

uppgående till 6,4 procent. Lånen förfaller mellan datumen 2024-02-12 respektive 2025-09-30. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till

kreditinstitut 84 369. Lånen som förfaller inom 1 år, avses att förlängas.

NOT 17 - SKULDER TILL KREDITINSTITUT 2023-12-312022-12-31KoncernenIngående fastighetslån219 944224 784Upplåning109 684-Amortering-141 969-4 840Utgående fastighetslån187 659219 944Förfaller inom 1 år84 369127 019Förfaller senare än 1 men inom 5 år103 29192 925187 659219 944

NOT 18 - SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

Ingående anskaffningsvärde

Tillkommande poster

Avgående poster

Bokfört värde

2023-12-31

190 815

14 259

-48 027

157 047

2022-12-31

130 944

137 723

-77 852

190 815

NOT 19 - UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER2023-12-312022-12-31KoncernenUpplupna styrelsearvoden och revision 10597Förutbetalda hyresintäkter2 3293 101Upplupna räntekostnader2671 353Upplupna förvaltningsavgifter 608911Övrigt860691Summa4 1706 153ModerbolagetSociala avgifter och källskatt3330Upplupna styrelsearvoden och revision 10596Upplupna förvaltningsavgifter-911Övrigt37577Summa5131 114

Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.

NOT 20 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2023-12-312022-12-31Ställda säkerheter KoncernenBankgaranti5050Fastighetspant229 355258 470229 405258 520ModerbolagetBankgaranti5050Borgen till förmån för dotterbolag187 659219 944187 709219 994

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

40 41

NOT 21 - LIKVIDITETSRISK

NOTER (TSEK)

KoncernenAvtalsenliga löptider för finansiella Mellan 6Summaskulder per 2023-12-31Mindre änoch tolvMellanMer ånavtalsenligaRedovisat värdeFinansiella skulder (exkl derivat)6 månadermånader1 och 5 år5 årkassaflödenfordringar/skulderLeverantörsskulder1 677---1 6771 677Upplåning82 616 1 753103 768-188 137187 659Leasingskuld3203202 56016 49219 69219 692Räntor5 8276 1993 004-15 030-Summa finansiella skulder90 4398 272109 33216 492224 536209 029KoncernenAvtalsenliga löptider för finansiella skulder per 2022-12-31Finansiella skulder (exkl derivat)Leverantörsskulder1 020---1 0201 020Upplåning3 229 124 42492 290-219 944219 944Leasingskuld3203202 56016 49219 69219 692Räntor5 4622 6911 815-9 968-Summa finansiella skulder10 031127 43596 66516 492250 624240 656

NOT 22 - RESULTAT PER AKTIE

Med bolagets resultat avses Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P1 respektive P2.

Beräkning av resultat per aktie har gjorts utifrån §7 i bolagsordningen:

Utöver den rätt till utdelning som kan följa av 18 kap 11 § aktiebolagslagen ska aktierna I bolaget berättiga till utdelning enligt vad som anges i denna §

7, såvitt tvingande lagstiftning ej annat stadgar:

Innehavare av preferensaktier P2 ska genom utdelning, eller genom annan värdeöverföring enligt 17 kap 2 § aktiebolagslagen eller när bolaget likvideras,

med företräda framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat

med fem (5) procent per år från den 1 januari 2020 (”Preferensbelopp P2”) till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning

eller annan värdeöverföring enligt 17 kap 2 § aktiebolagslagen eller i samband med att bolaget likvideras.

För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras ska det belopp som ligger till grund för

uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna ska innehavare

av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver ska fördelas med trettio

(30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till Innehavare av preferensaktie P2. Vid likvidation ska utdelning kunna ske

båda genom kontant utdelning och utdelning av bolagets värdepapper. Värdet av sådana värdepapper ska vid utdelningen värderas till marknadsvärde.

2023-12-312022-12-31Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P1-16 513 079-10 809 215Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P2-24 100 515-6 008 240Koncernens resultat kr-40 613 594-16 817 455Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P1-16 513 079-10 809 215Preferensaktier P1500 000500 000Resultat per Preferensaktie P1, SEK-33,03-21,62Koncernens resultat hänförligt till Preferensaktier P2-6 008 240-6 008 240Preferensaktier P2 1 022 9401 022 940Resultat per Preferensaktie P2, SEK-23,56-5,87

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

40 41

NOTER (TSEK)

NOT 23 - NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på det förvaltningsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset

Management AB. Avtalet innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det

totala fastighetsvärdet. Coeli Asset Management AB har även erhållit en ersättning om 0,2 procent på emitterat belopp, avseende hantering av

risk, regelefterlevnad och rapportering, inom ramen för de löpande kostnader som kommunicerats i prospektet. Samtliga transaktioner har skett på

marknadsmässiga villkor.

2023-12-312022-12-31Koncernen 4 4333 517Coeli Asset Management AB-6Villa Blanka AB - bolag ägt av styrelseledamot Patric Sandberg Helenius10270JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Jan Nordström 4 5353 5932023-12-312022-12-31Moderbolaget 4 4333 517Coeli Asset Management AB4 4333 517

NOTER (TSEK)

NOT 24 - LEASINGAVTAL

Leasegivare

Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Se not 21 för löptidsanalys.

Leasingbetalningar för vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns andra rörliga leasingbetalningar som beror på ett index eller en ränta. Om

det anses nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.

Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen ingår koncernen vanligtvis nya operationella leasingavtal

och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna på framtida restvärden

återspeglas i fastigheternas verkliga värde.

Minimileaseavgifter som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheter är enligt följande

Leasetagare

Leasetagare ska redovisa hyresavtal i balansräkningen. Av koncernens leasingavtal får hanteringen av tomträttsgälder störst betydelse. Per 31 december

2023 uppgår leasingskulden till 19,7 MSEK. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Kostnaden för tomträttsavgälder

redovisas som en finansiell kostnad. Årskostnaden för tomträttsavgälder uppgår per 31 december 2023 till 0,6 MSEK. Nyttjanderätterna har diskonterats

med en genomsnittlig ränta om 3,25 procent. Utöver tomträttsavtal är Bolaget endast leasetagare i begränsad omfattning vilket inte har någon väsentlig

påverkan på rapport över totalresultat eller rapport över finansiell ställning.

Löper till och med:2023-12-3120243 61320258 30120265 03720271 6412028 och senare1 380

NOT 25 - SÄRSKILDA UPPLYSNINGAR FÖR ALTERNATIVA INVESTERINGSFONDER

Enligt lagen (2013:528) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ska vissa upplysningar lämnas för alternativa investeringsfonder.

Coeli Fastighet I AB har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB, som innehar AIFM-tillstånd. Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-

7648) står under Finansinspektionens tillsyn.

För information om ersättningspolicy och ersättning som betalats ut under året till särskild reglerad personal, se upplysningar i årsredovisning för Coeli

Asset Management AB (org. nr 556608-7648) hemsida www.coeli.se. För att ta del av fondbolagens årsredovisningar vänligen besök fondbolagets

hemsida alternativt kontakta Coeli Asset Management AB på info@coeli.se eller på +46 (0) 8 506 223 00.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

42 43

NOTER (TSEK)

NOT 26 - AVSTÄMNING AV NETTOSKULD2023-12-312022-12-31KoncernenNedan analyseras nettoskulden och förändringar för den presenterade perioden. Likvida medel 53 97611 003Låneskulder - förfaller inom ett år -84 369-127 019Låneskulder - förfaller efter ett år -103 291-92 925Nettoskuld-133 683-208 941Likvida medel 53 97611 003Bruttoskuld - rörlig ränta -187 659-219 944Nettoskuld-133 683-208 941Låneskulder som Låneskulder som Likvida medelförfaller efter 1 årförfaller inom 1 årSummaNettoskuld per 2022-01-0120 502-49 543-175 241-204 282Kassaflöde-9 499-43 38248 222-4 659Valutakursdifferenser----Övriga ej kassapåverkande poster----Nettoskuld per 2022-12-3111 003-92 925-127 019-208 941Nettoskuld per 2023-01-0111 003-92 925-127 019-208 941Kassaflöde42 973-10 36642 65175 258Valutakursdifferenser----Övriga ej kassapåverkande poster----Nettoskuld per 2023-12-3153 976-103 291-84 368-133 683

NOT 28 - VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

Då

Bolaget bedömer det mer fördelaktigt att fortsätta fonden har styrelsen har beslutat att förlänga livslängden på fonden till 2026.

Inga ytterligare väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

NOT 27 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT2023-12-31Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK fritt eget kapital 252 463 056årets resultat 15 959 015268 422 071disponeras så att till ägare av Preferensaktier P1 utdelas -2 237 000i ny räkning överföres 266 185 071

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

42 43

NOTER (TSEK)

Styrelsens intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och

koncernredovisningen har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets

förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive

koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för

moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet,

ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen

står inför.

Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och

moderbolag för fastställelse på årsstämman.

Stockholm 2024-04-12

Patric Sandberg Helenius Jan Nordström

Ordförande Styrelseledamot

Stefan Renno Jakob Pettersson

Styrelseledamot VD

Vår revisionsberättelse har avgivits 2024-04-12

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Leonard Daun

Auktoriserad revisor

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

44 45

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i

Coeli Fastighet I AB (publ),

org.nr 559086-4392

Rapport om årsredovisningen

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet I AB för år 2023 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16 .Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 9-43 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat

och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Översikt

Coeli Fastighet I AB (publ):s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska

fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella

rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel

viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser,

vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören

åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk

för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som

helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

44 45

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig

grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av

oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen

som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra

granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på

de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen

för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8 och

49-50. Informationen i ”Coeli Fastighet I AB:s ersättningsrapport 2023”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna

rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens

balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar

påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av

förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål

för styrelsens och verkställande direktörens bedömningar.

Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 526,5 mkr.

Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna

redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort.

Av not 10 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar

och att en värdejustering skett med -38,3 mkr. Av not 10 framgår

vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet.

Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och

bedömt framtida driftnetto. Betydelsen av uppskattningar

och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet,

tillsammans med det faktum att beloppen är betydande

gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt

betydelsefullt område i revisionen.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende

externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har

även tagit del av det formella uppdrags om koncernen har

lämnat till värderingsföretaget.

Vidare har vi utvärderat antaganden i värderingen och

stickprovsvis testat de uppgifter som koncernen lämnat till

värderingsföretaget.

Vi har granskat de upplysningar som koncernen lämnar i sin

årsredovisning kring förvaltningsfastigheterna.

Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur

behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår

granskning är vår bedömning att de av bolaget använda

antagandena ligger inom ett skäligt intervall.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

46 47

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en

väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att

de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,

och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig

för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock

inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt

alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller

våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens

webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning för Coeli Fastighet I AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

46 47

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är

nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.

revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Coeli Fastighet I AB för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Coeli Fastighet I AB enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

48 49

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef- rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef- rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av

ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML- format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget

kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-

förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Coeli Fastighet I AB (publ):s revisor av bolagsstämman

den 16 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 21 december 2016.

Stockholm den 12 april 2024

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Leonard Daun Auktoriserad revisor

DEFINITIONER

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

48 49

Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.

Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten)

riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller

framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i rapporten

använda nyckeltal är sammanställda nedan.”

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från

fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.

Direktavkastning

Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen per den 31 december.

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder, exkl leasingskuld, i relation till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Ger indikation på om fonden har en

belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.

Genomsnittlig ränta

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

Preferensaktier P1

Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.

Preferensaktier P2

Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.

Resultat per aktie

Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P1 respektive P2.

Nettoandelsvärde (NAV)

Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.

Nettokassa/nettoskuld

Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och

långfristiga skulder.

DEFINITIONER

Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal

Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman

som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.

Driftnetto

Hyresintäkter

Drift- och underhållskostnader

Fastighetsskatt

Driftnetto, TSEK

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis

Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen

Direktavkastning annualiserad, %

2023-12-31

36 961

-13 212

-1 218

22 531

18 295

526 500

3,5

2022-12-31

37 910

-12 809

-1 277

23 874

23 037

658 000

3,5

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

50 51

FINANSIELL KALENDER

Publicering av ekonomisk information

Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-i-ab/

Finansiell kalender 2024

Datum Aktivitet

2024-05-16 Årsstämma

2024-08-30 Halvårsrapport 2024

COELI FASTIGHET I ABCOELI FASTIGHET I AB

50 51

Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26

Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se